易宪容：2005年调控房价效果不大

　　

易宪容（右）在京接受本报采访 华商晨报图片

　　专访房地产市场专家易宪容　

    开发商等多方面“合谋”推高房价　

    该不该买房您可参考三条标准

　　新闻背景：3月5日，温家宝作政府工作报告时强调，

　　继续解决部分城市房地产投资规模过大和房价上涨过快的问题。

　　对话人物：中国社科院金融研究所金融发展室主任

　　他，与鼓吹房价上涨的房地产大鳄们频频过招，观点犀利；他，被称为楼市论坛里无房者的代言人；他，在2005年11月的网络调查中，以44%选票成为人们最相信的房地产学者。

　　3月6日，“房产泡沫杀手”易宪容在京接受了本报专访。

　　房价高的真实原因是什么？

　　开发商、金融机构等“合谋”

　　记者：最近建设部说，“生产更多中低档住房”是2006年国内房地产市场的基本任务。您认为这能否降低房价？

　　易宪容：我想，建设部是希望通过生产更多的中低档住房落实对房地产市场的调控，解决老百姓切身利益，让他们从“新三座大山”即高房价、高教育收费、高医疗费中解脱出来。

　　记者：房价为何这样高？是单纯的供求关系造成的吗？

　　易宪容：我告诉你一组数字，你就知道房价是怎么高的了。

　　一位学者作过调查，2004年的房地产相关利润中：

　　开发商拿到总利润的20%~30%，获利2000多亿

　　各级政府拿到30%~40%，获利3000多亿

　　金融机构拿到5%~10%，主要是利息收入1000多亿

　　建筑商获利10%~15%

　　另外有5%~10%的“非正常”流失

　　看到这样一个诱人的数据，开发商、地方政府及银行哪一家没有推高房价的冲动？我认为房价就是这几方利用房地产的特殊性，“合谋”推高的结果。

　　房价为什么没能降下来？

　　没有使用利率与税收工具

　　记者：2005年以来调控房地产政策频出，作用如何？

　　易宪容：作为政府主管部门，必须站在整个社会整体利益的角度思考问题，公平公正地评估各方面的利益。如果稳定房价的手段都是皮毛的东西，解决的也只能是皮毛的问题，这样房价是很难降到一个合适的标准。

　　从根本上稳定房价需要两方面，一是利率，二是税收。只要把这两个方面降下来了，房价会降下来一大块。

　　记者：有人认为2005年稳定房价的调控取得了一定成效，但一些大城市房价仍高居不下，甚至出现“逆风飞扬”。为什么？

　　易宪容：调控并没有收到什么效果，因为房价没有下来。宏观调控上，也没有使用利率与税收这两种工具，所以也起不到什么作用。

　　我们现在该不该买房

　　有三条判断标准可参考

　　记者：面对飞涨的房价，消费者应该怎么办？

　　易宪容：普通购房者应该根据自己的收入来判断房价是不是合适。其中有三条判断标准：

　　第一，房价与居民每年可支配收入的比例。总房价应该是家庭全年税后可支配收入的3到6倍。

　　第二，买房每个月支付的按揭跟家庭月收入的比例。购房者每月支付的房贷按揭，不能超过家庭月收入的三分之一。

　　第三，购房者总负债率与每个月总收入的比例。总负债率是个什么概念呢，就是你房子的按揭、车子的按揭、教育按揭，信用卡的透支……所有的负债分摊到每个月要交的按揭，除以你每个月的工资，这个数不能超过50%。

　　如果算下来房价高出这三条标准很多，买房子就不合适。这个时候不如租房，租房支付的成本是较低的。如果每位普通百姓在购房时都能从这些标准出发慎重考虑和决策，长此以往，“我们的房地产市场就能渐渐理性起来。”

　　究竟怎样才能降下房价？

　　政府要能控制开发商盖什么

　　记者：政府一直在出台各种政策稳定房价，您认为可行吗？

　　易宪容：政府的确在努力，地方政府有能力推高房价，同样有能力来平抑房价，根本所在是政府如何来作为。

　　记者：您认为怎样才能有效稳定房价？

　　易宪容：我想，在建中低档住房中，关键应该注意政府对土地的规划要有明确界定，土地上建什么，政府要有操控能力。

　　现在一方面说国土资源缺乏，另一方面却大建

别墅区，北京更是别墅多得离谱。有些地产商说，在中国拿到土地，就如同拿到

西红柿，既可以当菜也可当水果，就看开发商想怎么用。

　　总之，住房消费能否发展起来，根本就在于政府对房地产政策如何来调整。我相信，我们的政府完全有能力通过土地拍卖、土地规划、住房税收及银行信贷利率来控制的。图/文　本报特派北京记者　经淼　曹雯雯