新浪法问 王茜 黑猫投诉提供数据支持

　　蛋壳公寓近日陷入了一场声势浩大的舆论漩涡中。众多业主和租户通过媒体和网络讨伐蛋壳公寓，指其“借疫情趁火打劫”。

　　根据业主和租客们在“黑猫投诉”平台上的投诉，蛋壳公寓以“疫情属不可抗力”为由要求武汉地区房东减租90天，非武汉的其他城市房东减租一个月；在未与业主达成一致的情况下，没有如期支付租金。同时，蛋壳公寓虽然提供给各地租客不同程度的租金返还政策，但难以兑现，存在赚“剪刀差”利润的嫌疑。

　　虽然蛋壳公寓此前多次补救，但要“灭火”远比其想的难得多。黑猫投诉的数据显示，今年2月1日-12日，共有2540位网友投诉蛋壳公寓，出现次数最多的问题是，强制要求业主“免租”、未按合同支付租金以及租户难以获得返租等。

　　在这场风波中，“不可抗力”一词频频出现。疫情确实属于不可抗力，但长租公寓方不能任用此理由单方面要求业主减免租金。

　　律师对新浪法问指出，在疫情影响未导致大规模租客退租、请求减免房租事宜发生时，尚未影响蛋壳公寓的收益，也未导致蛋壳公寓不能履行与房东的租赁合同。在此情况下，蛋壳公寓率先以不可抗力为由向房东要求免租是不合适的。

　　疫情是不是不可抗力？是的

　　北京德和衡（深圳）律师事务所蒋阳兵律师对新浪法问表示，根据我国《民法总则》以及《合同法》的规定，不可抗力指的是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。“新冠状病毒疫情”本身属于典型的不可抗力。

　　对此，全国人大常委会法工委发言人、研究室主任臧铁伟近日以官方身份对外进行明确申明“对于因此不能履行合同的当事人来说，属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。根据合同法的相关规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。”

　　广信君达律师事务所朱滔律师团队也引用了臧铁伟的发言表示，本次疫情属于重大突发公共卫生事件，各方当事人不可能预见，符合不可抗力的特征。

　　因不可抗力就可单方面要求减免租金？不是的

　　即便疫情属于不可抗力，我们也需要弄清楚两个问题：蛋壳公寓的正常经营是否被影响？是否可以此主张减免租金？

　　朱滔律师团队认为，具体至本案，从蛋壳公寓的盈利模式来看，根据蛋壳公寓官网介绍，蛋壳公寓是公寓租赁服务平台，通过集中管理房东托管的公寓，自行设计、装修、配置，再转租给其他租户。主要收入来源是收取的房租差价以及对租客收取的相关服务费用等。

　　在疫情影响未导致大规模租客退租、请求减免房租事宜发生时，尚未影响蛋壳公寓的收益。

　　根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第一款的规定，“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外”。现疫情暂未对蛋壳公寓的收益造成影响，也未导致蛋壳公寓不能履行与房东的租赁合同，所以蛋壳公寓率先以不可抗力为由向房东要求免租是不合适的。

　　该不该减免租金？要分不同情况

　　蒋阳兵律师指出，在具体的个案中，应根据影响大小、因果关系等因素灵活适用。对于“蛋壳公寓”是否应对租户减免租金和可否向业主主张减免租金，应分以下几种情况：

　　第一种，未影响到租户正常使用房屋的，“蛋壳公寓”无权向业主主张减免租金。

　　“蛋壳公寓”所从业主中承租的房屋再对转租他人，用途为用于居住，而非用于经营。在此次疫情中，大多数情况下疫情虽对承租人使用其所承租的用于居住的房屋带来有所不便，但并未影响到原租赁合同目的中的使用用途，并不影响次承租人使用房屋居住，不影响“蛋壳公寓”与次承租人之间的租赁合同的履行，“蛋壳公寓”没有法定的义务减免次承租人的租金。

　　在此情况下，“蛋壳公寓”对外宣称减免次承租人的租金为“蛋壳公寓”单方自愿行为（可能是出于市场策略，也可能是出于品牌宣传等），并非履行法定义务行为，无权请求业主减免租金。

　　第二种，因疫情原因导致承租人在疫情期间无法使用用于居住功能的租赁物的，“蛋壳公寓”在向租户承担减免租金的责任后可向业主主张减免租金。

　　因疫情原因导致次承租人在疫情期间无法使用用于居住功能的租赁物的，如因疫情原因，租赁物被封锁、因行政管控次承租人无法回到住处使用所承租的居住房屋的，因次承租人并未享受居住房屋的利益，未能实现租赁合同目的，可向出租人“蛋壳公寓”主张减免租金。在此情况下，“蛋壳公寓”已经实际承担了损失，其在向次承租人承担减免租金的责任后可以“不可抗力”为由向业主主张减免租金。

　　蒋阳兵律师表示，在分担疫情不可抗力所造成的损失时，要根据具体的个案合理的界定因不可抗力所造成不能实现“居住”合同目的的期限，合理地在业主、“蛋壳公寓”和次承租人之间分配好损失承担。

　　业主提前收房可行吗？需注意法律风险

　　新浪法问注意到，有业主表示按照双方合同，若蛋壳拖欠租金超过15个工作日就构成违约，将收回托管房屋并予以追偿。

　　对此，朱滔律师团队认为，有房东表示会在此期间提前收房，即意味着单方解除合同。律师建议房东方详细审查合同约定，此时，房东是否享有合同约定的解除权或法定解除权，如在不具备合同解除权的前提下擅自收回房屋、解除合同，则可能面临租赁合同违约的法律责任。

　　“在这场突然爆发的疫情下，无论是蛋壳公寓、房东还是租客，三方都受到了巨大冲击，无一幸免，愿各方都能相互理解，和平协商解决问题，共抗疫情，迎取胜利”。 朱滔律师说。