文|王茜

　　千亿房企暴雷、豪宅无证遭拍卖、房产政策变化……动辄千百万的资金让每一个购房人慎之又慎。今年发生的泰禾业主维权事件和成龙豪宅拍卖风波更为大家敲响了警钟。购房时有哪些需要关注的风险？如何维护自身权益？万商天勤律师事务所合伙人、北京办公室执委会主任张晓峰近日做客新浪法问直播间，带来精彩观点分享。

　　人民法院公告网的信息显示，今年以来，全国已经超过360家房企发布破产公告。随着偿债高峰将至，“房住不炒”的调控主基调不变以及楼市增速放缓等因素叠加，部分房企过去长期依赖的高杠杆、高负债模式变成了市场的“定时炸弹”。

　　这其中，知名房企泰禾集团就是一个代表。今年泰禾集团已有多笔债务违约，其北京、上海、杭州、昆明、苏州以及福州等地项目也被接连曝出面临不同程度的停工，甚至烂尾的风险，业主们纷纷走上维权之路。此前，泰禾北京院子二期全体业主一度发布公开信“喊话”泰禾董事长黄其森，要求其盘活项目，给出解决方案。

　　即便是巨星也逃不过买房的“坑”。近期，电影明星成龙位于北京市二环路内NAGA上院的两套住宅被司法机构挂网拍卖。据媒体报道，涉事住宅已于2006年4月签订《北京市商品房预售合同》，但一直未办房产证，仍在开发商御嘉置地有限公司的名下。因开发商涉债务纠纷，上述住宅也成为被处置的资产之一。

　　针对上述案例，张晓峰律师认为，近来房地产问题频发的原因主要有四个方面。首先，“市场下行，面粉贵过面包”。“数年前，那些争夺‘地王’的房企不惜负债累累，用透支未来来豪赌房地产的明天。然而，当政策调控不再宽松，当房地产融资不再开闸放水，便会发现谁在裸泳。”

　　其次，部分房企融资难、成本高、抵押率高是问题诱因之一。以泰禾为例，2015~2018年该公司有息负债同比增速分别为28%、51%和 80%。有息负债的快速扩张，带来了公司杠杆的快速提高；2019年该公司综合融资成本达到9.94%，在房企中处于较高的水平，加重了企业的财务负担；同年公司受限制资产规模快速增长，达到807.11亿元，相比2018年增加了124亿元。

　　同时，今年随着房地产融资长效机制“三道红线”的出台，一些房企的融资和债务问题凸显。此外，房产销售政策持续收紧，房产开发及取证手续繁杂，购房者地位弱势以及部分购房者重价格轻合同等问题也可能会引发购房纠纷。

　　图片来源：张晓峰律师

　　对于购房者，张晓峰律师有六点建议：第一，精选优质开发商，降低试错成本。针对开发商，可以通过控股股东、工程管理能力、市场占有率和控股股东背景四个角度做综合评估；第二，全面核查项目信息，包括《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》 等“五证”“二书”证照，批准预售部位与销售面积、销售状态、拟售价格与楼盘表等信息，还有资金监管、抵押现状和开发商或房源控制人情况。

　　第三，全面审查合同条款，核心条款逐一研究。“开发商常常通过格式条款约定的方式试图免除其通知交房义务并将房屋交接义务及后续风险转嫁给购房人。”因此要仔细看、逐条审阅合同条款，切勿一知半解；第四，关注施工。“一定要想方设法去施工现场看看，看看工地是否管理规范，简单如看看施工材料是否堆放整齐。你就会判断这工地是否规范。”还需要注意是否存在施工单位挂靠、转包的问题。

　　第五，关注质量。收房时，发现质量问题务必及时提出；最后，发生争议时，应及时咨询律师，通过合法途径维护自身权益。“购房会遇到各种问题，切勿因盲目冲动而后悔不已，此处六点建议可以避开各种套路，防患于未然。”

　　图片来源：张晓峰律师