《理财周刊》：北外滩开发--凸现楼市投资新热点

　　文前提要：北外滩，一个让人熟悉而又陌生的名字。熟悉，是因为它有着颇长的历史渊源。陌生，是由于它在外滩的整体开发中还是一个新起点。而今天，北外滩整体开发规划的正式出台，也预示着上海城市的开发进入了一个“北伐时代”，同时也将有更多投资者的目光向北远眺。

　　文/黄罗维 施华

　　如果我们翻开上海的地图，映入我们眼帘将是一幅上海大开发的图景，与之伴随在一起的，是上海城市综合功能向前迈进，现代化聚居区向各个方向的突破发展。

　　西起――十五年前，上海大都市西部虹桥地区的开发点燃了沪上土地开发的第一把火，虹桥商务区、古北新区等成了上海新一代都市区域的典范。

　　东移――十年前浦东的开发使陆家嘴地区成了人们关注的焦点，随着其辐射作用的延续，浦东地区的房价创造了一个又一个的神话。过去在人们的脑海中浦东的房子怎么也比不小浦西的固有观念，已被历史所抛弃。

　　南进――去年，申博成功使上海的南部地区在人们心目中的形象焕然一新，一个新型高尚滨水聚居区进入了人们的视线，对世博会址建设的预期更使得五里桥、白莲泾等地区受益菲浅，购买世博房产一时间成为了一种时尚。北伐――2003年，北外滩大规模开发的消息出台终于使上海的土地开发打响了一场“北伐战争”，于是虹口和与之联动的杨浦，成了一块即将被开发的处女地，也成了众多投资者目光的聚焦点。西、东、南、北，一条城市格局变化的曲线，也是一条充满机会的综合投资链条，而此番爆发的“北伐战争”，更为上海城市区域格局的形成添上了浓重的一笔。

　　潜在价值终被发掘

　　上世纪的三十年代，北外滩就是上海开埠后一块受人关注的热土，多少令人难忘的历史故事曾经在这里演绎。而现在这一区域的开发，是一种价值回归，更是一个城市开发新热点的挖掘。

　　今年1月8日，在海鸥饭店上海北外滩发展论坛会上，与会的各方领导对北外滩的区位优势达成了共识，他们认为，北外滩地区位于黄浦江和苏州河交汇处，具有得天独厚的区位优势，即一是从建筑学的角度来看，北外滩坐北朝南，既观赏江景，又沐浴阳光；二是从区域经济角度来讲，北外滩与外滩、陆家嘴形成三足鼎立之势，共同构成“黄金三角”；三是从土地价值角度来说，北外滩所处的地块跨越城市中心第五环(核心环：新建路、银城路、世纪大道、延安路)和第四环(中心环、大连路、东方路、张扬路、复兴路)之间，蕴含巨大的开发价值。

　　国务院发展研究中心党组书记、副主任陈清泰说，北外滩规划的突破和创新会带动起该区域新的产业经济链，未来前景金光灿烂。市委副书记、常务副市长韩正认为，北外滩的陆域和水域融为一体，作为旧城改造和新城建设中一大亮点，将成为生态环境嘴优越的区域之一。

　　从政府部门对于北外滩的价值定位来看，后期开发建设的投入无疑是巨大的，并且将是一个长期的连续的过程，这对于这一地块土地价值的提升作用是巨大的，而对投资者来说，开发建设同时给他们提供了一个分享利润的空间，也提供了众多投资的机会。

　　功能定位与众不同

　　外滩、陆家嘴、南外滩、北外滩，黄浦江两岸一个又一个的热点频频闪现，但虽然同饮黄浦江水，其功能定位却是各有侧重，有所不同。外滩是上海老牌的CBD地区，而陆家嘴则是新兴的国际金融中心，南外滩则与世博会有着不小的关联，而北外滩又将以一种新的功能定位出现在我们现前。

　　虹口区区委书记孙卫国在接受记者采访时表示，北外滩的总体定位是，将建成以知识经济、服务和国际服务为特色的服务贸易区，大力发展楼于经济，成为上海经济和社会发展新的增长点。

　　区长程光进一步介绍了北外滩不同地段定位的具体功能结构及产业布局，自西向东分别是：知识服务产业区，主要集中在虹口港以西的现代商务区，范围是吴淞路、东汉阳路、九龙路(虹口港)、东大名路之间；航运服务产业区，主要集中在国际客运中心周边地区，范围是溧阳路(虹口港)、东汉阳路、规划新建路、东大名路之间；文化休闲服务区，主要集中在提蓝桥历史风貌及现代商业街区，范围是公平路、唐山路、舟山路、昆明路、保定路、惠民路、大连路、杨树浦路和东大明路之间。在开发周期上，两年基本建成标志性建筑，五年开发建设初具产业结构、城市功能规模的历史性跨越。在具体实施中，按照规划先行、基础设施先行、环境绿化先行的发展思路，虹口区政府在今后五年内将重点推进上海国际客运中心、世茂新城、台商国际贸易区、东长治路拓宽工程、滨江绿地建设工程、“上海之星”文化旅游街区六个项目。程光透露，这些项目全部建设完工将在2008年。

　　与众不同的定位也同样带给了投资者众多的投资机会，不仅是房地产业，而像服务业、休闲、贸易等等都会在这里获得落地生根的发展机会，这也是北外滩颇为吸引投资者的地方。在论坛会上，虹口区与申江公司、中远三林置业签署合作协议，同时，上海申江北外滩开发建设有限公司、上海中远三林北外滩开发建设有限公司同时揭牌成立。

　　辐射作用不可小视

　　任何一个地块的大规模开发建设，受益的不仅是该区域，而且更会对其周边地区带来不小的影响，土地开发的辐射作用将不可小视，而北外滩的开发也是如此。

　　从上海大开发的历史来看，西面，虹桥地区的开发带动了整个长宁区的发展，该区域一些原来并不被人重视的地区成了颇为时尚的居住区，随着时间的推移，长宁区的房价已经从原来的中低位区逐渐上升到了上海的高位区。

　　东面，陆家嘴的建设加上世纪公园开发的联动，两三年来整个浦东地区房价上升的幅度令人惊叹，而现在其影响正在向纵深发展，金桥、张江等地区正在形成一个个新的现代化聚居区。

　　南面，世博会举办的辐射作用同样也是巨大的，浦西的五里桥，浦东的白莲泾等已成了炙手可热的区域，而与之相关的轨道沿线的楼盘甚至闵行的浦江镇等的开发价值都得到了巨大的提升。

　　北面，北外滩的开发建设也将辐射虹口与杨浦地区，这一地区的区位价值将会进一步地上升。随着开发建设的一层层的铺开以及轨道交通的沿伸，其影响将会向纵深发展，包括虹口的四川北路沿线，杨浦的沿江地区及五角场地区等，都会得到联动发展的效应。

　　上海城市的发展进入了一个“北伐时代”，当投资者们的目光北眺时，看到的，将是一块充满机会的热土。