本报记者谢红玲 今年，北京的城市建设加快了步伐，以路网建设、民宅改造、厂房搬迁为主的旧城改造工作已经如火如荼地开展起来。伴随而来的，是土地功能的重新界定、城市规划的重新布局。大量写字楼、商务公寓项目纷纷上马，一些新商圈如雨后春笋般冒了出来。正如首规委顾问柯焕章先生所预见的，随着交通状况的改善，北京的商圈正在泛化。CBD、中关村、金融街三足鼎立的北京商务楼市格局开始发生变化。一条大街带出一个新的商务区

　　道路的意义从来就不局限于交通本身。早有业内人士指出，路网建设的最大意义在于调整城市功能。

　　目前，北京学院路、西外大街和最近完成的德外大街的改造工程，其意义正在于贯通了北部、西部楼市，把金融街和中关村、奥运村连成一片，形成了一个与东直门—燕莎相对的西北部经济带。从北京版图上看，德外地区地理位置相当优越，但长期以来正是由于道路不畅而使明珠蒙尘影响了发展。据德外大街改造的开发与建设方北京德胜投资有限公司董事长张斌先生介绍，按照北京市西城区的总体发展思路和国务院2001年对北京市的批复，德外西区总面积约5.5平方公里的区域已正式列为中关村科技园中心区和政策区，称为德胜科技园。伴随着德外危改项目全线启动，在德外大街东西两侧，一个环境优美、配套齐全、交通便捷的多功能新区“德胜新城”正在兴建。经过一年的奋战，这里已完成5000户的拆迁和德外大街的改造，并开始了70万开发总量中30万平方米住宅楼与商业配套的兴建，另外40万平方米的项目招商工作也已展开。根据规划，未来的德胜新城将建设成为以五星级智能大厦为主体的高档商务区。商圈泛化趋势显化差异化生存是出路

　　除了建设中的德胜新城商务区，近来进行的交通枢纽改造工程还带出了北京西直门商圈、东直门“国门商务区”，CBD建设辐射出了朝阳路一带的新卫城，早些时期的三环路建设带旺了燕莎商圈……加上一些交通发达区域商务氛围的日益浓郁，北京商圈泛化的趋势越来越明显。

　　在北京万柳地区，30万平米的大型商务社区———新起点嘉园正在建设中；在三里河到官园桥一带，国兴大厦、物华大厦吸引了数百家企业的进驻；京东朝阳路，住邦2000一开盘就吸引了数十个买家，很快销售过半。

　　商圈泛化的直接结果是，三大主要商务版块金融街、中关村、CBD的竞争优势受到挑战。虽然目前新商圈只是初具雏形，真正成型尚需假以时日，但其蚕食能力不可低估。业内人士指出，差异化生存是未来商圈们必须遵循的法则。对于占用资金量大、建设周期长的商圈实体———写字楼和公寓的开发商而言，在项目规划之初就得有预见性。否则悔之晚矣。CBD内财富中心项目开发商当属有远见者，他们不仅把项目规划为大型建筑综合体，而且把有着50年历史的超五星级酒店———洲际酒店引进来，通过多种高水准物业的建设，为客户提供了完善的办公环境、居住环境。朝阳区CBD管委会主任邱水平明确表示，大型建筑综合体当是CBD的主流建筑。看来，大型建筑综合体被CBD管理机构领导视作了CBD物业的竞争力所在。而欧美国家的经验表明，大型建筑综合体对高级商务人士确实有着不可低估的吸引力。

　　有人评说，中关村区域的不断扩大对其核心竞争力的塑造不无负面影响。但是，不同主题的科技园的规划因为在一开始就注重了个性塑造，所以危机并不大。相比而言，新兴的商圈个性较为模糊，商用物业的对象不够清晰，有待形成独特魅力。

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