作为置业者，如果有人建议您投资“尾房”，您是否会眉头紧蹙、不以为然，甚至怀疑他在拉您下水？其实，认识惯性影响了您慧眼识金。本文将带领您以一种全新的视角与理念审视“尾房”的投资价值，挖掘那深藏在钢筋混凝土之下的一桶金

　　-本刊记者张晓丹

　　“相中的不便宜，便宜的相不中”，很多消费者面对京城房产市场的供给，面临着两难选择。如果没有充足的经济实力，似乎只能为了价格的优惠而牺牲位置的优越了。然而，日复一日从四、五环外起大早赶车上班，的确不是件舒服的事。优惠的价格与优越的位置，“鱼与熊掌”真的不能兼得吗？

　　细想想，买了2600元/平方米的回龙观就真的能省钱吗？买了SOHO概念的现代城就真的能在家办公吗？最现实的思维方式还是应该一切以实用为中心。

　　由于认识惯性和新概念的炒作，“尾房”长时间被排除在投资者的视线之内。实际上，作为一位想在北京购房却又财力有限的普通购房投资者，如果能以一种全新的视角与理念审视“尾房”的内在价值，一番精打细算后您会发现，有些物美价廉的“尾房”完全可以作为现阶段一种有价值的投资选择。看看下面的京城“尾房”投资宝典，想投资置业的您也许会得到一些启示。

　　宝典上篇——入门篇

　　“尾房”在多数人印象中好像是“被人挑剩下的鸡肋”，消费者感觉食之无味，开发商认为弃之可惜，但事实并非如此。究竟什么是尾房？我们先来给它画张像：

　　★楼盘已经竣工一年以上，并且已经入住，是现房；

　　★项目强销期已过，剩余少量房屋，通常只占楼盘总量的10～20%以内，处于清盘或尾盘阶段的项目，价格通常低于强销期；

　　★早期一些供给政府机关和大型国企集团购买的项目所剩余的部分房屋，由于住房分配政策改革取消，集团购买转为了散售，这里暂且称为“政策性项目”；

　　★项目剩余未售出的部分房屋，未办理过产权，这是与“二手房”本质的区别；

　　★不包括开发商主观保留的部分房屋。

　　选房过程中，购房者对房屋最重要的“审美标准”包括价格、投资风险、户型、房屋状态、社区环境等几个方面。对着“尾房”的这张像，让我们对照开盘期和强销期的房屋，再来评评它的美丑。

　　从价格因素看，“尾房”的竞争力显而易见：在前期已售物业基本抵销了开发成本的情况下，开发商对“尾房”一般会“挥泪降价”以求变现。另外，根据财政部、国家税务总局发布的规定，1998年6月30日以前建成尚未售出的商品住房，至2002年12月31日之前免征契税，也变相地导致了“尾房”价格的降低。

　　户型选择：作为“尾房”，当然对楼层、朝向的挑选余地不大，这点导致本质“温柔”的“尾房”外表略显有点丑。实际户型并没有实质上好与坏的区别，对户型的炒作只是开发商吸引购房者眼球的一个手段而已，户型最重要的是符合实际使用的需要，而不必追随潮流和时尚。对价格和户型两利相权，户型的要求一般可以降低。

　　房屋状态和投资风险：毋庸置疑，现房的真实性和规避风险的能力好于期房。“尾房”时期，开发商前期的承诺是否兑现一看即知，对社区环境、邻里构成心里也有了谱儿，投资风险低，让投资者心里很踏实。

　　这样看来，“尾房”还是有一定“内秀”的，但人们普遍对“尾房”的偏见又是如何形成的呢？其实是某些房地产开发商由于运作不合理、市场定位有较大偏差或者资金方面出现问题造成的烂尾楼，影响了“尾房”的整体形象，使得很多投资者谈“尾”色变、避之不及。那么，面对市场供应良莠不齐，哪类尾房具有投资价值呢？

　　综合北京地区房产项目的地段、竣工时间和项目性质等方面因素，如果进行一次“尾房”直接投资价值的“选美”，我们会把票投给“1998年6月30日以前竣工、地处三环以内的政策性住宅项目及部分内销项目”。

　　地段：北京城三环以内是公认的成熟居住地段，可开发的土地资源已经相当紧张。随着奥运和WTO的影响以及CBD的建设，这个区域的地价还有相当的上升空间，在有经济承受力的条件下该处当然是购房的首选地段。三环内的房价普遍较高，如果前期销售情况较好能够收回成本，则其剩余“尾房”价格可能存在下调空间。而三四环之间以及四环外的地段目前还属于新开发和未来的居住地带，其楼盘在市场激烈的竞争环境中定价本身就比较合理，因此，“尾房”降价的空间相对小。此外，该地段土地资源丰富，相当长一段时间内价格难有大幅度上涨，投资的收益率不会太高。

　　竣工时间：1998年前建成的“尾房”大多聚集在三环以内，这部分房屋虽然本身的价值在下降，但是目前所在土地的价值却在大幅增长，其增长速度甚至大于房屋价值的下降。

　　项目性质：住宅市场项目性质的不同决定了其“尾房”定价策略的差别。外销项目一般出于维护自身形象的考虑，其项目开盘与收盘价之间的差距不大；内销项目面临激烈的市场竞争，定价相对比较合理，在这类项目中挖掘有价格优势的“尾房”必须紧盯成本。换言之，如果项目开发早、土地成本低，则该项目可能已充分获利，其“尾房”具有降价的空间；政策性项目主要是那些开发较早、由集团购买消化的住宅项目，他们的土地成本低廉，而且早期集团购买的成交价格往往比市场价格高很多，开发商的成本早已收回并有丰厚获利。随着住宅分配货币化的改革，取消集团购买，这些项目的剩余房源才公开面向市场，甚至会以远低于周边项目的价格出场，有时可以低到接近所处地段的拆迁补偿费，因此，这类项目的“尾房”具有较高的投资价值。

　　经过分类对比，我们基本锁定了比较具有投资价值的目标“尾房”项目，但这只是投资准备活动的第一步。作为一项大额固定资产投资，重要的还在于支出和收益的对比，通过获利投资价值才能得到体现。让我们进入下篇，通过一个具体案例来计算一下“尾房”的具体投资收益。

　　宝典下篇——实战篇

　　事业小成的王先生想换套位于市中心的房子，一来为上下班方便，二来孩子快上学了，需要找个好点的学区。他把置业的目标位置锁定在了以崇文门东大街、东二环路、两广大街和崇文门外大街围合而成的地段之内。

　　王先生认为，这块黄金地段位于京城腹地，东邻CBD商业圈，北接长安街和火车站，周边有新世界中心、赛特、恒基、中粮广场、东方广场、王府井商业街等商业中心，长安大戏院、东单体育中心等休闲娱乐设施，地铁和数十条公交线路经过这个地段，无论是居住还是经商都是一个极为便利的地段。还有极为重要的一点，这一地区的教育水平绝对是北京一流，选择这里对孩子的成长也有帮助。

　　然而，在选房的过程中，王先生犯了难。在这不足十几平方公里的地块上，聚集了十余个住宅项目和数十家房地产开发商，其整体均价水平在8000元/平方米以上，外销公寓和写字楼的价格达到10000元/平方米以上。而自己财力有限，位置合适的楼盘价值不菲，负担起来会比较吃力，影响资金的周转。但是如果退而求其次选择边远的地段，又心有不甘。王先生最终的选择让人出乎意料，他竟然看中了这一地段的一个在1998年以前开发的项目的“尾房”。

　　面对朋友们的不解，精明的王先生这样算了一笔账：

　　这个项目价格大约7000元/平方米左右，每平方米至少低于周边项目1000元，这样算来，一套100平方米的房子少花了10多万元。

　　此外，该项目由于在1998年6月30日之前竣工，所以，购房时免除了契税，又节省了1万多元的支出。

　　还有，这里的配套设施已经完备，居住者大部分是银行职员和政府公务员，社区环境和邻里层次这种房产投资的无形价值让我十分满意。

　　开发商为加速房屋销售，还赠送地下室，这样，我又获得了几万元的实惠。

　　里里外外，一套100多平方米的房子我可以省10多万元。

　　我看中的这套房子总面积140平方米，单价6800元/平方米，总价952000元。如果申请银行八成20年贷款，首付192000元，月供4728元。按我现在月薪1万多的收入，负担起来还是不成问题的。

　　如果结合投入去考虑这房子的投资收益，无非从出租和出售两个方面衡量。

　　同一地段的房屋出租时，租金高低主要是由社区的环境和位置决定的，很少受到房屋楼层、朝向的影响。所以，虽然我买的这套“尾房”朝向不是很好，但从出租的角度考虑投资收益，与同类的新房没什么差别。现在这个地段内一套140平方米的三居住宅，租金一般在4000元/月以上，目前还有上涨的趋势。所以，以后我要换房时把它租出去，收回的租金与每月4728元的月供可以做到基本持平。

　　如果考虑到出售的问题更不用担心。“二手房”市场房屋的流通价格关键由什么决定？是地理位置！特别在这个地段，土地的稀缺性表现的更加明显，随着奥运的临近和CBD商圈的建设，我认为这里的土地绝对有升值潜力，而且升值的速度要高于房屋的折旧速度。所以，等我以后换房子要出售房产时，也能够获得较大的投资回报。所以，我觉得买这套房子一方面省了开支，另一方面投资收益也毫不逊色。

　　建议“尾房”投资人群

　　如果借鉴发达国家居民的房屋投资经验，可以发现，伴随经济发展速度的加快，在人们生活水平逐渐提高的过程中，住宅的购买已经不再是一生中只发生一次的消费行为，而是伴随着人生的不同发展阶段，对住宅品质和使用功能需求不断提升、更新的过程。从一个人大学毕业步入社会为起点，其住宅的消费过程可以分为以下几个阶段(见下表)：

　　根据这个阶段的划分，建议投资“尾房”人群主要是王先生这样处于事业发展阶段的人群。他们作为住房二次置业人，已不再仅仅满足于简单的居住需要，而是对居住的地段、交通条件、邻里层次和社区环境以及房屋的面积、户型结构等有了更高的要求，他们更倾向于购买接近城市中心位置的房屋。但是，这一地段的住宅楼层、朝向的差价往往较大，一般朝向好、楼层适当的房子价格要高于均价10%～20%。而对于处于事业上升阶段的人群来说，他们忙于工作，一般很少白天在家，对于房屋的朝向、楼层和景观方面的要求相对较低。因此，我们上述锁定的尾房项目虽然楼层、朝向等选择空间小，但对于这类处于事业发展阶段的人群还是具有较高性价比，是值得他们关注的。

　　选房注意事项

　　在挑选“尾房”的过程中要多加比较，保持冷静的心态和锐利的眼光，以形成对项目价值、升值潜力、社区环境等多方面的客观判断。

　　对开发商有关卖房证件的查验要仔细，注意区分“尾房”和烂尾房。

　　由于“尾房”可能闲置的时间较长，因此，在住宅验收时要认真检查房内配套设备、设施，避免购买到因建造质量差而闲置的房屋。

　　此外，有关专家提醒投资者注意保修期问题，因为有的项目整体已售多时，距政策规定的保修期可能所剩无几。对此，决不能掉以轻心，避免买到过了保修期的“尾房”却没与开发商签订相关文件，日后出了问题没人管。

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