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首付款退不了怎么办
在网上，经常有人反复问我同样问题：“我贷款没贷下来，要退房，房地产商要罚我款，这合理吗？”“我公积金贷款没有办下来，房地产商让我转办商业贷款，我不想转，要退房，房地产商不退首付，这样对吗？”出现这些问题，都是因误入合同陷阱，使自己处于了被动地位。
合同《示范文本》只在第六条付款方式及期限中提到“分期付款”，而没有写明具体的时间和方法。第七条由于标题就用了“买受人逾期付款的违约责任”，所以在该条1(2)款中将是否可以解除合同的选择权交给了房地产商，并理所当然约定履约人(房地产商)向违约人(买房人)收取滞纳金或逾期付款的利息。
但现实商品房买卖中，因为付款问题要求退房并不一定是买房人有意违约，相当多的人是听售楼人员信誓旦旦地说“你贷款没问题”而签的合同的，但当“没问题”变成“有问题”时，售楼人员说的是口说无凭，而写进合同里的黑纸白字却使不少买房人哑巴吃黄连。
如何使自己由被动变主动呢
最好的办法是在合同第六条中将分期付款的首期付款时间定为收到相关部门确定同意公积金贷款或同意商业贷款后____天内付款，至少也应在房地产商请的协助办理贷款的律师书面确定贷款没有问题的前提下开始首付。
同时，贷款买房的人在约定合同第七条时应选择填写第2款空格，具体填法，我个人认为有一位网友给我看的他草拟的补充协议条款(笔者做了个别修改)可以借鉴：
买受人按照贷款机构要求出具申请贷款资料后，如果出现以下任一情形时：
1.买受人无法得到公积金贷款又不愿申请商业银行贷款的；
2.买受人无法得到商业银行按揭贷款的；
3.买受人所能够得到的商业银行按揭贷款比例、还款时间与申请不符情形，买受人不愿接受的；
买受人有权退房、终止购房合同、房产认购协议书以及本补充协议、附件等。出卖人应在买受人提出书面申请30日内，将买受人全部已付款原额退还买受人，买受人无须支付任何利息或赔偿。
如果以上条款房地产商拒绝接受，有一家房地产商写的按揭付款方式也可参考：
若买受人已按银行规定的要求提供了相应的文件，并在规定时间内办理了按揭贷款申请手续，贷款银行不能按买受人申请的贷款金额和贷款年限发放贷款或拒绝向买受人提供贷款的，买受人可在如下方式中进行选择：
(1)按照银行确定的贷款金额和年限办理贷款手续，并向出卖人补交差额房款部分；
(2)选择其它付款方式并享受相应优惠幅度，并按照所选付款方式向出卖人支付房款；
(3)解除买卖合同。出卖人在收到按揭银行拒绝发放按揭贷款通知及买受人书面解除买卖合同通知后30个工作日内，扣除印花税的金额房价总款的0.05%后向买受人无息退还已收房款。
需要说明的是：买房人将上述条款如果写进合同第七条时最好划掉第七条的标题“买受人逾期付款的违约责任”(特别提醒：示范文本没有法律约束力，当事人可以进行修改或补充)；如果写进补充协议，别忘了在补充协议中增加“补充协议如与合同不一致之处，以补充协议为准。”的约定，防范有人用“补充协议只是合同的补充，如和合同本身不一致应以合同为准”的观点扼杀补充协议的作用。
刘宏诚
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