【本报讯】种种数据显示，中国房地产市场正进入快速发展阶段。然而值得关注的是，一方面新开工楼盘大幅增长，另一方面，空置率上升，那么，中国房产业到底出了什么问题？泡沫是不是又出现了？日前，本报记者就此问题采访了有关方面及相关人士。

　　一组数字引发忧虑

　　下面的几组数字引起了地产界人士的关注：承继2001年房地产市场明显升温的势头。

　　今年1到4月份，全国房地产开发企业到位资金2334亿元，比去年同期增长30.6%，全国累计完成土地开发面积2799万平方米，同比增长48.3%；全国完成新开工面积1.11亿平方米，同比增长28%。

　　今年以来，房地产开发投资全面增长，增长幅度明显高于近几年的水平。1到4月份，全国完成房地产开发投资1467亿元，比去年同期增长38.8%，增幅比去年同期高出16个百分点。

　　1到4月份，全国房地产开发竣工面积为3084万平方米，同比增长19.2%。

　　1到4月份，全国商品房空置面积同比增长6.4%，增速比3月份提高1.7个百分点，也高于去年同期增长4%的水平。

　　这里我们有必要再回顾一下去年的情况，据国家统计局统计，2001年我国房地产市场明显升温，资金来源累计突破7000亿元，达到7378亿元，比上年增长29.8%，增幅比2000年提高3.7个百分点，全年商品房竣工面积达到2.73亿平方米，增长了16.4%，增速明显提高。全年商品房空置面积净增1100万平方米，增长10.5%，明显高于上年6.7%的增长水平。

　　在房地产市场升温的同时，一批业外企业如海尔、TCL、美的、三九、康佳等业外巨头，纷纷抢滩房地产，大有推波助澜之势，市场有进一步升温的可能。饲料大王四川希望集团、联想集团更是大手笔，均宣布斥30亿巨资投向房地产。大批上市公司如数源科技、亚华种业、益鑫泰、经纬纺机及ST黎明等，都竞相向地产业“投怀送抱”，更有不少上市公司干脆将整体业务转向房地产，如深达声、招商局、世茂股份、ST华源等。

　　一方面新开工楼盘大幅增长，另外一方面房屋空置率上升，新进入企业又猛烈增加，有业内人士不禁发出疑问，中国房地产是否正在“发烧”，地产泡沫是不是又出现了？

　　并未出现有害泡沫？

　　记者就此赴广州采访了著名经济学家、著有《泡沫经济与金融危机》一书的徐滇庆教授。徐教授表示，他已经关注到目前房地产市场投资火爆，但他并不认为这意味着中国房地产已经出现有害的泡沫。

　　徐打了一个比方说，高速流动的水流，即使水很清，也会有泡沫。因此，高速发展的房地产行业有泡沫不奇怪，没有泡沫才奇怪。徐指出，产业出现泡沫并不可怕，关键是要搞清它是泡沫产业还是产业泡沫。产业泡沫有自我克服的能力，如房子卖不动了，削价可能就推销出去了。而泡沫产业则是大量资金投入炒作，价格上升，需求反而也上升，而且目的不是为了消费，买进是为了卖出。泡沫产业具有不能克服性，任何一个突发的因素，可能动摇人们的信心，导致整个体系的崩溃。

　　徐认为，判断房地产是否存在有害泡沫，主要看土地和房屋价格上升速度有多快，交易笔数有多少，买卖目的是否正常。据他观察，目前市场情况表明，投资和住房消费都处于相对理性阶段，炒作痕迹并不明显，暂未出现全国性泡沫地产。

　　中国房地产业协会副会长兼秘书长顾云昌也指出，各地出现了房地产热，但房地产热不能简单等同泡沫。房地产泡沫主要体现在价格泡沫。一般说来，房地产价格与价值比没超过“2”，就不是泡沫。从目前情况看，各地房地产价格与价值比暂未超过这个界限。

　　中国海外建筑(深圳)有限公司董事总经理刘爱明也认为，目前全国的房地产市场是有一点热，但问题并不严重。刘爱明说，目前房地产较热是很正常的，一是受国家政策导向，近几年，国家已将房地产业作为拉动内需的一个主要着力点，对其发展给予了很多政策上的支持；二是全国大多数地区的房地产市场刚刚启动，大量二线城市长期积累的购买力有一个爆发的过程；三是这几年国家经济发展较快，居民收入增加；四是利好不断，如北京申办奥运会成功，也刺激了房地产市场。

　　但目前房地产是不是过热呢？刘爱明认为一个重要的衡量指标是房地产开发商有没有暴利，他以自己的公司为例，中海深圳公司的销售利润率是10%左右，考虑到房地产市场的高风险和高投入，这个利润是十分正常的，不是暴利，当然有的开发商利润率高于这个数字，但也有的低于这个数字，整个行业获得的应该是合理利润，发展是健康的。

　　中房集团董事长孟晓苏认为，中国房地产周期大体为5年的发展期加两年左右的一个低落期，即7至8年。处于新一轮的发展期的房地产市场已连续增长了4年，以市场容量和发展趋势分析，如果政府能在宏观把控上努力扩大内需，企业能够理性开发，发展期完全可延长。

　　房价过高是空置率上升主因

　　中山大学房地产咨询研究中心方建国副教授则指出，虽然没有迹象显示地产业出现明显有害的泡沫，但中国房地产目前存在一些不容忽视的危险趋势：如火热的市场行情可能遮住开发商和投资者的眼睛，导致长时期的投资开发过热和盲目；开发增长速度可能过快，并远远高于销售增长速度，导致房屋空置面积过大，市场供求严重失衡；房价过高并居高不下，房屋定位脱离实际，针对中低收入群体的产品少等。方警告说，一些地区如杭州等如果不对房地产热进行有效引导和控制，局部地产泡沫很可能会出现。

　　对于有人担忧目前出现的房屋空置率上升而新开工楼盘又猛增的现象，徐滇庆和方建国两位教授均认为，房地产行业前景看好，导致外来资本涌入，投资活跃，各地楼盘供应量猛增，房子建多了，因房价偏高等各种原因，空置面积不可避免也会增多，这一部分的增长从目前情况看，值得关注但还处于允许范围内。目前这一空置部分还被各种力量支撑着，如发展商持“房”观望、不愿降价等，但支撑不住后最终还是会通过市场手段消化掉，毕竟“没有卖不出去的房子，只有卖不出去的价钱”。

　　两位教授都特别提到房价问题。他们认为，房地产市场的供过于求并非真正意义上的供过于求，但目前的关键是房价偏高，普通市民，特别是中低收入者买房相当困难，市民的住房消费启动不起来，房地产业就很难实现良性循环。

　　方还提出，房价上升也有其必然性。如各发展商都十分重视小区环境的打造，这部分的支出一定程度上提升了房屋的价格。但这种提升，不属于价格上的虚增。更为重要的是，商品房是以市场决定的价格销售给消费者，消费者可以选择不认可，在这种条件下，即使房价上升也不应视为泡沫。

　　华远集团总裁任志强认为，泡沫产生的一个很大基础是大部分人购买房子是用于再转让，而不是自己直接使用或者出租。对此，方教授分析说，从目前各地情况看，新房和二手房价钱相距甚大，炒作不太现实，居民住房消费大部分也是自用，而近年来银行发放地产项目贷款审核和监控体系较完善，以及发展商日趋理性，市场意识较成熟，项目定位比以前科学多了，因此，虽然出现有个别地产商头脑发热，但房地产市场总体还属基本健康阶段。

　　具体到深圳，中国海外建筑(深圳)有限公司董事总经理刘爱明说，深圳1995年之后，房地产市场的整体发展是很健康的，目前空置总面积是200万平方米左右，相对于每年的销售面积600万平方米而言，这一数字是正常的。其实在空置楼房中，有很多属于无效供给，如户型设计有缺陷的、质量差的，这一部分面积可能会永远沉淀下去。

　　●防止大量外资流入炒作

　　著名经济学家、著有《泡沫经济与金融危机》一书的徐滇庆教授指出，中国要防止出现房地产泡沫，关键是防止大量外资流入炒作。徐说，现在的房屋每平方米即使卖2万块也不要紧，卖不出它自然会降价，地产商亏本是自食其果，但最怕是外资进入炒作，将价位不断推高，造成虚假的市场繁荣，人们看见房价拼命涨就跟风买，地产商也盲目投资开发，而这时外资一旦抽身而退，就将出现了危害极大的泡沫地产。泰国、马来西亚就曾出现类似的地产泡沫。泰国当时以短期借贷为依托的房地产业红火一时，其中很大部分是日本等国家流动资本从中作怪，最后泰国成为金融危机的第一个牺牲品。

　　徐认为，国内地产投资升温，甚至有点过热并不可怕，毕竟国家可以容易调控，但一旦外资成功介入炒作，对国民经济将是重大打击。徐提出，各地要加强控制外资投向，严格限制外商投资房地产和金融资产的规模。投资方面尽量以外商直接投资为主；控制外债的总规模，以长期外债为主。同时，加强对银行的监管，防止有大量资金不正常流出到地产业。

　　至于目前有业外企业纷纷进入地产业，徐滇庆和方建国教授认为只要能有效整合资源，这并不是一件坏事。由于房地产是一个涉及面极广的行业，具有其他产业背景的业外企业可以有效整合集团资源。如三九集团就依托集团资源建立健康小区等。而且，大部分房地产企业70%的资金都来自银行贷款，负债压力重，而一些业外企业和上市公司往往拥有资金优势，或广泛的融资渠道。

　　●两次地产热潮有六大不同

　　1992、1993年中国房地产虚热，随后泡沫破裂。10年之后，房地产再次成为投资热点，这两次热潮有何异同呢？据资深专家方建国副教授分析，这两次热潮在市场、政策制度、金融环境等方面都有显著的不同。

　　市场化程度不同。1992年期间，95%的房子以福利房为主，是单位或者集团消费；而现在，差不多90%房子是由个人购买的。

　　政府控制土地能力不同。土地批租操作极不规范、土地倒卖严重是导致1992年房地产经济泡沫膨胀的重要原因，而目前政府管理土地和经营土地的能力有了质的提升，许多地方相继建立起被称“阳光操作”的土地交易市场。

　　金融环境不同。1992年期间，大量资金未经严格审批和评估，从银行流出参与地产炒作，最终沉淀银行资金达4000亿元。而目前，各大银行在放贷方面的风险管理与控制能力明显提高。房地产开发的资金结构也有所变化，银行贷款的比重下降，定金及预收款成为房地产开发的主要资金来源。

　　消费政策有了很大变化。1994年在国内才出现第一笔住房按揭贷款，而到2001年年底，个人住房贷款余额已高达5598亿元，房补、住房公积金、交易税制等政策日趋合理完善。

　　房地产企业成熟度不同。仅1992年和1993年新增加的房地产开发企业就达到2万多家，盲目参与开发的企业不计其数，而目前房地产企业投资防范风险能力和意识显著提高。

　　开发的品种差别很大。1992年期间，盲目投资高档别墅、写字楼和酒店。而目前，投资重点在于住宅产品，开发热潮没有脱离市场有效需求。

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