本报记者陈虹伟周墨

　　2001年，北京房地产市场迎来了入住高峰，对于广大的购房消费者来说可谓喜忧参半。喜的是用一生的积蓄换来了宽敞明亮的新居，忧的是开发商屡屡践踏承诺———房屋面积缩水，绿地被占，会所无影无踪……更有甚者，业主被开发商打得遍体鳞伤。所有这一切，都是虚假售楼广告惹的祸。因为，消费者几乎都是看了那些天花乱坠的售楼广告才上的当。家住北京广安门的李先生，就因不实售楼广告与开发商对簿公堂。

　　轻信广告买了房

　　因为工作和生活需要，李先生急于购买一套商住两用的房子。他在众多媒体刊登的售楼广告中选择了位于广安门的中加大厦。广告中称该楼房为“商住两用”。当他去买房时，销售人员也反复强调大厦是商住两用楼，李先生还看到开发商挂在楼上的“商住两用”巨幅广告。李先生从售楼处拿了一些宣传材料，回家与家人商量。很快，李先生与开发商———北京云加房地产开发有限公司签订了《商品房预售合同》及《补充协议》，购买了这一楼盘的B座1504室。

　　从合同签订到入住，开发商还不停地在媒体上做“商住两用”的宣传，在装修的时候，李先生看到邻居都是公司，因此李先生从未对自己购买的商住两用房产生过怀疑。

　　不久，李先生兴冲冲地搬了进去。然而，接下来的事让他再也乐不起来了。

　　当李先生来到工商局为自己的公司办迁址注册手续时，被告知中加大厦不是商住两用，不能用来注册商业公司。公司不能注册，经营活动无法开展，气得李先生找开发商交涉。此事没解决，李先生又发现原来按规定公摊的面积又被开发商卖给了别人。且原来在宣传材料中承诺的商住两用、首层开办大型商场、二十四小时热水、车位等等承诺都没按期兑现。

　　被开发商告上法庭

　　在多次与开发商交涉未果的情况下，李先生和其他业主以罢交二期房款的方式向开发商提出了抗议。如此一来，开发商可坐不住了，2001年5月，开发商将包括李先生在内的业主起诉到了北京市宣武区人民法院。

　　李先生及罢交二期房款的业主怎么也没想到自己还没来得及告状怎么就被开发商抢了“先招”，于是纷纷在法庭上提出反诉，要求开发商按广告履行承诺，赔礼道歉，赔偿损失。

　　售楼广告骗了白骗

　　一审法院在审理时发现，本案中的开发商在售楼广告及宣传手册中所述的“商住两用”等承诺均未写在与李先生等业主签订的购房合同中。

　　因而，一审法院支持了开发商要求李先生支付二期房款并给付违约金的诉讼请求。拿到判决书的李先生和其他业主惊呼：“冤枉！开发商骗了白骗？”

　　然而，法院的道理是李先生与开发商签订的合同是合法的，合同中对付款数额、期限以及违约责任均作了约定，因而开发商要求李先生支付到期房款理由正当。同时，法院认为，原告在销售时向社会不特定的消费者发出的书面广告以及宣传材料，虽注明该楼为商住两用、24小时热水等，但根据合同法的相关规定，原告的商业广告及宣传品均属于要约邀请，目的是希望他人向其发出购买房屋的要约。要约邀请在法律上不承担法律后果，也就是说要约邀请中的内容，只有在合同中明确约定后，才可发生法律约束力。

　　李先生和业主不服一审判决，已向北京市第一中级人民法院提起了上诉。

　　李先生在上诉状中称，合同法第15条第2项规定，商业广告的内容符合要约的规定，视为要约。合同法第14条对要约作了规定，即内容具体确定。而开发商的楼书广告，对房屋坐落的位置、用途、单价、有效期间、付款方式、配套设施等均作详细规定，完全符合要约的规定了。因而开发商应对其不履行承诺的行为负法律责任。

　　吹牛广告必须受到制约

　　在今年的“3.15”到来之前，北京市消费者协会和北京市房地产开发促进会联合举办了“商品房依法维权研讨会”，与会的专家、官员、购房消费者不约而同地对当前弥漫楼市的虚假广告进行了批评。

　　国家工商总局消费者保护局副局长刘小平指出，虚假广告不能简单地看做是一种推广手段，开发商应该对广告内容负法律责任。他还列出判定商业欺诈的四个条件：一、经营者主观上存在欺诈动机；二、经营者实施了欺诈行为；三、欺诈结果已经出现；四、欺诈行为与欺诈结果之间存在必然联系。刘小平据此认定，虚假广告应该视为商业欺诈。

　　那么，开发商的口头承诺、楼书广告能否像买卖合同那样具有法律效力呢？中国社会科学院法学所的刘俊海博士对此做出肯定的答复。他说，不管是采取口头形式，还是书面形式，也不管是采取广告形式，还是其他信息披露形式，只要开发商对商品房的质量、配套等做出明确、肯定的陈述，受到虚假信息误导的消费者与开发商签订了商品房买卖合同，则消费者就有权要求开发商按其承诺履行合同，也有权要求退房，并要求开发商返还购房款及其利息。

　　针对有的开发商认为商业广告是“要约邀请”，对自己没有约束力的说法，刘俊海博士反驳，开发商的这一论调是错误的。他分析认为，《合同法》规定：寄送的价目表、拍卖公告、商业广告等属“要约邀请”。从《合同法》的角度看，只要消费者同意了要约的意思表示，开发商的信息陈述就构成了合同的一部分，即使没写入商品房买卖合同，也应视为合同内容。

　　刘俊海博士还认为，开发商的广告策略不能毫无制约，广告不仅履行信息披露义务，而且应该承担社会责任，维护消费者利益。

　　购房何时不再伤心

　　李先生的官司还在打，等待二审法院的终审裁决，等待法律最终给他一个说法。

　　然而，以后购房的消费者比李先生幸运得多，去年，有关部门出台了《商品房销售管理办法》，此规定明确要求，广告里的明示内容必须写入合同。这一规定，将大大限制了开发商的虚假广告披露行为，有利于维护消费者的利益。

　　广东的做法也值得借鉴。广东省规定，楼盘广告应当作为购房合同附件，具有与合同同样的法律效力。

　　除了政策的保护外，购房者也应提高自我保护意识。在购房时千万注意审查合同，如果发现售楼广告中的相关承诺对您非常重要，一定要责成开发商写进正式合同文本中，以免纠纷发生时，被开发商牵着鼻子走。

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