现在航拍三灶机场附近，仍然是大片农田，保留了上世纪八十年代初的面貌。

映月路现状。

十年前的映月路仍未从楼市崩盘中恢复。

　　【相关专栏】新一轮房价上涨的宏微观环境已形成

　　珠海20多年前第一波西区大开发，不少投资者至今未收回投资款

　　总顾问：国家发改委城市和小城镇改革发展中心主任 李铁

　　编年史第一部

　　探路城镇化(1984-1992)

　　样本关键词：房地产业过热导致城镇化停滞不前

　　1988年，广东深圳、东莞、佛山等城市的工业化热潮已经如火如荼，城镇建设风生水起，现代厂房和高楼大厦取代了昔日的庄稼地和旧平房，渔村变城市的传奇几乎每个月都在上演，但珠海第一次大规模的城镇化这一年才刚刚从三灶镇启动。

　　总面积约9 6平方公里的三灶镇，交通闭塞、孤悬海上，连到珠海市区都要靠摆渡，工业基础近乎为零，城镇化开发起步又晚，缺乏资金，决策者们只能另辟蹊径，开始了用土地来运作资本，继而完善基础设施，再引入工业。第一轮房地产热悄无声息地来了，但很快又因宏观调控戛然而止。

　　三灶镇的第一次开发，也是珠海第一次大规模的城镇化建设之路，虽然迂回、曲折甚至充满迷惑与争议，但不少当地干部强调，这一时期珠海所建设的大交通、大机场、大港口大格局奠定了未来几十年的发展基础。得益于此，三灶镇在十几年后破茧成蝶，于2 0 0 6年一般预算内财政收入突破一个亿，位居珠海15镇之首。

　　珠海三灶孤悬海上

　　上世纪80年代中期的三灶，只是隶属于香洲区的一座小岛，当时没有大桥连接，只有一天一班的渡轮，岛上的1.2万村民极少与外界往来。就是这样的一座小岛，时任珠海市委书记梁广大决定大开发，1988年12月三灶管理区成立，动手要建大机场、大港口，还有连通市区的大桥。

　　上世纪八十年中到九十年代初这段珠海第一波西区大开发时期，到珠海投资后遭遇调控，颗粒无收债务缠身的众多投资人中，李铁生是一个典型。她后来始终没能恢复元气，除了躲债，很长一段时间都在珠海市实验中学高中部当清洁工，给学生刷洗衣物。“这都是生活所迫，没办法。”李铁生说，80年代当很多人连彩电都看不上，她已经全身名牌，出入豪车了，当初没想到会这么快就沦落下来，除了她随身携带的老照片，人们已经从她身上看不出她曾经是中国最早一批富起来的百万富翁。2007年，政府终于偿还了一百多万工程款，她的生活才好转起来。

　　故事从1988年说起。

　　1988年之前，总面积约1700平方公里的珠海，绝大部分仍保持碧草连天、炊烟袅袅的田园景象，城市几乎只限于16.8平方公里的特区范围内。以至于事隔多年，原珠海三灶镇镇委副书记、现年58岁的梁关好回忆1986年1月21日第一次踏上珠海三灶镇时，心中的那份震惊至今仍挥之不去。

　　“当时真的连死的心都有了。”梁关好不无幽默地说，当时他刚退伍，被分配到三灶镇，那时三灶还是区公所，只是隶属于香洲区的一座小岛，由于珠海大桥尚未建成，他辗转珠海横琴，乘一艘小渡船上岛，一天只有一班船，由于交通不便，岛上约1.2万村民与外界少有往来，几乎都以种田和捕鱼为生，“环境很差，我也是珠海人，但之前都从未到过三灶，听说分到了三灶，心里当时很不情愿”。

　　1988年，同为特区的深圳等城市发展均一日千里，速度之快、规模之大震撼世界，时任珠海市委书记梁广大决定开发珠海西部地区(特区位于珠海东部)，把这片沉睡的土地唤醒，于同年12月成立了三灶管理区，下辖三灶、红旗、平沙、南水四个镇，总陆地面积约447平方公里，是原珠海特区面积的几十倍。

　　此前因在珠海斗门白藤湖开发出中国第一个农民度假村的钟华生被梁广大相中，担任三灶管理区书记兼区长。尽管比梁关好晚来三灶两年，但钟华生多年后向南都记者回忆，当时三灶依然十分荒凉、交通闭塞，发展滞后，并无起色。

　　不过，因为几乎没有任何工业和交通基础，当时几乎没有人看好这次大开发。钟华生说，还没上任，很多人就跑出来反对，说市区还没搞完，西区怎么建，很多亲戚朋友也劝钟华生不要来三灶管理区，接这个烂摊子，而当时珠海财政吃力，市里面只给了三灶管理区40万元的启动经费，而且拖了四个月才下拨，开发资金都需要自筹，如此大的开发怎么启动，还要建大机场、大港口，钱从哪里来？

　　“梁广大也问怎么办，我说不怕，只要你放权，就可以调钱。”钟华生回忆。

　　空手套钱

　　初创的三灶管理区一穷二白，玩起了土地的资本运作，面向全国“卖地”筹款，当年全国不少报刊上都刊登过“今日借你一杯水，明日还君一桶油”的广告，来买地建房的投资者趋之若鹜，“大家就是拼了命去买地皮，炒地皮，建房子，当时根本没想过这些房子究竟卖给谁，给谁住？”过来人回忆当年，认为当时盲目乐观，都觉得政府搞的项目不可能垮。三灶镇在房地产热下迅速筹集了10亿元启动资金，以至于后来连梁广大都自我解嘲：“西区玩的是空手道”。

　　没人想到，珠海历史上第一轮大规模的城镇化建设热潮是从三灶镇的几间简陋茅棚开始的。这股热潮后来席卷全国，改变了许多人的命运。

　　作为西区大开发的枢纽，三灶管理区办公室设在三灶镇，但因为办公经费迟迟没有下拨，没有办公场所，钟华生于是先向红旗和平沙两个农场借了十万元，在三灶镇金海岸建了几间茅棚办公，并一直用到了1999年。

　　由于基础条件太差，缺水、缺电，加上交通太过闭塞，当时从三灶出去要先走泥路，再走水道，花上大半天时间，工业项目进不来。珠海西区大开发注定无法复制深圳、东莞的模式，先引入工业项目，聚集大量工人，然后大规模建房，依靠土地开发，循序渐进发展城镇化。

　　外无借鉴，内无粮草，一穷二白的三灶管理区另辟蹊径，玩起了土地的资本运作，在三灶围海造地4平方公里，连同金海岸一同推向市场，面向全国“卖地”，来筹集修路、修大港口的巨额资金。作为“领头羊”的钟华生此时也将媒体利用到了极致，在全国报刊上喊出了“今日借你一杯水，明日还君一桶油”的口号，来买地建房的投资者顿时趋之若鹜。

　　一位已退任的三灶管理区工作人员表示，当时来买地的人全国各地，几乎哪一个省份都有，有的是看到报纸来投资的，有的是亲戚朋友介绍的，大家排着队来交钱，蔚为壮观。梁关好回忆，原来三灶镇只有一条几百米长的旧街，但到了1992年左右，就变成了好几条街城区范围扩大了好几十倍，政府提供的商住用地供不应求，很多投资者就找到村民，由前者出钱、村民出地一起合作建房，房屋建成后，两层留给村民，五层给投资者。

　　投资热催生了房地产热。钟华生说，当时西区云集了来自全国各地的建筑大军5万多人，处处都是建房的工地。这一数字比三灶镇当时的原住民多出近4倍

　　珠海建筑商王燕也是1990年代被吸引到三灶炒房、炒地皮的投资者之一。回忆当年，她最大的感受是“疯狂”。“当时三灶明明没有什么工业，也没有几个人，但大家就是拼了命去买地皮，炒地皮，建房子，当时根本没想过这些房子究竟卖给谁，给谁住？”王燕说，现在看来，当时改革开放不久，大家都没有风险意识，以为政府搞的项目不可能垮，盲目乐观。

　　梁关好介绍，当时就看到大家都忙着建房，一栋栋房子建好，可几乎都没人住，都空置在那里。

　　到了1992年，三灶的房地产热达到了疯狂的地步。一块地原来政府卖出去一两万，经过层层倒手，可以卖到十几万，房价随之飙升，这一年，三灶的房价超过了2500元，而当时国人的工资普遍只有两三百块钱，一年的收入才能买到一平米房子。房价与收入比接近10比1，即便过去21年，三灶镇目前的房价也大多在7000元/平米左右，而对比珠海在岗职工2012年4041元的平均工资，房价与收入比为1.7：1，仍远不及当年。

　　改革开放后，中国第一波房地产热就这样汹涌而至，如滔天巨浪席卷了包括珠海三灶在内的沿海经济特区。一夜炒房致富的故事通过报纸以及人们的口口相传如同瘟疫般迅速扩散，越来越多的人被感染，也加入到炒房者的行列。

　　王燕说，炒一块地皮能挣十几万，一夜间就能成万元户，当时不少内地县城的校长、政府机构都眼红不已，截留教师工资或是政府资金，来三灶炒房、炒地皮，很多人没空实地查看，在规划图纸上挑一块地，第二天就把钱打入账户，然后等着地皮上涨倒手卖掉，很多人多年后才知道，自己买的那块地还是一片汪洋大海，“当时不少银行碍于政策规定，不能直接投资，还找到我，求着我从他们那贷款炒房，好从中获利”。

　　依靠土地的运作，在那个物资仍然十分贫乏，万元户就足以自傲的年代里，三灶镇在很短的时间内就筹集了10亿元的启动资金。以至于后来连梁广大都自我解嘲：“西区玩的是空手道”。

　　烧钱建设

　　近乎失控的炒房热并非政府的初衷，顶多只是城镇化的一个副产品。原三灶管理区一名工作人员说，当时通过土地运作，只是为了筹集城镇化开发所需要的庞大建设资金，修大港口、大机场、把路建好，通过创造“五星级投资环境”，进而引进大项目、大企业。该名工作人员介绍，此前，政府也下过大力气去招商引资，办厂创收，很多投资者高高兴兴来了，结果一看三灶只有羊肠小道的烂土路、喝的是咸水、经常停电，都败兴而归。果不其然，在通过土地资本运作筹得启动基金并投入到基础建设中后，三灶也受到了投资者青睐并有一波工业大发展，1993年，三灶镇年产值突破了一亿元。

　　为解决三灶长期交通闭塞，悬于海上，往返珠海市区都要乘船的问题，1991年2月11日，珠海在工商部门注册成立了珠海市珠海大桥建设有限公司，开工建设横跨磨刀门水域、全长3125米的珠海史上最长桥梁，至1993年1月建成，将珠海市区到三灶的时间从原来的大半天缩短至了一个小时。

　　1992年，三灶镇海澄村传来一声惊天动地的轰鸣，1300万吨石头组成的炮台山定向爆破成功，拉开了珠海机场建设工作的序幕。同样是在这一年，珠海还上马修建了贯穿市区与西部地区的珠海大道。

　　这在当时是一条震惊世人的超级大道，双向8车道建设，并且在征地时预留了至少16个车道，路宽160米至200米，且不含中间的绿化带和非机动车道。梁广大事后向南都记者回忆说，修建珠海大道时，西区尚未发展起来，人烟稀少，许多人持反对意见，但现在来看，珠海大道车流如织，已经满负荷运转，“如果当初退缩了，小里小气，不超前，推倒重来的代价就大了，时机失去了，以后也难有机会了”。

　　三灶通过土地运作等方式筹集的资金也有不少投入到了当时还是渔村的南水镇(现为高栏港区)，建设大港口项目。钟华生说，高栏港地理条件优越，又是天然的深水良港，发展潜力巨大，但交通不便，高栏港与陆地不相连，一直发展不起来，珠海早就想在高栏港建连接陆地的连岛大堤，还设立了建港指挥部，可两年了因为没钱启动不了，梁广大就把这个烫手山芋扔给了他，“这个堤原计划投资1.2亿，工期一年半，最终我们只用了6900万元，9个月就全部完工”。

　　钟华生介绍，至1992年，三灶管理区在没有国家一分钱拨款的情况下，修通了从斗门区白藤湖直达三灶镇金海滩的25公里柏油马路，高栏港至市中心43公里高速公路路坯，开通了2000门直拨程控电话。

　　这些基础设施项目在当时都是烧钱的，但又是未来城市和工业发展必不可少的关键一环。随着基础设施的完善，三灶镇多年停滞不前的工业发展终于有了起色。梁关好回忆，1990年，镇里出地，与一个外商合作，开办了一家名为奔腾的摩托车厂，建成投产后，生意红火，1993年，三灶镇年产值突破了一亿元，而在此前，三灶几乎只有一家化工厂和洗发液厂，年产值只有几百万。

　　梁关好说，当时，钟华生奖励了三灶镇政府50万元，这在当时是一笔巨款，本意是奖励干部职工，可当时没人敢花，都用作办公经费了。

　　这一时期，卡拉O K、酒吧这些代表当时潮流尖端的时髦玩意也进入了闭塞的三灶镇。“以前在三灶唯一的娱乐场所就是一个台球室，要不然就是一帮人坐在一起吹水聊天，有了卡拉O K，终于有了点现代的感觉”。一位本地村民回忆，过去有村民外出打工，说去过卡拉0K，大伙都羡慕不已，因此当这些场所开业时，很多人都专门赶老远跑去围观。

　　骤成空城

　　驱动三灶城镇化的最大引擎和输血管———房地产业在1993年宏观调控下出现崩盘，投资外撤，银根收紧，城区住宅大多空置，到处可见烂尾楼。甚至到了今日，珠海市政府仍要每年分期偿还当初支持珠海西区大开发的投资者的投资款。

　　如果没有1993年底的宏观调控，已经拥有大机场、大港口、大交通的珠海三灶和西区接下来会不会复制另一个深圳？然而，历史没有如果。

　　驱动三灶城镇化的最大引擎和输血管———房地产因为1993年的宏观调控出现崩盘，“原来房价最高峰卖3000多一平米，崩盘后就一落千丈，马上跌到了500元，都没人要。”早年在三灶炒房的李铁生感慨说，自己80年代经商，在湖南已经有百万身家，因为三灶建房热，她跑来投资工程项目，全部资金都花在珠海，投资政府的三通一平工程，结果因为房地产衰落，投资商都往外撤，银行又紧缩银根，贷不到款，政府也没有钱给工程款，她一下子成了穷光蛋，过去十几年天天被人追债。

　　不独珠海，这一年，房地产泡沫还出现在北海、海南等地，因为炒房亏钱跳楼自杀的报道时常见诸报端。虽地域不同，却都有一个相似点，一味卖地建房造城，没有工业支撑。“在三灶，房子和地皮买来买去都是投资商，没有几个是要住的，银根紧缩，投资商没钱，又没有刚需，房子就烂在那里”，王燕说。

　　三灶镇有知情人统计，在1993年，该镇闲置房屋和烂尾楼超过了数百栋，城区犹如鬼城，随处可见烂尾楼。至有数据可查的2005年底，经过12年的消化，三灶仍有烂尾楼83万平米。

　　此时，回过神来的投资者才发现，自己购买的土地或房屋很多还停留在图纸上，有关部门没来得及建设，但钱已经交了，而且都花在了基础项目上。投资者之后开始不断上访，讨要血汗钱，三灶管理区疲于应付投诉，工业开发也随着房地产一度沉寂下来。

　　由于当年欠债太多，珠海市政府至今仍需要每年分期偿还当初支持珠海西区大开发的投资者的投资款。不少投资者已经老死或病死，但别说挣钱了，终其一生都没能拿回当年的投资。

　　轰轰烈烈的珠海第一轮城镇化的努力———西区大开发似乎生不逢时，从启动到落幕只持续了约5年时间就戛然而止，由于纠纷太多，至今仍饱受争议。

　　分组统筹：王勇幸

　　采写：南都记者 杨亮

　　摄影：南都记者 陈坤荣