珠海楼市5小时 松绑政策胎死腹中背后

　　本报记者 刘力图 董映颉 珠海、北京报道

　　珠海再次成为关注的焦点。

　　和2011年11月作为全国首个推出“既限购亦限价”的“双限”城市而备受瞩目不同，这一次，珠海成了首个松绑“双限”的地区。然而，珠海楼市的“松绑令”非常短命，短到只存活了5个多小时。

　　7月13日晚间，“珠海取消限价和限购”的消息开始疯传，并有当地官方媒体报道的官方人士的话佐证。仅仅5个多小时后，却发生了转变，珠海市住建局主要负责人改口，称珠海楼市双限政策维持原状不变。

　　这5个多小时里到底发生了什么？

　　其实，随着楼市调控政策的步步深入和房价的逐步回落，以及地方财力的吃紧，政策转松还是继续紧成了一个难题，博弈也越来越明显。相比一些地方的“只做不说”，珠海却选择了“连说带做”。

　　要知道，即便是在经济继续寻底的上半年，中央对楼市调控的口径就从来都没松过；今年以来，国务院总理温家宝更是7次表态巩固房地产调控成果，促房价合理回归。就在温总理7月8日到常州考察时还强调，房地产市场调控还处在关键时刻，任务还很艰巨。

　　珠海碰壁了。

　　“珠海松绑双限的政策被叫停，再一次证明中央对地方政府的政策微调还是有底线的。”住建部一位相关部门负责人对记者表示。

　　非常5小时

　　从6月份确认回暖的房价，把市场和政策的博弈推向了前台，而其背后站着的是各利益相关方。

　　7月13日晚6时45分，珠海将推“松绑令”的消息传开，此后还不断有“权威人士”进行印证。珠海市为“双限”政策松绑的新闻，就像这个夏天湿热的暑气，迅速蔓延。

　　而珠海市政府部门最初的反应仿佛预示着，政策松动的消息发布预期将会顺理成章地进行下去。根据当地官方媒体报道，珠海市住建局的官员随后也承认了取消限价、限购缩小范围的事实，并给出了具体范围。

　　但谁都没有料到，事情在次日零时30分发生了转变，珠海市住建局主要负责人改口，称珠海楼市双限政策维持原状不变。至此，短短5个多小时的松绑正式宣告夭折。

　　“我一回来就听说叫停了，很多业界的人士都说失望。”刚刚出差回到珠海的某上市房企驻珠海项目营销主管对珠海近日的风波感到诧异，他告诉本报记者，虽然珠海市一直否认此为松绑之举，但确实对开发商“是个大利好”。

　　不过，尽管遇阻，这次“松绑”的冲动似乎仍然“未完待续”。记者在走访珠海住建局各部门以及珠海房企的过程中发现，虽然各方对此事都避而不谈，但对当前楼市政策进行“微调”的意愿仍然存在。

　　“现在这些只是意见稿，还没有具体实施，‘松绑’的事情闹得有点过火，起码现在肯定不会有变动。”珠海市住建局知情人士对《华夏时报》记者介绍，珠海确实研究过类似的政策，一些调研目前仍在继续，但调整意见的方向要根据上级政策进一步研究决定。

　　此人士所说的调研，与7月14日珠海住建局临时发布会上透露的信息一致。会上，住建局副局长谢义维针对传闻的背景解释道，近日住建局在研究下半年工作的时候，也研究了房地产市场的监管问题，并在分析珠海实际情况的基础上，研究了具体措施是否需要进一步精细化的问题。

　　换句话说，在珠海房地产主管部门的“算盘”里，“取消双限”被证明不能实现，但是“精细化”的微调仍在计划之中。

　　对于“精细化”政策的调整方向，珠海市住建局相关人士告诉本报记者，目前调研仍在进行中，还不能透露其内容。但在研究过程中，会重点参考珠海市下半年的楼市行情以及政府其他指标数据的变化。

　　一时冲动？

　　即使“双限”松绑消息被珠海市政府否认，业界却可以从中读出传闻背后的驱动因素以及珠海市下个阶段楼市调整政策的“精细化”原因。

　　合富辉煌珠海公司管理层朱经理在接受本报记者采访时称，在传闻中，珠海市有意缩小原来的限购区域，而缩小范围之后，一系列的刺激将会应运而生。

　　左岸代理公司负责人认为，缩小范围后，南湾、唐家湾等地区受益不少，被释放出来的区域新楼盘数量并不多，但是体量却相当大，“最重要的是，那些都是珠海房价最高的地方，售价几乎在每平米2万元以上，高于珠海市的限价范围。”

　　“如果缩小了范围，就等于直接给限购拉开一道门，多家知名开发商也会受益。”朱经理指出，华发地产、中信地产、中海地产以及格力地产等多家品牌开发商将会享受到政策的红利。

　　除了开发商在“双限”之下的连番叫苦，珠海市前半年成交量冰火相交的情况似乎也让调整找到了理由。

　　在开始实行“双限”的2011年11月份，珠海市网签只有345套，环比降幅为15.9%，12月份则只有272套，环比降幅为20.23%。而“双限”这半年里，网签最低值出现在今年1月份，为231套，比“双限”之前(去年10月)下降了43.7%。

　　“这半年里，珠海楼市成交量一直都不好，直到今年5月份，在刚需的刺激下，成交量才恢复到‘双限’前的水平。”朱经理分析。

　　公开报道显示，有珠海市官员称，一季度GDP增速在广东倒数第二，税收收入遭遇负增长，土地出让收入大幅度落后于计划进度，这是珠海希望松绑楼市调控的主要原因。

　　珠海第一季度全市经济形势分析会上的数据显示，2012年一季度，珠海全市没有土地出让，全年42.19亿元的土地出让收入没有落实；一季度珠海市财政收入主要来源的主体税种增幅也大幅回落，税收收入负增长1.1%，其中房地产市场“主战场”的高新区公共财政预算收入增幅为-10.3%。

　　事实上，房地产一直是珠海税收的重要来源，根据珠海市财政局披露，2011年上半年房地产业税收对珠海市税收增收贡献度达到63.8%，超过六成。

　　而据记者了解，在这样的经济背景下，珠海原有的楼市调控政策在此前已经是“明紧暗松”了。

　　其中，在珠海市近段时间的网签数据中，出现了网签价格超过限价范围的现象。据记者了解，正在执行的限价目标存在不少猫腻，不同的新开盘项目能获得住建局批准的不同的指标数字，因此一些条件更好的单位预售价能够高于限价水平，“其实也是变相地为房企售出高房价留下空间。”

　　此外，有业内人士指出：“有些银行，针对第一套商品房的房贷已经完成后，可在香洲区(即珠海限购区域)内购买第二套商品房，只是按揭成本需要为商品房总价的六成”；而为了应对非本地户籍购房受限的措施，目前购房者只需支付3万元则可在售楼方的协助下解决该限购问题。

　　调控的底线

　　中央早已亮明了房地产调控的底线。

　　进入今年以来，房地产调控的力度却被迅速起来的楼市成交量逐渐消解。而珠海的“困境”也成为了其他地方政府的缩影，土地收入锐减则给地方政府造成了资金压力，房地产销售不力而导致的上下游相关产业不景气，也使得地方政府在经济数字面前“力不从心”。

　　随着多地提振楼市的“微调”政策释放出来，无形中刺激了更多地方政府的神经。

　　“地方政府的政策微调，一方面是从细微之处为楼市好转撕开口子，促进成交；另一方面，各地也希望在频繁的试探中了解中央的底线。”中国房地产学会副会长陈国强表示，“对于地方政府来说，出台新政最多就是被叫停，也不会有更多的处罚。”

　　据记者调查了解，仅今年上半年，就有包括上海、厦门、重庆、扬州等21个城市先后进行了政策微调。除了提高公积金贷款额度、提高普通住宅标准等政策外，扬州对个人购买成品住房提供房款4‰-6‰的政府奖励、福建户籍新政放宽城镇落户条件等，均明显超过了之前政策微调的幅度。

　　而这位负责人还告诉记者，目前国务院和住建部等部门已经在各地调研和收集楼市的具体数据与地方政府政策微调的情况，为年中经济会议和下半年的楼市调控部署进行准备。

　　“从住建部的出发点来说，考虑到房地产对各地经济的影响，对于楼市调控政策，是允许各地方政府根据当地情况进行政策的细微调整的，这也是为什么很多城市的微调政策都被默许。”住建部上述负责人表示，“但是直接松绑限购的做法触动了底线，下半年对地方政府的这类做法住建部会采取更加严厉的问责办法。”

　　住建部政策研究中心主任秦虹不久前公开强调，当前最重要的是稳定政策预期。尽管具体的调控政策可以优化，但在方向上，对住房市场抑制投机性需求的政策应长期坚持不变，并明确支持合理住房需求。

　　“此前的房地产调控政策已经起到了作用，对于目前各地楼市回暖的情况部里也在调研中，对于回暖的原因、动力和持续时间都需要做具体的分析和判断，因此不能判定未来出台新政的预期。”上述负责人告诉记者，“但是严格落实已有政策，这是下半年调控必须要做的。”