本报记者 张昊

　　位于珠江入海口西侧的珠海，曾因房价“蒸蒸日上”引起关注。珠海于2011年11月颁布了限购、限价双管齐下的双限令，当地楼市迅速转冷。中国证券报记者日前在珠海走访时发现，元旦期间珠海楼市较冷清，开发商加力推销刚需楼盘，而豪宅市场人气匮乏，受调控影响更为明显。由于购买力有限，目前珠海楼市成交多以中低价位的中小户型为主。业内人士预测，2013年珠海楼市将延续目前走势，量价齐升可能性不大。

　　刚需楼盘加力促销

　　虽然2012年下半年珠海楼市并未出现量价齐升的局面，但市民小刘对前几年房价迅速上涨心有余悸。由于2012年下半年珠海楼市与上半年相比出现了较明显回暖，小刘元旦期间一直在看房。

　　刚刚过去的2012年12月，珠海楼市成交创下当年新高。数据显示，珠海楼市2012年12月成交新建住房918套。在此之前，当地楼市成交的高点是5月成交了800套，而2012年前4个月，珠海楼市月度成交量均未超过400套。

　　“珠海的房价在慢慢上涨，我担心这样的趋势延续下去，所以我打算买房。”小刘研究生毕业不久，夫妻二人月收入加起来有1万出头，珠海市区超过万元的房价就超出了小刘的承受范围。小刘只能向珠海中心区之外寻找房源，即使这样，在每平方米八九千元的房价面前，小刘还是感到十分吃力。

　　面对像小刘这样的刚需购房者，珠海的开发商开始采取各种手段降低购房门槛。中国证券报记者在珠海金湾区一处楼盘看到，开发商为购房者垫付二成首付，购房者只需交纳一成首付，余下两成在一年之内付清。

　　在斗门区的另一处楼盘，售楼员表示均价为每平方米7000元，最小户型的最低首付为18万元。每套住宅开发商都赠送一个车位。“车位是有产权的，可以去银行抵押，最多可以申请8万元的抵押贷款，这样首付就能降低到10万。”斗门、金湾都是距离珠海市中心20多公里的区域，而这些低总价的中小户型楼盘是近期珠海楼市成交的主力。

　　也有珠海市民看空未来的房价，对远离市中心区的楼盘并不感兴趣。小张同样走出大学校园不久，现在和女朋友租住在珠海吉大的一套80平方米的两室两厅内，每月租金是2000元。小张表示，自己租住的这套房子市场价格要110万元左右，像这样的房源珠海有很多，当地一些入住多年的小区空置率依然很高。未来珠海房价上升的空间不大。

　　正是由于小张这样租房的市民比重不低，珠海《置业新地》编辑部主任朱艳表示，珠海楼市明年出现反弹的可能性不大。

　　豪宅市场一蹶不振

　　珠海“双限令”出台一年有余，虽然刚需楼盘正缓慢走量，但豪宅项目始终没有寒冰融化的迹象。

　　在珠海，像小刘这样的刚需人群成为楼市需求主力，楼市的市场格局发生结构性变化。几年之前，珠海楼市还是各路投资客的乐园，成交主要集中在均价每平方米两三万元的海景房，如今由于豪宅楼盘难以取得预售许可，多数豪宅楼盘拖成现房发售。

　　“豪宅项目现房发售对中小开发商造成很大压力。”朱艳认为，目前珠海豪宅市场人气明显不足。“珠海实行限购，但珠海之外的投资客要想买房还是可以找到办法。然而珠海豪宅市场自从‘双限令’出台之后就一蹶不振。”朱艳称，在此之前珠海豪宅市场有三分之一房源被外地人买走，特别是来自香港和澳门的投资客，“双限令”出台后对于珠海豪宅市场的人气造成了致命打击。

　　一位不愿具名的珠海地产人士表示，珠海政府的调控政策比较严厉。珠海在已经出台“双限令”的背景下，2012年4月又对澳门购房者暂停了“买房送两地车牌”的政策。此前，在珠海购房的澳门居民都可以申请澳门直通内地小汽车牌照。“这就是等于在告诉澳门的购房者，珠海不再欢迎他们来置业了。”另一位珠海地产人士表示，经过这一轮房地产调控，珠海的豪宅市场已经进入竞争时代。如果不具备环境、地段、财力等多方面优势，中小开发商不应轻易进入珠海的豪宅市场。