专家：深圳楼市将继续一线市场风向标

　　这座城市房地产的未来依然被期待

　　南方都市报专访7位资深楼市从业人员，把脉深圳楼市的过去现在和未来

　　来源：南方都市报   作者：冯少文 霍建斌

深圳福田区的平安国际金融中心。

深圳南山区滨海大道一小区建筑。

深圳南山中心区域的楼群。

　　深圳，一座敢于创新与先行先试的城市。

　　1981年，深圳特区第一个商品房小区东湖丽苑开售，每平方米2730港元，按当时的汇率，约1000元/平方米。有老人说，那时深圳人月薪100元就算高收入，所以更多的是香港人来买房子。

　　世易时移，一转眼快四十年了，现在深圳已经全面转为存量土地开发。一业内人士表示，“深圳未来新房将越来越少，容积率低的房子也会越来越少”。

　　2016年10月4日，深圳出台“10·4新政”，深圳楼市面临限购、限售、限价局面，目前，深圳新房价已连续十五连跌。与此同时，政策鼓励开发商进入长租公寓，要让生活在这座城市的年轻人居者有其屋。

　　或者，深圳楼市不再是黄金楼市，但却能成为铂金楼市或者钻石楼市，这座城市房地产的未来，依然被更多的人期待。南方都市报本期黄金楼市，邀请7位资深楼市从业人员，把脉深圳楼市的过去现在和未来。

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　　卢韵如

　　新浪乐居深莞惠新闻主编

　　深圳楼市将继续一线市场风向标

　　围观地产15年，如果从行业角度来看，最根本的变化有两个，从空间销售，到人群运营，从实物生产的制造属性，到资产管理的金融属性。

　　从房地产本身来看，已经看到的，经历过3个大的变化，趋势是空间与内容的链接越来越丰富，越来越复合，股权投资的兴起，会加速链接的发生。同时和其他行业一样，每次变化后都会有新的行业领袖出现。

　　抛开从1 ．0到1 ．1这样小版本的产品迭代，放在大周期来看，深圳房地产依然是中国房地产行业的样板房。

　　一方面是因为空间有限等多种原因，深圳楼市一直是中国一线市场的风向标。深圳楼市的起伏，往往领先于全国，官方数据显示，2015年深圳达到预警线之后1个季度，上海预警，北京和广州则更为滞后。另一方面，深圳拥有创新的基因和土壤，也是创新和空间交互最多的城市。尤其是从产业园区运营之后，包括长租公寓、城中村改造、资产证券化、股权投资等多个方面，深圳都在全国处于领先地位，深圳政府也给到创新更多空间。

　　未来，房地产越来越平台化，地产属性越来越溶解在其中，未来更像是不同生活场景的空间载体。但是，不要说房地产会死，它只是换了一种方式生存。我会继续从事房地产相关行业，这个行业越来越有趣，对专业的要求也越来越高。

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　　谢秀鎏

　　深圳链家内容及品牌中心总监

　　这个行业并非不再黄金，而是市场会更加细分

　　20 13年6月进入南都，黄金楼市带我进入了房地产行业，赶上了转向“白银时代”的开始。这些年里最印象深刻的有三个大事件：一是前海的建设，首拍之后到现在的变化，以及远至沙井都要承接前海辐射区的影响力，带动了整个深圳西海岸线更早以“湾区”整体形态面世；另外两个是佳兆业锁盘风波和城市更新条例草案的探讨。

　　早已进入存量房市场多年的深圳楼市，现在向世界一流城市靠拢的趋势更加明显，其体现在核心区域的新房供应极少，豪宅化加速；而相对市场化的二手房市场则以稳定的增速在匹配城市发展速度。跟过去相比，无论一手二手，其销售的集中度提升，品牌房企和经纪公司在G MV和效率上的优势都将推动这一变化。

　　正如无数开发商大佬们口中说的那样，并非这个行业不再黄金，而是市场会更加细分。消费升级的大背景下，一味的高周转和规模扩张大概已经不足以撬动更多资源，能更好理解用户需求的企业才能活下来，个性标签更明显的企业才能赢下来。这个行业以资本和土地资源为核心竞争力的状况或许不会发生本质改变，但靠流量和品质来获得溢价和高利润的时代来了。

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　　朱文策

　　微信公众号《朱罗纪》创始人

　　我比较看好

　　这座城市房地产的未来

　　今年是我从事房地产行业报道和评论的第15个年头，回头看去，印象最深刻的，还是房价20年大故事。作为一个见证者、观察者，这个波澜壮阔的故事，带给我的最大的教育是：如何谦逊地认识“市场先生”。

　　过去的大多数时间里，普通民众对房价上涨是抱着“不理解、不接受”的态度的，政府的政策也多为民意和舆论所左右，通过大量的调控政策来实现短期目标。但长周期看过去，深圳乃至中国的房地产市场都并未改变它的运行轨迹。也许这不说明房地产本身出了问题，而是我们过去对房地产的认识出了问题。我觉得这15年来，是我们普通人学习接受市场再教育的认识深化过程。

　　和过去相比，现在的深圳房地产行业有太多不同，很难面面俱到。比较大的一个变化是，房子让很多人改善了居住环境，也变得富有，提升了他们对于城市国家的认同感，但同时资源的分配两极化现象越来越明显。

　　而营销方式的变化，其实都是渐进的，为了适应新的市场要求，企业会摸索出适合的营销方式，并没有骤然的跳跃。大致的判断是：现在的营销要比以前变得更加的务实、精准或者功利。作为一项重资产，房地产的营销过程本身就在制造信息不对称，这需要第三方的平衡。

　　谈深圳楼市的未来实质是在谈深圳这座城市的未来，这是一座前途很不错的城市，有非常多的优秀的人才聚集在一起，并且有更多优秀的人才在不断赶来，我认为它的未来会吸引来自全球的优秀人才。正如我之前所认为的：深圳远期有可能会成为“中国第一大城市”（G D P总量、人口总量）和一座全球性的科创枢纽。相应的，深圳房地产也在进入一个新周期，这个新周期会有怎样的表现还不得而知。但应该可以看到，深圳和东莞会成为一座无界限的城市，以及深圳各区域的房价会发生非常剧烈的分化。但整体上，我还是比较看好这座城市房地产的未来。

　　作为南都黄金楼市曾经的一员，我很幸运地结识了一大帮非常善良、优秀以及满怀理想的同事，他们很多人至今仍然是我最好的朋友，这是我在南都最大的收获之一。同时，我也很庆幸自己能够见证和记录深圳乃至中国的房地产历程，这是非常宝贵的人生体验和知识积累。我一直认为，理解中国这场的波澜壮阔的经济奇迹，房地产是其中无比重要的一把钥匙。某种程度上，见证房地产的波澜壮阔，其实就是在见证中国经济的波澜壮阔。

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　　顾洪波

　　深圳淘房志创始人

　　深圳是全国市场化程度最高的城市之一

　　20 0 3年进入房地产行业，第一份地产工作就是在南都跑楼市。印象最深刻的是2008年市场大幅下跌，以及2009年巨幅反弹。从行业来看，很核心的是现在的新房供应量越来越少，接下来很多房地产企业只能到临深，或者尝试一些别的行业。过去房地产是粗放式的经营，未来可能会更精细，以前有些开发商一年出来五六个项目，未来需要精打细磨。

　　营销上，这些年来开发商的营销渠道发生了改变，新经济虽然没能直接改变房地产行业，但还是有很大的冲击。新经济最大的特点是圈层，做到精确到达，所以近几年出现新的营销方式，包括请投资性的大咖来分析行情。我觉得这个趋势未来一段时间还会延续。未来新的营销模式可能跟大数据有关，目前开发商运用得比较少，建议开发商可能在大数据上提前布局。

　　个人对深圳楼市未来比较看好，是全国市场化程度最高的城市之一。个人前面的职业生涯大部分与房地产相关，未来还会从事房地产相关的媒体行业。

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　　詹燕燕

　　界面楼市深圳副总经理

　　深圳楼市会成为铂金楼市甚至钻石楼市

　　2012年进入房地产行业。这些年来印象比较深的事情还挺多，从光耀危机、佳兆业事件到宝万之争，乃至2015年- 2016年波澜壮阔的两年，背后反映的都是这些年行业变化，而这些变化又事关每个地产人未来抉择。现在的深圳房地产行业最大的痛点是“一地难求”，产品主义复兴，所以未来随着土地资源愈发稀缺，相信在产品上可以更加值得期待。

　　因为深圳的房子不愁卖，所以现阶段大部分开发商的营销套路感觉还是偏传统的，倾向于项目价值点梳理，比如区位、交通、配套这些硬指标，传播渠道上先来一波自媒体，再来一波主流媒体，搭配线下活动。

　　当然也有不少有追求的开发商在营销理念和方式尝试新的突破。比如“中式新豪宅”理念、“脱口秀”产品发布会、“喜悦”话题营销。对于当下的营销，谈不上建议的一点看法是，未来线上和线下的界限会越来越模糊，所有一切可能都会物联网化、信息更透明化，营销可能会回归到品牌营销，输出情感、理念和价值观。

　　单纯看深圳楼市的话，黄金楼市虽然不再了，但它可能发展成铂金楼市甚至钻石楼市，因为产品会越来越稀缺，追捧的人会越来越多。未来应该还是希望能与房地产行业有交集。

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　　贺立立

　　深圳星媒纵横及盛世联合文化传播合伙人

　　深圳楼市

　　会有一个光明的未来

　　2001年入职南方都市报，做楼记印象最新的一次是参与2003年深圳湾地王之争的报道，为什么？因为，这个事件，可以说是深圳乃至中国地产的一个分水岭，从此，中国地产步入了一个长达15年的长牛行情。

　　变和不变总是互相纠缠的，严格来说，深圳房地产行业已经不再是中国的“样板房”了，不管从哪一个维度，现在的开发和营销都比较粗放，尤其是营销模式，重视互联网营销，但有矫枉过正之嫌，往往重视了影响力而忽略了美誉度，互联网是一把双刃剑。

　　当下，媒体去中心化去主流化、碎片化阅读成为主流，但最终还是要回归的。因此，不管是传统媒体还是新媒体，其实已经在融合，发展商在选择合作伙伴时，不是选择新与旧（因为你中有我），而是选择优质内容合作方。

　　一个GDP达2.2万亿的深圳，一定有一个光明的未来，不动产是分享城市发展红利最直接的一个工具，因此，深圳楼市也会有一个光明的未来。

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　　李孟姣

　　自媒体呆呆咖啡馆创始人

　　深圳的房地产行业

　　已经变成金融问题

　　我2003年开始进入媒体报道地产。看楼市发展这多年，印象最深刻的是深圳人对房子认识的变化。因为房价在多年涨涨跌跌中一路高歌前行，房地产从一个专业领域变成全民关心的过程，人们早就从关心一个适合居住换到了关心哪个房子能让自己赚更多。

　　现在深圳的房地产行业，早已经不是一个居住的问题，完全就是金融的问题，因为房地产价值的稀缺，几乎所有的钱都涌进来，和以往完全不一样，几年前我们看到温州炒房团的时候，还会当故事来看，但是，现在置业者都是当榜样来身体力行，生怕冲进去晚了，会比别人赚得少。没钱借钱也要买，没名额创造名额也要买。这是一个浮躁的时代，所有的人都在担心失去什么，所有的观点都在说买房比创业更好，更可怕的是，过去的太多事实在印证这一点，好像无法改变，是一个很可怕的事实。

　　开发商在这样的时代，和购房者心态越来越相似，高杠杆、不断地规模扩张，以求公司得到快速扩张。

　　几年前，就有开发商说感觉自己要失业，有房子就能卖掉，营销毫无用处。现在开发商比较喜欢的都是简单粗暴的营销，只要能直接拉动销售，怎么都可以。营销大都很简单，论坛、明星都是沿用以前的模式，产品发布会千篇一律，现场唯美就好，创新越来越少。

　　很多年前，深圳也有过一些营销的创新，那个时候我们津津乐道过“海风一路吹回家”、“日子缓缓、生活散散”的广告语，我们也曾以为请来克林顿做营销就是高山仰止，也曾托开发商的福，见过很多娱乐明星，还曾坐过直升机俯瞰深圳。不过，你只要想下，高端楼盘还没开始营销就能一抢而空，这之后，还需要花心思花钱来做营销吗？

　　想跟开发商说，如果不需要营销花钱了，不如老老实实放到产品上，好想深圳多点可以流传百年的房子。

　　未来楼市会如何发展我不知道，我只知道这个行业未来会成为巨头们战场，到处都是战旗烈烈，万亿开发商战队可能不会太多，但是千亿开发商未来比比皆是，中国城市化的路还在完成过程中，开发商还有几年的好时光，所以他们在尽力扩张规模，力求在高速发展的时代不落下自己。

责任编辑：王嘉源