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业界激辩楼市冰山咔嚓声:裂痕主要在三四线城市

2014年02月25日 01:45  新华网  我有话说(9,331人参与)

  >>>点击查看新浪财经宏观数据中心——大中城市房价指数

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    激辩楼市“咔嚓声”:裂痕暂现三四线城市

  林小昭 柳九邦 黄树辉

  从杭州楼盘降价,到银行收紧融资,再到王石等大佬的集体看淡,刚刚过去的几天,舆论场上充斥着关于楼市“变天”的激辩。

  本周首个交易日,A股大幅走低,上证综指失守2100点整数位,尾盘收报2076.69点,跌幅为1.75%。受利空消息影响,房地产板块领跌,整体跌幅逾4%,多只个股跌停。

  市场反应灵敏,媒体亦议论纷纷。海内外媒体日前对银行收紧房地产融资给予了大量关注,甚至有媒体在论及楼市时表示,“听到了冰山碎裂的咔嚓声”。

  接受《第一财经日报》采访的多名业界人士表示,纵然楼市坚冰已现裂痕,但“咔嚓一声”并不意味着断崖出现,对主要大城市仍然看涨,风险主要存在于三四线城市。

  楼市大分化

  国家统计局昨日公布的70个大中城市住宅销售价格统计数据显示,1月份新建商品住宅和二手住宅价格环比上涨的城市个数分别为62个和48个,分别比去年12月份减少了3个和16个。

  环比下降的城市个数则分别为6个和13个,分别比去年12月份增加了4个和8个。

  与去年1月相比,同比上涨的城市个数相同,但同比涨幅回落。初步测算,1月份,70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格同比平均涨幅分别比去年12月份回落0.7和0.4个百分点。北京、上海、广州、深圳4个一线城市同比涨幅比去年12月份均有所回落,分别回落1.8、1.0、1.5和2.1个百分点。

  从价格数据来看,环比下降的城市正在增多,除杭州外均为三线城市。

  “最近楼市确实‘变天’了,上周末接到许多机构的电话会议邀请,大家都在关注这一块。目前,业内基本形成的一个共识是:三四线楼市很危险,一线和部分热点二线城市的楼市还是不错的。”某上市房企董秘对记者表示。

  “楼盘降价、银行收紧开发贷、地产股暴跌,这些因素肯定会对未来的楼市预期产生影响。”上海中原地产市场研究部总监宋会雍对记者表示,三四线的楼市是一定会出问题,“三四线出问题了,也会对一二线的开发商造成心理冲击”。

  不过,业内人士普遍认为,即便在一二线大城市内部,也将出现明显的分化。

  中原地产市场研究部总监张大伟对记者分析称,去年是一二线城市与三四线城市分化明显,现在一二线城市中也出现分化,如杭州这样的二线核心城市项目价格出现调整,也预示着2014年整体楼市分化将愈加剧烈。

  南方一家大型房地产公司老总告诉记者,未来结构化将取代单边上涨,买房子最好还是买在市中心和好的地段。在大城市,市区学位房和地铁房最能抗跌。

  “因为大城市的需求毕竟摆在那里,人口、收入、就业以及需要改善的地方都比较多,三四线城市毕竟在人口、城市容量及其他城市配套跟大城市还是有区别的。我们卖的是房子,但房子背后还是有很多其他因素,包括教育、医疗、就业、交通的便利等,其他服务的配套能力等。”时代地产(0.26, -0.01, -5.46%, 实时行情)董事长岑钊雄告诉本报。

  危险的信号

  多重利空迅速传导到昨日的资本市场,导致在上海和香港上市的地产开发商及其他类股下跌。截至收盘,万科A(000002.SZ)下跌6.56%、万通地产(600246.SH)下跌3.58%、金地集团(600383.SH)下跌7.66%、恒大地产(0.163, 0.00, 0.00%, 实时行情)(03333.HK)下跌4.97%、绿城中国(9.91, 0.66, 7.13%, 实时行情)(03900.HK)下跌9.26%、碧桂园(0.39, 0.00, 0.00%, 实时行情)(02007.HK)下跌8.29%、世贸房地产(00813.HK)下跌7.66%。

  处在楼市风暴眼的业界大佬,对房地产的走势也不同以往。如万科董事局主席王石就在微博上提醒业界:“这是一个信号,小心了!”他还用“非常不妙”来表达对今年楼市的担忧。

  华远地产董事长任志强也表示,自己做了十几年的房地产报告,今年首次用了“风险”两字来警示同行,“很多开发商以为今年可能跟去年一样,很乐观。我个人对他们提出警告,我说你们太乐观了,很危险。”

  深圳万泽地产董事长林伟光对《第一财经日报》说,今年不可能再像2013年那样继续疯涨下去,现在楼价已经到达高峰,“持续这么涨肯定是有问题的,商品不可能脱离它真正的使用价值,老百姓的承受能力也无法承受。”

  佳兆业集团董事局主席郭英成此前也表示,“今年的房价走势,在我个人看来没有以前那么好”,对三四线城市持不乐观态度。

  而在宏观层面,上海师范大学商学院投资与保险系副教授黄建中分析称,2014年房地产行业将出现大拐点,最大的导火索是金融形势发生了巨大的变化。

  “利率市场化导致利率不断飙升,市场流动性紧张对房地产市场的冲击非常大。”黄建中表示,最近银行开始限制对房地产企业的开发贷,说明已经越来越意识到行业的风险,再加上国家整顿影子银行,接下来和房地产行业相关的信托可能会出现“兑付难”的问题。

  坚挺的理由

  不过,即便已经传出诸多危险信号,但支撑楼市的因素仍显而易见。正如任志强日前所言,鼓吹房价大跌是危言耸听,跌的是增幅不是房价。

  上海易居房地产研究院研究员郑红玉表示,针对近期类似杭州这样的个别楼盘高调降温,主要是个别因素在起作用,“降价情绪”暂时难以撼动整个市场。深圳某大型上市房企营销负责人也认为,近期杭州等地部分楼盘降价尚属个案,但并不排除资金压力较大的开发商加入降价行列。

  厦门市政协委员、集美大学房地产研究所所长李友华对记者表示:“企业要回笼资金,一般都是在年底,而不是在年初,因此这只是个案,可能有其自身的其他特殊原因,不足以说明杭州的整体情况。”

  李友华告诉记者,房价出现松动的城市,主要原因是库存比较高。尤其是一些供应偏少、库存偏少的城市,房价上涨的冲动仍然存在。例如这两年在二线城市中上涨最快的厦门,上涨的一大因素就是住宅土地供应偏少,而市场需求又很大。

  同样需要考察的情况是地价。本月21日,广州广钢新城首批共五宗地块,成交总价达到155亿,同样的“地王潮”也在北京、上海、厦门等城市延续。保利地产[微博]广东公司董事长余英就此预计称,今年新拍地的楼面地价基本和正在销售的房价持平,这批“地王”上的房子最快年底才能入市,到时房价一定会翻番。

  而从国家统计局的数据来看,楼市上涨仍然是主流,因为70个大中城市中,也只有6个城市环比出现下降,同比更是只有温州出现下降。像北上广深这样的一线城市以及像厦门、南京等核心二线城市的同比涨幅仍然很大。

  一边是杭州、常州楼市降价以及对银行收紧融资的担忧,一边则是一线城市仍在持续的“地王潮”带来的楼市上涨预期。目前的楼市陷入了空前的迷茫,许多购房者因此相当纠结。

  张大伟提醒道,1、2月为传统成交淡季,不足以说明整体的情况。3月份才是一个完整的月份,届时全国“两会”召开,将给全年楼市政策“定调”。因此,3月楼市将成为全年风向标。(来源:第一财经日报)

 

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已有569条评论,共9,331人参与

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手机用户[新浪网友]
但愿剥削人民的中国政府早日进坟墓。
ldsbsss[新浪网友]
中国主要城市人满为患,中小城市沦为空城,政府大量投资搞热投资、土地、人力市场,以高价卖地收入和把土地抵押换取贷款模式取得资金,继续疯狂投资拉动房地产、土地、人力市场价格,聚集人气,聚集投资资本和大量劳工涌进城市,推高生活成本,城市里拥挤不堪,交通堵塞、环境空气污染、治安恶化、生态恶化、四处拆迁文化遭到毁灭性破坏。政府为了进步缓解城市人口急剧膨胀的局面,和为了不断高价卖地吸引消费型投资、基础建设投资继续大肆扩围,用卖地收入和土地抵押贷款以及财政收入进行疯狂投资,以继续吸引消费住房投资、基础建设投资、劳工的不断涌入,这个恶性循环,在全国不断上演,以城市化的形式席卷中国20年,几乎所有的农民、中小城市的居民都集中了一、二线大城市,城市几近崩溃!<br/><br/>        问题还远不止这些,政府疯狂的扩张,以土地抵押的方式借贷和利用财政税收疯狂的投资,表现为投资---借贷-----扩大投资-----扩大借贷------,这种无限扩张的模式,使城市严重的依赖投资拉动经济增长的模式,人们对于投资趋之若鹜,消费不断萎靡,经济不断下滑趋于萧条。一旦,人口和投资停止进入城市,政府无力继续投入大笔资金带动投资和消费型住房投资、人口的不断流入,城市就会面临资金的完全断裂,土地价格猛跌以至于卖不出去,抵押物变成不能变现的资产,债务危机爆发,同时,经济大萧条,所有人都在把能够变现的资产统统卖掉,资产价格一落千丈,政府、居民破产。<br/><br/>所以,土地资源政府赚钱的根本,政府当用尽城市核心地区的资源以后,不断向外扩张土地价值不断降低,促使政府投资和被吸引的投资继续向城市中心回流,造成反复拆迁的现象,把原来的平方拆掉盖上楼房,或者把原来的底层拆掉改成超高层等等,地产经济不断恶化愈演愈烈。这个过程趋于全国投资化,利率不断飙升,汇率不断飙升,出口企业倒闭,消费停滞,经济处于崩溃的边缘,土地地产经济把金融捆绑进来,危机渗透到社会的方方面面,物价飙升,房价不断飙升,浪费日趋严重,房子空置,变成了投资和发财的筹码。
Cook船长1[新浪网友]
房企老板及其既得利益者,绝不心甘情愿轻易退出历史舞台,他们有可能进行殊死抵抗和反扑,但是,他们最终谁逃不掉灭亡的命运!
321L少爷[新浪网友]
还在拿地王来说事,有几个地王最后变成房子了?那只不过是政府和开发商的一次次联手炒作,用“面粉涨了,面包会不涨吗”这道理来哄骗观望的人进去接盘,其实那虚高的“面粉”不是用来做“面包”的,只是向买房者施压的道具
手机用户[新浪网友]
明明是一线城市才是重灾区,却要误导群众说成三、四线城市。
五高老头[新浪网友]
这是一场搏斗,看谁能挺住,地方政府和开发商挺住了,老百姓只有掏干净自己的口袋,老百姓挺住了,地方政府依赖的财政就崩溃了!开发商会难过一阵子!
手机用户[新浪网友]
崩盘了!
手机用户[新浪网友]
就这样降下去好傻子才会现在买房
手机用户[新浪网友]
虚高的房价绑架了老百姓的幸福,迫使他们节衣缩食用几代人的心血买下了这所谓70年的钢筋水泥大泡沫!悲哀!
shane-ran[新浪网友]
学人发达国家把顶级大学和医院放在小城市不就什么都解决了啊!砖家叫兽不懂?
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手机用户[新浪网友]
疯了,上下五千年。
梅宝1109710701[新浪网友]
开你妹,迟早有点会崩盘,长痛不如短痛。。。
梅宝1109710701[新浪网友]
想想中石油吧,50多的发行价跌到几块钱,多么可怕,谁亏了谁心里有数。
手机用户[新浪网友]
说的好!
嘻嘻为了几个装修师傅,牺牲大家的利益,也说不过去吧
手机用户[新浪网友]
这家伙得了禽流感了,瞎乱吐沫
弄到金玉恒通里去?日利1.5%,哈哈哈哈哈哈
手机用户[新浪网友]
今天唯一看到的一篇中性文章,说实在的,房价掉了不说别的,这些建房装修的师傅去哪里工作,别人现在日薪几百!
无名菜鸟[新浪网友]
现在你们在想想李嘉诚老先生,多么明智的老人
手机用户[新浪网友]
谁都知道的结局,只是在争论时间的早晚而己。
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