杭州样本：“空头”房价背后 “多头”囤地浮现

　　李伊琳

　　房价依然是一条牵动民心的敏感神经。

　　2月18日以来，一线城市美丽的杭州，城北两紧邻的楼盘陆续对外宣布降价，降幅达到30%左右。

　　杭城此前房价坚挺，基本处于国家统计局公布的70城榜单上的前十，颇具风向性。两天内两楼盘竞价式的连降，加上近期银行开发贷“停贷”风声，开发商资金链生态令人生疑。

　　而与此相悖的是，开发商拿地热情继续增强，有的开发商则在一手清空新盘的同时，却又汇聚资金，火力拿地。

　　北城的降价行动

　　“这次楼盘降价我们属于合法合理的市场行为，我们对杭州房地产市场的走势，有自己的一个预判。”杭州天鸿香榭里的开发商浙江广鸿房地产开发有限公司(简称“广鸿房开”)一名姓柯的负责人向21世纪经济报道记者如此介绍，他们在下半年和明年下半年有土地储备计划。

　　然而，天鸿香榭里的楼盘降价幅度，引起了部分业主的反弹。

　　2月21日下午，该楼盘的老业主李先生夫妇和其他一批业主来到了售楼处，见一幅写着“直降6000”的巨大标语甚是刺眼。“有的业主称自己在前天夜里连夜被召集签的合同，没想到一套八九十平方米的房子，一夜间就跌了五六十万。”

　　王氏夫妇介绍，原先均价17200元/平方米的基础上，现在以起价11800元/平方米，均价13800元/平方米就出手。

　　多名业主告诉21世纪经济报道记者，开发商降价背后，其实是在急迫套现。“我们不可能存在资金链运转问题。”前述广鸿房开相关负责人称，“而且，我们也不是第一家降价的楼盘。”

　　实际上，与天鸿香榭里紧邻的德信·北海公园在18日就宣布以15800元/平方米的均价“清盘”。两家楼盘的售楼处迎来众多刚需购房者。据称，单价降了近3000元，且这次清盘还包括新推出的“楼王”。

　　而另有购房户黄先生介绍，开春以来，就开始陆续收到杭城一些楼盘降价的信息，但是，城东、三墩等板块也有多家楼盘跟风推出特价房，不过基本以吸引眼球为主，房源不多，降价幅度也不够，远不如城北血拼来得火爆。

　　开发商逆势囤地

　　“城北区域的楼盘一直比较活跃，但对新一年以及未来的楼市走势不具代表性。”绿城房开杭州一销售部负责人认为。大城北注定又是今年杭州最热的板块，波动历年如此。比如2012年的龙年第一降，在这里。2013年的地王潮，在这里。2014年的马年第一降，还是在这里。

　　然而，楼市大势“空头”正盛。

　　根据透明售房网的数据显示，截至2月19日19点，杭州市区商品房存量达11.97万套，这不仅是2007年以来的最高存量指标，超越了去年杭州市区整年的成交量。横向比较来看，截至2014年1月2日，北京住宅库存为5.76万套，上海为6.37万套，广州为5.62万套，深圳为4.18万套。

　　但一种奇怪的现象是，开发商一边将现有房源尽快清盘，一方面则在快速回笼资金拿地。

　　比如德信，就在楼盘推出降价信息的同一天，即2月18日，在杭州主城区马年的首场土地出让中，以17.4787亿元竞得城东章家坝地块，楼面价就达到了12440元/平米。

　　根据此前当地官方公布的数据，杭州的土地供应量去年以来主城区全年出让土地102宗，成交面积达4807.6亩，出让金额为841.6亿元，创近五年新高。

　　根据21世纪经济报道记者对多家小房开公司负责人调查发现，其后盾主要靠资本联合的力量。参与者基本是房地产相关行业的上下游供应商，比如地板、电器、水泥等等领域的供应商的资本大集合。

　　“我们基本没有银行贷款，因为去年开始，基本是没法从银行系统融资了。”一名有参与房开联合囤地的私募圈人士称。而目前资金供应的市场大势是，住宅抵押贷款收紧，影子银行清理整顿，债务再融资受阻，可能会让开发商放慢脚步。但此举成了江浙一带中小型开发商的融资新模式。

　　而且，他们普遍认为，银行利息跑不过CPI涨势，于是公司决定，对该开发商不仅货款不收，且继续增资项目公司，联合开发商做土地储备。

　　“开发商将手头的楼盘清盘拿地，实际上是回笼现金，大多为了参与联合拿地，新建项目公司需要大批股本融入。”杭州一名曾经成功开发一标志性建筑的黄姓开发商称。