记者 庞东梅

　　对于高位运行的中国楼市，市场人士预期，其对于后期房价走势的影响力不可小觑。近期，关于杭州等城市部分楼盘大幅打折促销的消息“一石激起千层浪”，并对市场形成冲击。

　　楼市是否开始“退烧”。国家统计局2月24日发布的数据显示，1月份，70个大中城市房价环比涨幅总体平稳，同比涨幅有所回落。从个数看，1月份，70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格环比下降的城市个数分别比去年12月份增加了4个和8个，同时，平均涨幅微降。房价同比上涨的城市个数相同，但同比涨幅回落。

　　“1月份房价上涨的城市个数减少，具有标杆意义的城市房价涨幅出现回落，其中既有季节性因素，也包括信贷因素。”交通银行金融研究中心房地产研究员夏丹在接受本报记者采访时说。季节性因素是指春节期间往往是楼市传统的淡季，房屋成交量下滑和价格上涨缺乏动力。信贷因素是当前楼市有所降温的另一个重要因素，并且这一因素在后期将会对楼市产生持续影响。

　　夏丹表示，从资金面来看，今年年初个贷额度未放松，而是维持了去年年底的收紧状态，打折力度减小或取消、贷款审批速度较慢，这将对部分置业者的购房积极性造成抑制。在银监会反复提示房地产行业风险的情况下，预计今年银行业对涉房贷款的态度趋于保守，房地产信贷总体呈收紧态势，但传闻中“全面停止房地产贷款”的情况不太可能出现。

　　同策咨询研究部总监张宏伟也表示，1月份，受楼市政策阶段性收紧、春节因素、银行信贷紧缩等诸多因素影响，楼市“春节效应”显现，商品住宅成交量出现“普跌”，房价环比下降的城市数量也增加至6个。但是，总体来看，尽管2013年11月份前后一线城市、部分二线城市发布“阶段性”收紧的调控措施，全国大中城市房价上涨的势头并没有停止。

　　上海易居房地产研究院研究员郑红玉分析认为，1月份，房价涨幅稳定，涨幅绝对值维持“合理”区间，同比涨幅开始放缓，预计未来将继续维持收窄态势。

　　在郑红玉看来，目前影响房价走势主要因素有三：一是政策因素。在前期部分城市加大房地产市场调控力度、努力增加保障性住房供应等一系列政策措施作用下，市场环境和预期相对稳定，房价延续了涨势趋缓的态势。二是资金因素。2014年房企资金面将由去年的偏松逐渐趋紧，加之信贷收紧，部分房企资金链趋紧，房企可能通过降价促销等方式回笼资金。三是预期因素。2014年楼市将很难再现去年的火爆行情已基本成为业内共识，预计市场整体走势将是高位振荡并逐步降温，房价上涨动力有限。

　　总体而言，今年楼市涨势趋缓的势头较为明显，但是房价大幅下降的可能性也不会很大。从构成“面包”的“面粉”来看，去年至今“地王”记录频频被刷新，土地价格的上涨对房价的上涨形成支撑。

　　对于当前个别城市、个别楼盘降价从而对市场预期带来的冲击，郑红玉认为主要是个别因素在起作用，“降价情绪”暂时难以撼动整个市场，楼市尚未到暴跌节点，只是短期市场波动的表现。

　　郑红玉认为，虽然降价情绪暂时难以引导楼市走向，但由此可以看到，未来楼市区域差异仍较显著，一、二线城市需求仍偏旺盛，土地市场尚未退烧，价格涨幅仍明显快于三、四线城市。此外，在市场大势中，个别城市因人口、经济及区域环境差异影响，难免“性格突出”，应就具体问题进行具体分析。

　　当前房价“普涨”的时代已经过去，去年我国楼市已经进入了“分化”时期，今年这一格局将会继续得到巩固。分析人士表示，当前，银行信贷紧缩影响了整个房地产市场的未来发展格局和趋势。

　　张宏伟认为，总体来讲，银行信贷政策差别化执行，2014年调控政策强化了对不同城市的“分类指导”，将导致不同城市的调控政策具有“分化”的特征，也将导致大多数品牌房企的布局战略相对应继续强化对一、二线核心城市的布局，甚至放弃经济增长预期不好的三、四线城市。尽管通过政策“分化”有望使不同城市的市场需求释放得以平衡，以使总体市场回归合理区间，但从短期来看，银行信贷政策差别化的执行与“分类指导”的调控思路，将使不同城市市场之间呈现加速“分化”的特征。