北京上海同日诞生地王：中标房企感叹能不抢吗
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王营
“开发商对土地争抢得如此厉害，政府应当全面地好好地反思。”一位参与夏家胡同的品牌开发商老总在接受记者采访时说。
7月3日下午三点半，备受瞩目的“准地王”北京夏家胡同地块进入现场竞价环节。最终，经过62轮激烈竞拍，该地块由懋源置业摘得，总价为17.7亿元，剔除保障房折合楼面价约4.1万元／平方米，溢价率约35%。尽管最终楼面价略低于去年成交的万柳地块，但仍然是北京今年年内单价地王。
同日，一向号称不拿地王的万科在上海以总价48.7亿元获得浦东新区张江高科技园地块，折合楼面单价21415元/平方米，溢价率近90%，再次刷新上海年内总价地王。
开发商所看不到的另外一面是，针对舆论对于频出地王的指责，政府也在紧张。据北京地产界知情人士透露，就在夏家胡同地块竞拍的前一天，北京市国土局已经紧急召集部分业内人士以及媒体进行了小型内部交流会。
在该场会议中，北京市国土局相关负责人传递的信息是，他们已经拟好了针对地价过热等相关情形的调控措施，目前已经上交到市长办公室，该方案一旦获批就将对外界公布。
“狼多肉少。”一位在竞拍现场观战的央企负责人这样评价。
作为近年来北京三环内唯一入市的住宅用地，在出让之前，夏家胡同地块就被冠以“准地王”的名号，甚至还曾因地块过热被国土局中途因故暂停一次。但最终进入现场竞拍环节，争抢场面过于激烈仍令开发商唏嘘不已。
当天现场，除了中粮、九龙仓、融创、中铁、首城置业、招商、合景泰富、懋源、中化方兴、万年基业、融辉置业、泰禾、保利首开联合体、恒大等14家房企参与了现场竞拍环节以外，在国土局大厅外观战的开发商也不在少数，当天国土局至少聚焦了40家房企。
夏家胡同地块自6月13日被重新挂牌出让，恢复挂牌后起始价为 13.59亿元(恢复交易后的第1次报价13.59亿元将作为该地块第8次报价)。就在该地块开拍前，就已收到21次网上报价，报价上限至14.5亿元。在现场竞拍环节中，该地块在竞争到17.7亿元的时候触碰最高限价环节，而转入公租房竞拍。
经过62轮竞拍，懋源最终以17.7亿加3.8万平米公租房摘得该地块，溢价率35.1%。
上述品牌开发商在夏家胡同竞拍结束后一个小时情绪仍然未能平静。该人士称，“现在各家开发商销售情况都特别好，基本上今年均能超额完成销售目标。可是开发商面临的窘状是，手中的库存正在急剧下降。但另一方面，政府却不加大土地供应。这两年政府表面上是在加大供地，但90%都是六环边上的，偶尔抛出来一块三环边的，大家能不抢吗？”
实际上，这正是开发商普遍面临的现状。夏家胡同地王竞得者懋源置业目前正在销售的项目只有位于北京太阳宫的红玺台项目。
该公司相关负责人告诉记者，他们公司自去年开始就不断在北京、上海等一线城市寻找地段相对稀缺适合做豪宅的土地。从去年北京东直门的香河园地块到万柳地块，懋源置业均高调参与了竞拍，但均因现场飙价过高而无所斩获。该人士认为，他们公司在不断参与土地竞拍的过程中，心理预期已经开始被迫提高。
夏家胡同另外一家激烈竞争者是首次进京的恒大地产。由于懋源置业在竞拍公租房环节强势杀出，恒大地产公租房环节中举牌至2.75万平方米放弃追加。但随后，恒大经17轮竞拍以35.6亿将昌平沙河地块收入囊中，建筑面积超五十万平米，楼面价6964元每平米。
恒大地产内部人士对本报记者表示，公司对这块地还比较满意，认为价格也属合理范围。
熟悉恒大操盘的人士介绍，对于恒大来说，恒大的市场化集团集中采购，可以帮助恒大以低于行业平均资金成本进行开发。另外，由于全部是政策性房源，不担心销售问题，可以节省一笔营销和销售费用。
即使退一步讲，该项目不赚钱，恒大也能用其他高利润的项目来平衡掉此项亏损。据恒大2012年年报显示，其去年的土地储备平均成本仅724元/平方米，远低于万科的2790元/平方米。
地王的威胁
可怕的并不是地王，而是由此引发的未来预期。夏家胡同地块未来售价7万只是保守计算。
伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为，这是一宗“名副其实”的住宅单价地王。由于夏家胡同地块周边二手房(次新房)价约在3.2万-3.8万之间，此番竞拍后，“面粉”高于“面包”的情况再次出现，这对当前房地产市场预期的影响在所难免，今年以来的调控成果很有可能不复存在。
胡景晖强调，不从根本上解决当前土地财政的问题，地方政府很难在限制地价方面有所作为，究其原因，在金融系统流动性饥渴情况下，地方政府还债压力较大；另一方面，更多保障房开发还得依靠土地出让金收入，土地低价出让使得土地财政收入的减少，在一定程度上不利于低端收入家庭更快地解决住房问题。在上述双重压力之下，加上多数企业在一线城市储备土地愿望强烈，倘若土地与财政制度不作出调整，未来各类“地王”还将不断涌现。
在调控高压下，地王也令地方政府担心。在7月2日北京市国土局内部交流会上，北京市国土局相关负责人不无委屈地表示，“外界对于政府卖地误解较多，近年来拆迁成本也在不断增加，地方政府所获得的土地收益占比在不断降低。而北京也并不像其他城市一样主要靠土地财政，实际上，北京市在抑制地价过热也采取了诸多措施，比如配建保障房。”
政府上述表态是想获得舆论的理解。实际上，北京市对于抑制地价的态度在夏家胡同地块上也有所体现。从该宗地块的价格上限来看，相比其最初的底价溢价率也仅35%，甚至距离50%的溢价红线也有一定距离，由此可以看出土地部门在有意识地控制地价水平，防止“地王”出现。
“表面上看，这是政府控制地价的态度，但实际上，溢价率降低就意味着配建的保障房面积增多，这仍然会分摊到企业运作商品房的成本之中。”上述央企相关负责人称，由于加入了保障房面积，因此房企的开发成本并未减少，仍然高企。
记者整理发现，夏家胡同地块规划建筑面积为76630平方米，却配建了一半的公租房；恒大所获得沙河地块总建筑面积为51万平方米，却需要配建26万平方米的公租房。
融创中国北京公司总经理荆宏告诉记者，融创最终放弃夏家胡同竞拍，其中一个考虑因素就是由于配建的公租房面积占了一半，该项目所剩余的商品房操作空间过小，而这不适合融创一贯操盘的豪宅产品路线。中化方兴相关人士也对记者道出类似的放弃理由。
思源经纪北京公司副总经理任莉甚至直言，一天之内上海、北京分别出现两个高价地王，这有力地证明：“只要土地财政不变，任何调控都是杀鸡取卵！”
7月3日这一天，北京共计出让了4地块土地，合计土地出让金66.9亿。整体市场未如预期火热。除了夏家胡同地块和恒大在沙河拿下的“巨无霸”地块以外，万科9亿夺房山长阳地块，溢价率1.1%；北京城建4.6亿夺大兴魏善庄地块，溢价率1.1%。
北京市国土局相关负责人透露，接下来北京市会针对土地市场过热采取一系列措施，其中就包括推出大规模“限地价，竞房价”地块。
(本报记者张晓玲、苏丝对本文亦有贡献)
(来源：21世纪经济报道)