荆宝洁

　　北京保利地产[微博]无意在“地王”上恋战。

　　和望京SOHO遥相对望的保利国际广场近日入市。有意思的是，前者的主人宣布告别散售，后者的主人希望快速变现。

　　2010年3月，保利经过82轮的激烈争夺以50.4亿的总价拍得朝阳区大望京村4号、5号地，折合楼面地价17949元/平方米。这个总规划建筑面积达28万平方米的项目，有11.5万平方米的写字楼。项目被命名为保利国际广场。

　　本报记者查阅北京房地产交易管理网站显示，该项目6月29日已经获得销售许可证，预计售价为53000元/平方米至58000元/平方米。按照32000平方米的建筑面积计算，可售市值在17亿至18.5亿之间。

　　北京保利地产营销中心总经理牛毅告诉本报记者，本次准备拿出销售的是3栋写字楼中的一栋。最高的那一栋，现在尚未决定是出售还是持有。

　　据誉翔安王珂分析，持有意味着巨大的资金成本，尽管保利作为央企，融资成本较低，但即使按照每年12%的利率计算，也是一笔不小的数额，出售是当前回笼资金最好的方式。

　　据本报记者了解，保利从拿到该地块起，就一直在做成本控制。保利地产(600048.SH)总部希望将其打造为高品质的地标性建筑，方案几经讨论，最后保利地产董事长宋广菊拍板了现在的建筑设计方案。为此，结构和幕墙部分要多出1亿多成本。

　　散售是否会影响写字楼品质？牛毅告诉记者，不同于以往的散售项目，该项目设置了销售门槛，最低售价是千万级。而该项目被严格按照绿色建筑的标准打造，物业方面也是由保利进行管理。

　　据了解，北京保利今年主要操盘的3个项目中全涉及到商业地产，如保利国际广场有3栋写字楼及商场部分，保利东郡也包括了部分商业，而保利收购的北三环蓟门桥地王项目，也将有3万平方米的写字楼。其商业地产的货值今年达到总货量的四成。

　　第一太平戴维斯报告显示，2013年下半年，北京甲级写字楼市场将继续面临新增供给短缺的状况，仅有4个项目计划交付使用，为市场新增15.7万平方米可租赁供给。即使这些新增供给均可如期竣工入市，2013年全部供给量仍将是1996年以来的最低值。王珂也告诉记者，由于当年开发商拿地的进度不一，很多写字楼项目还没有拿到销售证。

　　然而，写字楼买家们是否会受到“钱荒”的影响？

　　第一太平戴维斯北京研究顾问咨询部董事王琼透露，内外资投资者仍积极在本地市场寻求投资机遇。目前有若干在售大项目受到投资者较大关注，若定价得当，预计将于2013年下半年完成交易。

　　王珂告诉记者，“钱荒”暂时还没有传导到北京写字楼的买家们。他指出，一些基础性客户，仍然把购买写字楼当作标准的不动产配置方案。因为住宅限购的格局十分明确。这些基础性客户主要是指资金量在1000万至1500万之间的客户。而一些机构投资者正在等待下半年的机会。王珂接触到的一些机构投资者正在觊觎丽泽商务区地块，有机构投资者甚至放言，只要该区域有地，“闭着眼”买都可以赚。

　　但王珂表示，由于购买北京写字楼的客户半径较小，样本量不够丰富，还难以判断，“钱荒”的影响传导到哪个层面，会不会重演2011年9月份因流动性收紧，以至商业地产买家减少的一幕。

　　21世纪不动产分析师张磊认为，随着经济转型的推进，整体而言，房地产在未来5-10年将属于被调控的对象，与过去5-10年相比，其资金流入增幅要小得多，理论上它应该是逐步下行趋势。2014年起，预计包括写字楼在内的房地产投资资金，将趋于收紧，但区域楼宇仍存在较好的投资机会。