据统计，北京甲级写字楼平均租金已高达500元/月/平方米，而上海方面的平均租金仅为400元/月/平方米

　　■本报记者 王 峥

　　进入7月，土地市场的火热状态仍旧持续，就连以往很难吸引开发商集体关注的商业地块，近期也受到追捧。

　　7月3日下午，万科以48.7亿元力挫中海、金地以及融创等大型房企，拿下上海市浦东新区张江高科技园区中区商住地块，折合楼面价21415元/平方米，溢价率为88.6%，上海土地总价纪录再度被刷新。

　　而就在几天前，借壳盛高置地的上海绿地集团联合福建泰坤贸易以47.21亿元，夺得青浦区徐泾镇会展中心3号商办地块；5月29日，上海新华路街道71街坊1/2丘J1A-04及16/2丘J1B-01文体商办地块拍出46亿元的总价，两者均在当时创下上海“地王”纪录。

　　不到40天的时间里，商业地块三度刷新上海总价地王纪录，说明上海商业地块确实已进入强势追涨通道，而京沪两地甲级写字楼平均租金的显著差距，则为此追涨行为提供了一个合理的解释。

　　京城房企

　　争相抢滩上海

　　今年以来，类似上海土地市场的火爆局面，在北京、广州、深圳这样的一线城市普遍存在。而随着住宅市场限购限贷政策的收紧，诸多房企也将目光再次转向了商业地产。2013年，包括万科、保利、龙湖、金地等多家大型房企都表示要加大商业地产的投入。

　　有业内人士指出，在楼市调控持续深化的今天，住宅地王让各方承受的压力过大。相反，随着经济的逐步复苏，商业地产尤其是核心城市核心区域、重点规划区域的商业地块，因其巨大的居住人口基数，与显而易见的规划利好，使得商业经营的风险相对较小，其价值也为越来越多的开发商所重视。

　　这其中，来自北京的开发商显得尤为敏感。4月25日，以31.9亿元高价刷新上海长宁区楼面地价纪录的虹桥路地块，最终归属于SOHO中国联合体。上海新华路街道地块，则由击退和黄、九龙仓等著名房企，自身此前却名不见经传的北京福润天成房地产开发有限公司所斩获。这两块“地王”的制造者，均为来自北京的开发商。

　　有业内人士分析称，众多开发商之所以抢滩进入上海，高价追捧商业地块，是看重上海商办物业的增长空间。“简单的数据对比即可看出，相比于北京核心区域写字楼的租金和售价，上海同样区域和地段的物业简直太便宜了。”高和资本董事长苏鑫如是表示。

　　作为中国首支人民币商业地产基金的掌舵者，在北京三环内核心区域实现五个商办物业项目收购且其中四个项目完成退出之后，苏鑫同样将目光投向了上海。并于近期以7.9亿元收购了位于上海静安区核心位置的中华企业大厦，这既是高和资本在上海的首个写字楼项目收购，也人民币基金在上海对商办物业的首个并购案。

　　沪核心区写字楼

　　被指“价格洼地”

　　据高纬环球2013年第一季度的权威数据，北京甲级写字楼平均租金已高达500元/月/平方米，而上海甲级写字楼平均租金仅为400元/月/平方米，租金竟然相差100元之多。“是上海的房子普遍这么便宜吗？显然不是，至少在住宅市场，局面是完全相反的。”苏鑫介绍，同样的数据来源显示，在同一时间段，北京核心区域的高端物业住宅价格比上海要低不少。

　　而对于京沪两地市场巨大的反差，有业内人士指出，北京写字楼价格、租金居高不下是多种因素叠加造成的。自2009年“四万亿政策”出台以来，国有企业开始了大幅扩张，资金充足，办公需求强劲，给北京的写字楼市场带来了一股强劲的新增供应。

　　此外，北京在2009年出现了一股写字楼项目改立项的风潮，不少写字楼改为商务公寓进行销售，这也在客观上减少了市场上的写字楼供应。

　　供应的减少，以及突来的强劲新增需求，最终将如今的北京写字楼市场推向了高位。相比之下，上海市场则理性的多。其政府规划部门相对严格的要求，避免了“商改住”浪潮的蔓延，而其甲级写字楼的需求也多为更看重实际的外企以及日益成长的民营企业。

　　“对于希望长期在办公物业领域发展的开发商而言，这样一个市场的长期培育潜力显然要高的多，而上海写字楼市场与住宅市场的价差，也反复提醒着从业者，这里的增长空间有多大。”苏鑫称，这或许是两家北京开发商愿意在上海高价拿下商办地块的原因，有了京沪两地的现实比较，他们能更深的理解上海核心区写字楼的价值。