雅戈尔地产很受伤:沪杭地王陷困境 受困专业性
杭州地王割肉退出，上海地王销售遇阻
本报记者 王海春 上海报道
尽管雅戈尔(600177.SH)仍以服装品牌更为人们所熟悉，但在公司内部看来，其房地产板块无论在规模还是发展速度方面，都已超过了服装业务。
“服装和地产都是我们的主业。截至5月底，公司今年房地产销售额已接近60亿元，完成全年100亿的销售目标应该问题不大，而金融投资板块，未来将会逐渐淡出。”雅戈尔董事会秘书刘新宇告诉本报记者。
全国房地产商会理事李骁指出，服装和房地产是两个完全不同的领域，都需要投入相当多的资金。多元化的企业战略看上去很美，但很容易受限于企业资源和专业能力而陷入困境。
沪杭地王陷困境
雅戈尔日前公告称，公司将放弃杭州申花53号和56号两幅地块，并将4.8亿元合同定金全部计提了减值准备。
“我们按约定已经支付了一半的土地出让金。虽然要损失4亿多元，但出于项目前景不明的原因我们还是决定退出。”刘新宇表示。
雅戈尔要退的两幅地块是2010年杭州地王项目，当年雅戈尔以12.56亿元和11.65亿元的价格拿下这两块地，但此后一直没有进入实际开发。
有杭州当地房企告诉记者，雅戈尔所退杭州申花地王主要是地价太高。而现在雅戈尔不得不吞下当初因高地价而结下的苦果。
浙江大学客座教授兰洪海在接受记者采访时透露，雅戈尔所拍申花地王的楼板价在2010年拍下来的时候约1.8万元/平方米。由于两年多没有开发，加上财务等各项成本，现在的楼板价预计已经近2万元/平方米。
“周边在售的楼盘价格大概是2.2万元/平方米，卖得最贵的楼盘也只有2.5万元/平方米。按这个价格推测项目前景，开发出来怎么会不亏本？”兰洪海表示。
实际上，雅戈尔此前在杭州、上海拿过好几个地王，而这些项目的开发和销售，均有着坎坷的经历。
“他们的御西湖项目也是地王。应该说楼盘做得还不错，但销售情况却并不理想。”杭州当地一位房企高层告诉记者。
2007年7月，雅戈尔以14.76亿元的价格竞得御西湖项目地块，楼板价高达1.57万元/平方米，成为当年的杭州地王。“在2010年卖了一批，但之后销售就走不动了。”中国指数研究院[微博]杭州分院一位分析师表示。
雅戈尔在上海长风地区的地王项目，也面临类似的尴尬。2010年9月，雅戈尔以19.58亿元拿下上海长风8号东地块。而高达2.59万元/平方米的楼板价，比周边中海地产70亿元长风地王2.24万元/平方米的楼板价，还高出了近4000元/平方米。直到去年第四季度，该项目才开工。
“雅戈尔长风地王项目与中海的地王项目挨得很近。中海卖4.5万元/平方米，雅戈尔的项目售价便宜一点的在4.6万元/平方米，贵一点的卖到了6万元/平方米。从楼盘本身的品质看，雅戈尔长风地王的项目做得要比中海好，但销售情况和中海却没办法比。”上海一家开发商投资部经理告诉记者。
“可能是雅戈尔在高档房市场的接受度远没有中海好，这让其项目无法卖出更高的价钱。在高成本的压力下，又缩减了雅戈尔的利润空间。”同策房产研究总监张宏伟表示。
受困地产团队专业性
实际上，雅戈尔退出杭州地王项目，并意味着其将淡出地产业。雅戈尔方面透露，地产业务的销售额今年计划达到100 亿元以上，较2012年增长40%以上。
5月份以来，该公司在宁波斩获多幅地块。5月13日，雅戈尔以2.91亿元的价格获得宁波一幅商办土地。5月16日，该公司斥资5000万元与金地合作开发宁波鄞州区商办项目；5月18日，该公司以2500万元收购宁波康园房地产25%股权；5月30日，公司以1.54亿元的价格竞得宁波一幅15.5万平方米的住宅用地；6月2日，该公司又斥资10.28亿元拿下宁波市鄞州区一块地。
据统计，今年上半年，雅戈尔在土地市场上的资金达19.1亿元。“包括合作开发，上半年的确拿了近20亿元的土地。今年楼市回暖，我们看好房地产行业的发展前景。”刘新宇表示。
服装、房地产及金融投资，被外界称为雅戈尔的三驾马车。“现在的雅戈尔更像是一家地产公司。房地产对公司的利润贡献相当大，倒不像是一家服装企业了，可惜的是其地产业务做得并不出色。”李骁告诉记者。
雅戈尔2012年年报显示，公司营业收入已连续两年下滑。公司总资产为498.5亿元，而总负债高达355.5亿元，其中流动负债为22.2亿元；负债率约为71.3%。
“受出口订单下降影响，雅戈尔服装业绩增长速度放缓的同时，一度还出现下降的迹象。而看到房地产有丰厚的利润，才会不断扩大房地产业务。”李骁表示。
“雅戈尔的地产团队经常在市场高点时拿地，所以总拿一些地王。由于成本过高，该公司不得不做高端楼盘来平抑高价拿地的成本。可是目前市场对其高端楼盘的认可度并不高，这使得其销售缓慢，并影响了资金回笼的速度。而在上海、杭州地王陷入困境的背后，从某种程度也反映出地产团队缺乏一定的市场前瞻性。”一位不愿具名的分析人士说。
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