孙宏斌喝顿酒就拍了脑袋，汪孟德下场收拾摊子

　　融创倒下的地方，也把国企绊倒了

　　壹地产

　　2021年，百亿收购广西王彰泰不久，融创总裁汪孟德在一次内部会议上说，他要跟彰泰的人见面，重新讨论下收购价的事。

　　那年年初旭辉尽调彰泰时，觉得花一百亿也还有盈利空间，是考虑三四线货值太多才放弃。后来旭辉的人说，短短几个月，算式就失去了平衡。

　　融创的人更晚才发现这一点，因为老孙就是和彰泰老板黄海涛喝了顿酒拍了脑袋，知道旭辉做过尽调，融创基本只扫了眼重点项目资料。

　　汪孟德命令手下重新做一次市场调研，方向是证明收购前的资产价值已经与当下货值不符了。本以为是个很简单的任务，但融创上手才发现，广西项目所在城市偏僻到没有人统计市场数据。

　　他们要挨个城市问当地负责人要项目数据重新统计：

　　数字都是独家的。

　　后来融创以已售利润有所减少为由，将彰泰54个项目的8成股权收购价从99亿降到了91亿。彰泰的54个项目位于南宁的最多，一共有8个。刘二东问我：

　　南宁不是四川的吗？

　　这座存在感最弱的省会城市也是彰泰折戟的地方。2017年彰泰走出桂林，布局广西，把总部也迁到了南宁。黄老板觉得自己格局不够，太保守了。找来了职业经理人张巧龙当董事长。

　　但张巧龙觉得黄老板不是太保守，而是太不保守。终于俩人在经营理念上闹翻了，张总觉得应该在关键节点降价促销：

　　黄海涛不同意。

　　不降价促销，房子就要烂在地里，都变成黄老板头上的负债，等到这坨负债转移到孙老板头上，已经不是降价能解决的事了。

　　前几天，子姨又看到南宁搞了个火出圈的活动。当地国企南宁轨道地产宣布，买房送十年免费地铁卡。感觉绊倒完彰泰、融创，连国企也要被南宁绊倒了：

　　开发商第三次踏入同一条河流。

　　项目销售跟我说，每买一套房，都能拿到三张10年地铁卡，可以分配给直系亲属，用的时候先统一实名录入人脸信息，然后刷脸进站。不能出售或转让，因为这是轨道集团给购房者的福利。

　　有媒体替购房者算了算有多大福利，说如果每天风雨无阻地坐地铁，按售价最低项目的最小户型折算：

　　相当于房款打了96折。

　　别以为这个折扣低了。当地人说，2020年想买一个轨道地产的楼盘，得交“外收”三十万。现在因为挂出的二手房一整年卖不掉，那个“外收”才消失。

　　没有了外收，开发商的母公司南宁轨道交通集团的账本就过上了苦日子。2021年，房地产板块贡献了南交集团33亿营收里的70%，再加上近10亿政府补贴，才覆盖了运营成本。

　　一旦没有足够房款支撑地铁运营，轨道集团只能向地方财政要更多拨款。

　　可是政府能怎么办。别看南宁GDP只有长沙的一半，却拥有五条地铁线、70多座规划在150米以上的高楼。别说长沙了，比北京甚至多哈都多。

　　现在当地写字楼空置率接近40%，从商业到住宅都严重过剩。刘二东说，根据能量守恒定律，负债不会消失，只会转移。

　　南宁也想转移，他是全国第一批松绑房地产的城市，2月以来降首付、提高公积金贷款、降低商贷首付比、“一人购房全家帮”，乒铃乓啷地倒出了所有工具，就是不见成效。

　　今年前10个月，南宁新房住宅成交面积309万平方米，同比降四成。新房库存783万平方米，消化周期为两年。比如融创收购的邕江边的彰泰江景湾。

　　彰泰在2020年拍下的时候楼面价6000，单价原本12500元起步，现在9字头。项目停工很久了，中介劝我慎重：

　　我们是买房，不是买菜。 

　　一根韭菜不看菜谱，居然看起了兵法。

　　南宁朋友发给了我，他们看到的城市。下午五点，浓厚万达特色的欧洲风情商业街上空无一人，中心位置剩菜鸟驿站大门敞开，几百平米的铺位里散落着些快递。沿邕江往南一公里开外，杵着三栋停工写字楼和烂尾的五象新区第一高楼天誉东盟塔。

　　2016年规划的时候，天誉东盟塔本想与“中国尊”比肩，就像广西当时扩张得最快的房企彰泰，曾经想取代蓝光成为西南第一。

　　前面那栋第一高楼，后来被限高令连砍两刀，而后者成为压垮融创的最后一根稻草。

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责任编辑：梁斌 SF055