深圳二手房价格同比领涨全国 套均成交总价为568万元

　　中国基金报记者李智

　　1月15日，国家统计局公布2020年12月份70城房价变动情况。新建住房方面，广州领涨一线城市；二手房方面，4个一线城市同比上涨8.6%，深圳同比上涨14.1%领涨全国。

　　国家统计局城市司首席统计师绳国表示，各地深入贯彻党中央、国务院部署，全面落实房地产长效机制，因地制宜、多策并举，促进房地产市场平稳健康发展，70个大中城市房地产市场价格稳中略涨。

　　北上广深新房价格环比上涨0.3%

　　广州领涨一线城市

　　从新建住房来看，广州领涨一线城市。初步测算，12月份，4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.3%，涨幅比上月扩大0.1个百分点。其中，广州领涨，环比上涨0.7%，北京、上海分别上涨0.3%、0.2%，深圳下降0.1%。

　　31个二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.1%，涨幅均与上月相同。35个三线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.1%，涨幅均与上月相同。其中，扬州新建住房价格领涨全国，环比上涨0.8%，广州、合肥、福州、西宁均环比上涨0.7%，南昌、泉州等地跟涨。

　　另外，与2019年12月相比，2020年12月份，一线城市新建商品住宅销售价格同比上涨3.9%，涨幅与上月相同；二线城市新建商品住宅销售价格同比上涨4.0%，涨幅比上月回落0.2个百分点；三线城市新建商品住宅同比上涨3.5%，涨幅比上月分别回落0.3个百分点。

　　值得一提的是，银川新建住房价格同比上涨14.2%，远超其他城市。唐山、徐州的新建住房价格同比上涨幅度也居前列。

　　一线城市二手房价格同比上涨8.6%

　　深圳二手房价格同比领涨全国

　　二手住宅销售价格方面，环比来看，广州依然领涨一线城市。初步测算，12月份，4个一线城市二手住宅销售价格环比上涨0.6%，涨幅比上月扩大0.1个百分点。其中，广州依然领涨，环比上涨0.7%，北京、上海和深圳分别上涨0.5%、0.6%和0.5%。

　　31个二线城市二手住宅销售价格环比上涨0.1%，涨幅均与上月相同。35个三线城市二手住宅销售价格环比上涨0.2%，涨幅与上月相同。

　　同比来看，12月份，一线城市二手住宅销售价格同比上涨8.6%，涨幅比上月扩大0.3个百分点。二线城市二手住宅销售价格同比上涨2.2%，涨幅比上月扩大0.1个百分点。三线城市二手住宅销售价格同比上涨1.4%，涨幅比上月回落0.1个百分点。

　　值得一提的是，深圳二手住宅价格同比领涨全国，同比上涨14.1%；其次为徐州、宁波、银川，均同比上涨8.5%。

　　深圳2020年一手住宅成交再创新高

　　套均成交总价大幅度上涨

　　2020年深圳楼市可谓是赚足眼球，千万豪宅楼盘一日售罄，好地段好楼盘需要“抢”，因需求旺盛，房价也随之走高。不过，回顾2020年的深圳楼市在7月15日被新政“一分为二”，新政前后有着截然不同的一二手楼市表现。新政前二手楼市成交旺盛，再现历史上的每月万套交易量；新政后一手楼市更引人注目，网红新盘频出，打新成为高频热词，而二手楼市成交量则腰斩。

　　乐有家研究中心数据统计显示，2020年深圳住宅成交超14万套，创下交易量新纪录。其中一手住宅成交45384套，二手住宅成交95273套，两者同比2019年均上涨20%左右。二手住宅成交均价破6.6万元/㎡，同比上涨10%；一手住宅受限价政策影响，倒挂严重，大多比同区域二手楼盘低价，这也是2020年新房市场火热的核心因素之一。

　　与此同时，2020年一手住宅成交再创新高。乐有家研究中心数据显示，从2017年开始深圳一手住宅成交（网签量）就出现了逐年攀升的趋势。受价格倒挂、供应走高、调控政策等因素影响，深圳购房者对新房的关注度愈发增强。2020年深圳一手住宅成交45384套（含深汕合作区），同比上涨19.8%，成交面积449万㎡，同比上涨20.7%，均为近5年内的最高点。

　　2020年的深圳各区一手住宅成交集中在龙岗、光明与龙华三个区域。龙岗全年成交13976套一手住宅，同比上涨26.7%，也是全市唯一一个破万套的行政区。光明作为后起之秀有非常不俗的表现，成交量超越宝安与龙华，以7599套的成绩排至第二位，环比上涨151.8%。龙华排名第三，成交7290套，环比上涨183%。

　　二手房方面，2020年深圳二手住宅套均成交面积为86㎡，相比2019年增加了3㎡；套均成交总价为568万元，相比2019年增加了72万元。这两个数据的上涨可以说明，深圳人的购买能力有了进一步的提升。

　　12月成交“翘尾”如期而至

　　总成交量较11月翻番

　　2020年12月，全国土地市场成交规模翘尾如期而至，总成交量较11月翻番，同比也有近一成的涨幅。克而瑞地产研究表示，受优质土地占比减少影响，本月土地市场热度明显不及上月，地价环比下滑，溢价率更是降至3月份以来的新低，土地流拍现象也在大量地块入市的影响下明显加剧，流拍率也因此依旧延续高位。

　　不过，热点地块的竞争仍然激烈，如广州、宁波、厦门、佛山等城市均有地块以高溢价成交，拿地成本仍在上涨。

　　供应方面。经历上月土地供应大爆发后，12月土地挂牌量周期性下调。CRIC统计数据显示，全国土地市场经营性土地供应总建筑面积32839万平方米，环比减少45%，同比也减少了10%。

　　在一线城市中，上海表现最为突出，总供应量达566万平方米，共推出了72宗地，但有45宗为租赁、安置等保障房用地，商品住宅用地仅有10宗，且多位于临港新城板块，外环内仅有虹口嘉兴路街道一宗宅地推出，该宅地起拍楼板价就达7.7万元/平方米，较去年出让同板块地块的价格明显上涨。

　　对于接下来的市场走向，结合近期政策面来看，12月下旬的中央经济工作会议和住建部工作会议均重申“坚持房住不炒，促进房地产市场平稳健康发展”，为明年房地产市场运行定下稳定的基调，土地市场将稳定运行。

　　房贷集中度管理制度出台

　　2021年整体竞拍热度难再上涨

　　2020年的最后一天，人民银行、银保监会发布了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，将根据银行业金融机构的资产规模、机构类型等，分档设定房地产贷款集中度管理要求。2020年出台的房企“三道红线”监管政策，则从房企负债层面对行业进行约束。

　　种种迹象表明，2021年房企融资难度进一步提升，这对于企业拿地势必会产生重大影响。据克而瑞研究数据显示，新规出台之后的首周，从成交量上来看，断供一月的杭州表现尤为突出，杭州一周成交金额占2020年全年的12%。

　　另外，北京的成交面积环比持平，市场需求收缩预计后续成交规模或小幅下调。CRIC数据显示，2021年第1周，北京二手住房成交面积收至42.2万平方米，环比持平微增0.2%，同比涨幅扩大至82%。本周成交规模继续高位保持，基于春节前市场需求收缩，后续成交规模或有小幅下调。

　　深圳成交环比下降28%，同比跌幅31%，短期内规模持续低位震荡。2021年第1周，深圳二手住房成交环比下降28%至10.6万平方米，同比跌幅31%。新房挤压下二手房市场规模长期下行，短期略有回升后再度下跌，预计后续市场规模将持续低位震荡。

　　从市场热度上来看，市场明显走冷的现象并未出现。反而在优质土地的刺激之下，还出现一波土拍小高峰，杭州、徐州、宁波、金华均有超高溢价地块成交，最高限价成交的地块也不在少数。究其原因，克而瑞地产研究表示，虽然房地产金融新政会对房企的融资环境造成一定的压力，但此次土拍恰逢2021年新年开始，受资金回笼、结算周期等影响，这时候房企资金较为充裕的时期，拍地积极性并未明显回落。

　　未来，“三道红线”约束的城市有望扩围，这一政策的落地无疑会对12家之外的踩线房企带动重创，种种迹象均透露出主管部门对房地产全行业的整改决心。整体来看，2021年房地产政策偏紧仍是大势所趋。

　　编辑：舰长

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责任编辑：张亚楠