楼市重燃启动迹象 究竟是谁在买楼

　　网络版专稿 记者 张宏 上海楼市经过数月沉寂之后突然启动，成交量与成交价格连袂大幅上扬。媒体报道显示，最近半个月上海商品住宅供应量环比飙升125%，成交量升51%，平均成交价格涨19%。这种异常在周四的股市中也得到体现，以万科为首的地产股午后突然集体放量大涨。

　　在经过数轮宏观调控之后，房地产市场一度被降至冰点，王石公开宣称楼市“拐点”已现，万科也开始降价售楼。但有关官员的表态却是，防止房地产市场大起大落。以目前形势看，“大落”应是官方防范的重点。

　　要防止“大落”，政府就必须保障住房市场的成交依旧活跃，银行信贷是决定性因素之一。对第二套房贷款政策的松动已经在全国各地浮现，而建行最新公布的“人均住房面积”标准更明白无误地表明了银行住房信贷的放松。

　　那么，究竟是谁在买楼？

　　国际热钱一直在持续涌入。人民币兑美元的汇价已经达到7.01，突破7元关口已成必然。同时，美联储持续减息使中美利差继续扩大，目前已经达到1.89%。追逐更高回报的国际热钱通过FDI(外商直接投资)、贸易及其他管道加速流入中国。房地产可随着人民币升值而加速增值，因此成为其主要投资目标之一。商务部的预测显示，去年有800亿美元的热钱流入房地产市场，而今年以来外汇储备的快速上升也表明热钱的涌入继续加速。

　　一旦房地产市场呈现出复苏迹象，大量流出股市的民间资本也会迅速流入，进一步提高楼市的热度。有报道称部分民间资本流入民间借贷市场，年收益最高可达60%左右。但从目前的形势看，银行信贷放松的可能性正在逐步提高。当民间中小企业由银行可以获得资金时，民间游资进入楼市的可能性就会大大上升。事实上，有部分从股市撤出的江浙资本已经开始回流到当地的房地产市场。

　　同时，尽管保障房和廉租房政策已经在许多国内城市实施，但供小于求的局面短期内无法改变。如果房价持续上涨，许多中等收入者可能失去耐心，选择购买商品房。

　　另外，今年中国的通货膨胀局面有可能明显加大。尽管中央政府设定了通胀4.8%的目标，但在追求经济增长与控制通货膨胀难以两全的局面下，中央政府可能会着力保增长。美国次贷危机使其国内消费减少，人民币升值使中国出口受挫，在这样的外部形势下，中国只有通过保持固定资产投资增速和激发国内消费来保证经济增长速度，创造足够的就业机会。这也意味着银行信贷必须放松，加息力度减弱，其结果就是通货膨胀率达到很可能是前所未有的高点。通胀也会使房地产市场的价格水涨船高，并进一步诱使更多谋利的国际热钱和民间游资流入。

　　多数亚洲国家和地区的人口基数大，人均占有土地资源相对较少，这决定了亚洲的房地产市场走势与欧美国家不同。从台湾、香港地区及日本、韩国的过去经验可以明显看出，在经济发展与社会财富积累的过程中，尽管地产等资产价格会有阶段性的调整，但长久趋势都是在上涨。中国的楼市应该也会循着这样的轨迹上升，A股亦然。