固定利率房贷在不成熟中启动

　　在经济周期的拐点已经若隐若现的情况下，进一步采取对经济过热起抑制作用的加息政策，其可能性正在减弱。在这样一个微妙时刻，固定利率房贷的市场需求，更加显得捉摸不定。

　　3月，央行房地产政策指引中，第一次提出允许探索“固定利率房贷”；时隔5个月后，8月份披露的房地产金融报告，再一次明确表明央行对这一新事物的支持态度。一时间，市 场传言四起：工行上海分行最先被传“即将推出固定利率产品”，光大银行已经就此向银监会提交申请报告。固定利率房贷，突然间成为房市中的一个热点。

　　固定利率房贷，在国外早已是一个相当成熟的产品。但在利率市场化起步不久的中国内地市场，这一产品的供给方———银行和需求方———购房者，对此都没有足够的心理、知识和经验上的准备。在目前的

房贷利率水平下，这一规避利率上涨风险的产品究竟有多强的市场号召力，同样捉摸不定。

　　需求捉摸不定

　　固定利率房贷，顾名思义，就是银行与借款人约定一个利率，不管央行的基准利率，或是市场利率如何调整，借款人都以约定的利率偿还银行贷款。去年10月29日央行调整基准利率，今年3月，又取消房贷优惠利率———其实在一年间，房贷利率已经两次上调，尽管幅度不大，但中国老百姓已经真切感受到了加息带来的还贷压力。锁定房贷利率，也许是个不错的选择。

　　然而，这种需求究竟有多大市场？新产品在吸引眼球的同时能否带来真实的业务量？谁也没有底。业内人士分析，在目前的环境下，由于中国依然处于低利率时代，固定利率房贷的利率，肯定要高于目前的浮动利率水平，而且为了锁定风险，银行必然需要对固定利率贷款征收高额的提前还贷违约金。换句话说，在当前条件下，固定利率贷款的成本要高于浮动利率贷款。中国老百姓是否愿意为规避未来可能出现的风险，现在就开始实实在在支付更高的利息？目前，银行手中并没有这方面的调查数据。

　　固定利率房贷的需求，直接取决于人们对于未来利率走势的判断。国际上关于这类贷款历史经验表明，越是处于加息期，锁定利率型的产品越是受到借款人的欢迎。尽管以10年为周期看，中国的利率水平依然处于低点，但与去年同期，或与今年上半年相比，市场对于加息的心理预期已经明显减弱。宏观调控已经初见成效，部分经济学家甚至已经开始担心中国经济可能出现通货紧缩，央行也开始告诫商业银行“警惕贷款增长后劲不足”。

　　在经济周期的拐点已经若隐若现的情况下，进一步采取对经济过热起抑制作用的加息政策，其可能性正在减弱。在这样一个微妙时刻，固定利率房贷的市场需求，更加显得捉摸不定。

　　谁都没有准备

　　与目前的浮动利率贷款相比，固定利率贷款像一场赌局：如果在贷款期限内，固定利率高于浮动利率的平均水平，那么银行得益，借款人受到损失；反之，则借款人得益，银行承担损失。

　　这是一场风险各50%的博弈。

　　有博弈，就必然需要有规避风险的工具。一旦银行启动固定利率贷款，其实就是将可能出现的利率上涨风险，集中到了自己手中，因此客观上就需

　　要一个市场，让银行的巨额房贷资金可以规避利率上涨的风险。在国际市场上，这一般是通过利率调期、利率期货等方式完成的，但是，在国内，人民币利率并没有出现类似的衍生品。在没有避险工具的前提下，贸然推出固定利率金融产品，特别是长时间的固定利率产品，意味着巨大的潜在风险。这一点，中国保险公司已经有深刻的教训。上世纪90年代末期，利率水平急剧下滑，曾给保险公司带来巨额的损失，因为当时不少寿险产品的年回报高达10%左右，且都为长期固定收益。至今，这些高息固定收益的保单，依然是一些保险公司出现偿付能力不足的重要原因。

　　避险市场缺位的情况下，固定利率贷款的成败，就要依靠银行对利率走势的判断能力。但这一点，恰恰是中国银行业的软肋。中国的利率市场化进程从起步到现在只有数年时间，在普遍缺乏数据和经验积累情况下，要在利率波动的风云变幻中“火中取栗”，中国的银行还有点“心有余而力不足”。

　　理论上还有一种可能，是让非银行金融机构介入这一市场。由于银行普遍存在存款期限短，贷款期限长的问题，存贷资金期限不能匹配，如果在贷款中实施固定利率，难免受到利率风险的影响。而其他金融机构的资金，比如保险资金，本身就存在长期和收益稳定的特征，这使其有能力提供长期固定利率房贷。在境外，提供长期固定利率贷款，已经是保险公司一个重要的资金运用渠道。但在中国内地市场，这个渠道不仅受到“混业经营”的政策制约，而且保险公司也普遍不具备足够的资金规模支撑这一业务。

　　金融市场、银行或其他金融机构没有准备，固定利率房贷的需求方———借款人同样没有经验。尽管从历史经验看，中国利率震荡幅度相当大，但个人房贷的迅猛发展，却是从利率水平进入相对平稳期后才开始的。对于中国大多数的个人贷款者来说，对于利率走势和波动，既无刻骨铭心的体验，更缺乏相应的金融知识，预测利率谈何容易？

　　探路者有望现身

　　尽管各方面条件均不成熟，但第一个“吃螃蟹者”已经在酝酿中。

　　理由是，银行对于个人房贷业务的态度正在发生微妙的变化：在宏观调控政策实施一年多后，现在的实际问题已经不再是抑制贷款增速过快，而且贷款增速持续下滑。由于

房地产市场成交量萎缩，各大银行房贷业务普遍呈现持续下滑的态势，业内人士透露，8月，上海房贷将继续负增长，部分支行的个人房贷业务同比缩水高达70%。

　　在这种背景下，银行客观上迫切需要推出新业务，以期刺激房贷市场的需求。一个可以佐证的事实是，目前沪上不少商业银行，已经有条件地将个人房贷限额放宽到八成。一般在中环线附近，属于自住需求，价位适度的房产，都可以贷到这个比例。在这样一个不景气的市场中，“固定利率房贷”至少是一个很好的吸引媒体眼球、提升房贷市场人气的产品或者题材。

　　所以，零星的产品在近期就会出现。固定利率房贷，在国际上已经是一个成熟产品，随着中国利率市场化进程的加快，从长期看，这必然会成为个人房贷市场上占据举足轻重地位的产品，因此对于每一家商业银行来说，尽管条件不成熟，都无一例外对这一业务抱有相当大的兴趣。为了在未来市场中抢占先机，从现在就开始积累经验，并探索借款人的接受程度，也是一个不错的战略选择。

　　但这样的产品，可能具备强烈的“探路”特征。市场预计，早期的固定利率产品，可能是5年以内短期限的房贷，一方面，在较短时间内，利率相对还是可以预测的，另一方面，这种短期房贷在整个个人房贷业务中比重很小，即使有风险，也不至于对银行利润造成重大的影响。因此，这样试探性的产品，很难在房贷市场引起巨大的轰动效应，更多地是起到培育市场的功能。

　　于大多数的普通购房者来说，真正拥有固定利率还是浮动利率的选择权，尚需时日。

　　本报记者 陈春艳