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FN见习记者 周萃
8月15日，央行公布《2004中国房地产金融报告》，继央行两次调高个人住房贷款以来，此举无疑又向已经沸沸扬扬的房地产市场投出一枚重磅炸弹。一石激起千层浪，央行报告中提到的个人住房贷款“利率固定化”建议，一时成为众议热评的话题。
“建议反映了央行对提前还贷数量激增的隐忧。”清华大学经济与管理学院教授王洪认为。
自央行两次加息以来，广州、上海、重庆、北京等大中型城市出现了买房者踊跃申请提前还贷的动向。据上海一家媒体所做的400人规模的样本调查显示，央行调整利率后，有接近4成的买房者有提前还贷的打算。工、农、中、建各商业银行也表示，近期申请提前还贷的买房者数量有所增加。
“提前还贷是普通大众被动规避风险的惟一选择。”中国社科院研究员易宪容认为。早在央行报告发布之前，中国城乡建设研究所所长陈淮曾明确表态，至少在5年之内利率的总趋势是趋涨的，银行跟按揭者签订的按揭都是浮动利率，在目前贷款利率99%趋涨的走势下，其实是将所有的风险加给了购房者。
“在现行的利率体制下，买房者选择提前还贷或是商业银行收取违约金都不是规避风险的最佳选择。”王洪说。
利率变化是市场经济下的一个常态。在成熟的市场经济国家，贷款人有多种利率可以选择。但在我国，由于这样的避险产品长期缺位，因此央行的“利率固定化”建议一经发布，便得到业界、学界的一致好评。
“早就应该推出固率产品。”易宪容说。“固定利率消除了不确定性，便于购房者控制财务风险，进行财务管理。”王洪认为。
看来对固率房贷的讨论，好与不好已成多此一问，大众更为关心的是固率房贷能否成为现实，推出固率房贷尚有哪些困难。
易宪容认为，对银行来说，关键是如何定价。应当重新修订目前的利率体系，改进现有的格式化利率选择方式，为客户在不同情况、不同时期提供不同的利率选择方式、不同的利率水平、不同还贷方式及不同的提前还贷方式等。同时，有关部门应进一步研究利率风险管理工具，争取早日推出利率互换、利率期权等利率衍生产品。易宪容还进一步透露，中国工商银行目前已有推出固率房贷的意愿。
谈到商业银行是否具备精确的利率定价能力，王洪认为，当前我国的利率形成机制尚不规范，受宏观调控影响利率变动具有一定的随意性，精确计算利率风险尚有一定难度。但王洪也指出，根据他对中国银行业的了解，“在小规模范围内逐步推出固定利率产品，这是当前比较现实的做法。”
央行报告中关于个人住房贷款“利率固定化”的建议，正是基于对大量购房者提前还贷的担忧。
事实上，能够提前还贷的只是部分有财政能力的买房者，而更大部分购房者并不具备提前还贷的经济基础。正如一位新浪网友所言，调高利率后大部分购房者承受着“温水煮青蛙”的被动之痛。
站在银行的角度，提前还贷的大幅激增对银行预期利润将造成一定的冲击。在银行的贷款结构中，个人住房贷款是优质资产。个人房贷动辄十数年，是银行一笔长期、稳定的收入来源。买房者纷纷提前还贷，对银行来讲，有点像“煮熟的鸭子又飞了”。
商业银行另一笔损失来自房贷保险。按照惯例，商业银行代保险公司一次性收取全部房贷险保费，保险公司则须一次性向银行支付全部手续费。在北京，银行代理房贷险的手续费一般保持在保费的8%左右，这是经营住房贷款保险的一项可观收入，提前还贷将导致退保率提高。
“提前还贷增加会影响证券化产品的销售。”王洪认为，还贷的不确定性将大大增加证券化产品的市场风险。
就经济运行的大环境来说，提前还贷也会带来一定的负面影响。提前还款意味着借款人支出结构发生变化，可能会影响当期的其他消费。2004年，我国最终消费率为53.6%。而根据世界银行的统计，世界平均最终消费率在79%左右，消费率偏低不利于国民经济良性循环和提高人民生活水平。如果消费率长期偏低，就会使投资增长失去最终需求的支撑，影响企业的经济效益和金融运行，影响宏观经济的稳定。业内专家分析，央行对提前还贷现象的关注，建议个人住房贷款实行“利率固定化”，其实反映了对国内消费需求的担忧。
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