2月7日，深圳市政府常务会议原则通过了《深圳市土地交易市场管理规定》。这是我国第一个通过正式立法推出的土地有形市场交易的地方性法规，被称为深圳继1987年敲响土地拍卖第一锤之后的土地使用制度的“第二次革命”。3月1日，深圳市规划国土局驻房地产交易中心产权登记部正式启动，深圳市房地产交易中心亦更名为“深圳市土地房产交易中心”，将来深圳所有土地的挂牌交易、招标拍卖活动都将在这里进行。业界人士认为，深圳地产界将就此发生深度裂变。

　　让每一寸土地转让都进市场

　　改革开放之初，深圳面临资金匮乏的困境，为寻求体制改革和城市建设的新路子，深圳土地使用制度改革大胆突破了当时宪法第十条第四款中“不得出租土地”的规定。1982年，深圳特区开始按城市土地的不同等级，对使用者收取不同标准的使用费。1986年下半年，深圳率先进行土地使用权有偿、有期出让、转让试点；1987年12月1日，深圳敲响了中国土地拍卖的“第一锤”。深圳在土地使用制度的改革上始终处在领跑地位。

　　“让每一寸土地转让都进入市场。”这是《深圳市土地交易管理规定》的核心内容。深圳市规划国土局政策法规处副处长、深圳市土地房产交易中心副主任张全江告诉记者，按规定以下九类土地转让都必须通过招标、拍卖、挂牌交易等方式进行：一是经营性项目用地(包括市政府收回闲置的行政划拨用地和历史用地等)的土地使用权出让；二是依出让方式取得土地使用权，已签订出让合同，交清市场地价后进行的土地使用权转让；三是减免地价或交纳协议地价的土地使用权转让；四是合作建房，但征地返还用地除外；五是已建建筑物的出让用地、行政划拨用地和历史用地，若存在多个产权主体，按照城市规划由政府组织或经政府批准组织改造的，通过招标拍卖选择改造单位的；六是已建建筑的出让用地、行政划拨用地和历史用地，且产权属同一主体的，在符合现行规划前提下，土地使用者选择转让他人改造或与他人合作改造的；七是为实现抵押权进行的土地使用权及地上建筑物、构造物、附着物转让；八是人民法院执法机关裁定、决定处分的土地使用权及地上建筑物、构造物、附着物转让；九是法律、法规允许的集体所有的建设用地使用权交易。

　　这样看来，《规定》几乎涵盖了现阶段所有经营性用地。套用张全江的话来说，“此次革命更具彻底性。涵盖了土地交易的一级市场、二级市场甚至三级市场的各个环节。交易的门槛也更低了，企业交齐地价拿到地后，一分钱不用投资(以前规定是要完成20%的投资)，就可以进市场买卖、交易。”那么，企业拿到地是不是就可以待价而沽，炒买炒卖呢？答案是否定的。张全江说，首先企业以后拿地只能到土地市场上去竞价，而拿到地后也必须在两年内投资开发，否则国家将予以收回。

　　重新洗牌

　　目前，中国许多城市的经营性土地使用权的供给仍在实行招投标拍卖与行政出让并轨制度，造成了土地供应的不透明或半透明，有关系可以廉价批到土地，没关系只好到市场上高价收购二手、三手、四手地。所以，一些“嫡系”企业、“业余开发商”靠吃地价差就活得满好，而兢兢业业做项目、搞开发的专业公司却得不到充分发展，市场鱼龙混杂，难以规范。因此，国土资源部早有精神要求各地尽快完成土地有形市场的建设。深圳领全国之先，进行土地使用制度的全面改革，就是要将过去“要用地找市长局长”变为“要用地找市场”，从源头杜绝土地交易过程中的暗箱操作，为进一步规范房地产市场提供一个公开、公平、公正的可操作性“平台”。

　　既然每一块经营性用地都要拿到市场上，面对所有企业的竞标竞价，深圳地价会不会就此扶摇直上呢？深圳市国土规划局党组书记于培亭首先表示，此次土地有形市场的改革不会使地价变化太大，政府也不希望地价一下涨得太高，对地价也会有一个宏观调控。但他同时也指出，深圳前不久刚刚被评为“国际花园式城市”，随着城市配套、道路建设的不断完善，将会有更多内地人才、港奥人士愿意到深圳来置业安家，深圳房价总体上将呈上升趋势，并拉动地价上浮。截至去年底，深圳已竣工的商品房空置仍有251.48万平方米，所以政府对住宅用地仍然实行宏观控制，可开发用地总体上是供不应求，市内的土地资源越来越少。因此，目前正在考虑把居住区向梅岭关外、龙华镇拓展区延伸。

　　对于深圳当前土地使用制度的变革，深圳房地产界反映强烈。不少开发商对地价将大幅攀升表示担忧。深圳国际企业服务有限公司总经理冯佳却称，这次“土地革命”代表深圳房产将从此走向成熟，可能还会引发整个市场结构的调整。不过，由于很多开发商在此前已经储备了大量土地，此举的影响短期内可能不太明显。深圳华侨城房地产有限公司办公室副主任姚明华认为，这是一件好事情，增加了土地交易的透明度，大家都在土地市场上凭实力拿地，充分体现了公开、公平、公正的市场精神。他预测，将来土地资源将更多地向有实力的品牌企业流动，引发房地产市场的深层裂变，重新洗牌，整合市场，使市场的规范化真正成为可能。姚明华透露，他们认为这次“土地革命”是一个机会，华侨城尽管还有3—5年的土地储备，但他们已经做好了进一步向外拓展的准备，只是现在还不能说得太多。(21世纪经济报道/冉徽川)

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