聚焦北京东二环：CBD的光环姗姗来迟

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　　12月初，本报与中国住交会组委会即将在上海举办“最具投资价值城市展”。但是最具投资价值的城市，也并非所有城市的任何区域都具有同等投资价值。而只有当别的投资者尚未醒悟过来，你已捷足先登时，方可显示出真正的投资眼光。此亦谓价值所在。

　　谈起北京的商务区，都知道有个以国贸为代表的CBD，有中关村，有金融街，但有几人能对东二环津津乐道？9月18日，本报地产版举办了一个北京东二环商脉小型研讨会，目的之一就是期望发现北京东二环并进而关注东二环。

　　东二环发力：700万平方米商脉井喷？

　　本报记者 杨丽萍

　　北京报道

　　东二环，在许多外地人眼里，这里才是真正的北京城。然而，在北京CBD的光环下，东二环商务带似乎姗姗来迟。

　　“目前，东城区区委和区政府已经决定把东城区的东半部分，南从长安街开始，北到安定门内大街，东起东二环，西至小街沿线的区域，面积约为5.39平方公里的区域定为东二环商务区。”北京东二环交通商务区建管办副主任杨桦承认，东城区政府的确对东二环商务带的宣传一直很低调。但他表示，“低调处理只是暂时的。”

　　“大约有400万-500万平方米的项目都已在东二环沿线积极运作。”对东二环沿线地产项目颇有研究的北京中原房地产经纪有限公司商业楼宇部副总监徐彤介绍说，“东二环这一盘棋已经布下了非常重要的几个棋子。”而据记者多方了解，最终东二环两侧的建筑面积将会达到700万平方米，这个规模与缩水后的CBD不相上下。

　　5.39平方公里，700万的建筑面积。看来，东二环的确是一个值得北京房地产期待的区域，而在东二环商务带如今“沉默”的背后可能将会是一场“厚积薄发”的火拼。

　　打出“文化牌”

　　“东二环商务区的设立最先是启发性的。因为东城区的文物保护单位和风貌基本上占了全区的一大半，而这些资源是文化行业的概念，很难体现出经济资源的概念，东城区的经济发展由此缺乏后劲。在这种情况下，区委、区政府才决定在东城区的基础上选了这块含金量较高、规划上发展空间较大的5.39平方公里作为商务区。”杨桦笑言，“现在，我们不想张扬的一个原因是商务区还没有成形，但低调处理只是暂时的。”

　　而据记者了解，目前，巨头企业纷纷入驻东二环的举动已经开始将这一区域推向了“成形”的浪尖上了。

　　“国人传统的看法就是东边的地会比西边的地更好，保利也是看中了东二环这块‘风水宝地’，当时新保利大厦的地价虽然已经不便宜了，但保利还是坚持把它拿了下来。其实，保利拿地的时候没有想到会有这么多的国字头巨头企业进来。”北京新保利大厦房地产开发有限公司销售部经理陈燕萍说，现在的东二环已是今非昔比。

　　“东二环已经有了东方银座、东方华远酒店、保利大厦这些现成的项目，而东二环西边现在已经引进了12个项目：东直门桥西北角的中石油大厦，往南中青旅大厦、国华大厦，再往南新保利大厦、北京移 动，还有中国海洋石油、中国电信、北京电信、中国人寿保险公司，一共有10个项目。还有一块土地已经通过“8.３1”大限完成了协议出让手续，还有一块地正在挂牌之中。”杨桦介绍说，东二环沿线已基本没有可开发的地了，再开发只有拆迁了，而最终东二环两侧的建筑面积将会达到700万平方米。

　　东二环商务带确有崛起之势。

　　也许“众人拾柴火焰高”是任何商务区成功的必经之路，然而，文化却不那么容易光顾每一个商务区。在东二环厚积薄发的背后，正是这种“既有文又有商业，既古典又现代”的文化惟一性带来了“聚焦效应”。

　　“作为东二环其中之一开发商，我们越发觉得卖房子首先要卖地段，要读懂这个地段。不管从商务、从文化还是未来城市功能来说，东二环都有独特的地方。”南新仓的开发商香江开发有限公司副总裁潘明朗说，东城区拥有北京市40%的文物，而东二环恰恰是老北京城区和新城区交界的地方，里面是文化，外面是商务。

　　“保利一直都在走文化路线，通过知识性产业来体现文化，而保利大厦和新保利大厦两个项目都是中性文化的综合，虽各有特色，但整体还是偏重于传统的东西。”陈燕萍说。据记者了解，保利集团在把老保利大厦树立成东二环的一个标志性文化中心之后，之所以再度重磅出击东二环，最重要的原因之一也还是追随一种文化情结。以保利大厦为中心的东四十条的东西延长线更是将这种文化演绎得“恰如其分”。

　　“东四十条的东西延长线非常有意思，比如酒吧街，往东是中式的三里屯酒吧街，到保利剧院这里就是阳春白雪的高雅艺术，而往西是西式的后海酒吧街。”徐彤说，文化的融汇正是东二环得天独厚的优势所在。

　　“我想在下一轮的市场商业时代，体现张力的恰恰是中国在走向国际化之后的一种本土化宣传，人们对国际化之后的本土化选择，我们有一个广告，‘国际化企业你北京了吗？’就是想体现东二环有其他区域无法比拟的独特文化。”潘明朗说，“东城未来定位一定是文化和休闲的，而文化和休闲一定是未来最重要的经济增长点。”

　　政府功能何时发力？

　　“现在‘众人拾柴火焰高’已经在价格上有所体现了。”陈燕萍说。新保利大厦的价格达到了3500美元每平方米。而据记者了解，目前，区域内写字楼的普遍价格都接近2万元每平方米。东二环商务区的三个定位就是知识型的产业聚集地、东城区的经济增长级和东城区的税源基地。房价的升值无疑拉近了东二环商务区设立的初衷与现实的距离。

　　然而，东二环商务带的姗姗来迟也不得不引起业界对东二环“软肋”的探求。

　　“东四十条的老保利大厦和其对面的港澳中心分别已在1992年、1993年建成，而同时期出炉的还有燕莎中心、赛特以及国贸，这是当时北京的四大商圈，然而十年过去了，四者之间的不平衡是显而易见的。”潘明朗的言外之意就是，燕莎有人气了，国贸火了，赛特完善了，而东四十条却“落后了”。

　　“我一直在思考四者之间的不平衡。燕莎有商场，周围是经营型物业，后来新的使馆区又在那里形成，而国贸成为了中央商务区，赛特的功能不断完善，东四十条缺少的就是这些聚人气的商场、写字楼和相关配套。”潘明朗甚至建议在工体旁边修建一个大商场。

　　对此，徐彤也持相同意见。“阻碍一个区域国际性客户进驻的原因有，一是具不具备完善的配套，如酒店、购物、教育等等，另外就是一些硬指标，如有没有可供国际性客户选租的高品质出租物业。” 徐彤坦言，东二环商务带应该加入一些“更加文化”的商务配套。

　　然而，有开发商认为，其实在“众人拾柴火焰高”里最重要的一把“柴”可能还要数政府了。

　　“东城区最大的价值还在于文化，政府对东二环沿线建筑的规划还是有点让人担心。一是需要控高，再一个就是要求建筑本身与文化环境的高度和谐。”潘明朗说，东二环出现太卡通的建筑就不合适，在这里，除了开发商的主导思想很重要之外，政府的要求标准也不能缺少。有专家透露，东二环的“卡通楼”，是指国内某著名石油企业的大厦。

　　交通是每一个商务区崛起之后最大的难题，“未来这里写字楼太多，东二环上的几座桥的功能很难满足未来车流量，交通问题就会出来。”潘明朗说。显然，商务区的入驻企业已经将交通规划这个难题先行“抛给”了政府，政府如何“接招”将成焦点。

　　“另外，东二环商务带的市场魅力和区域空间的挖掘，是需要项目和政府一起来推广的。”徐彤强调。

　　由于在CBD和东二环商务带都有项目，潘明朗颇有感触。“在CBD，开发商用10万元做广告的时候，此前朝阳区在CBD的宣传上可能已扔了100万，这样，实际上，开发商取得的是100万加10万的广告效果。而在东城区，10万元的广告就值10万元。”潘明朗说。还有开发商提议，东城区政府也可以做一个类似于“朝阳区商务节”的推广节。

　　“企业是这个地方最大的地主，政府是辅助的工具，政府对这个区域的宣传也好，包装也好，都要跟企业的客户相吻合，然而，现在每个企业的宣传角度和定位都不同，政府只有将上下游产业格局基本确定了之后，才能将宣传口径统一做出来。”杨桦说，如今政府已经意识到了这个问题，为了达到与企业的信息良好对接，正在做软规划，但最近还不能出来。

　　据杨桦透露，预计，东二环商务带最早明年年底可以陆陆续续建成，最晚建成的东二环西侧也不会迟于2008年，这将意味着政府发力宣传东二环商务带将指日可待。

　

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