聚焦北京东二环：CBD的光环姗姗来迟(2)

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　东二环“新国企大道”之辩

　　见习记者 阴 雪

　　北京报道

　　中国海洋石油总公司、中国移 动通信公司、中国电信集团公司、中国人民保险公司、中国青年旅行社、保利集团……一个个响当当的名字在不久的将来将会产生交集：几年之后，这些国企巨头的总部大楼将矗立在有“新国企大道”之称的东二环商务带两侧。

　　与此同时，一批智能写字楼、会展中心、星级酒店、高档公寓和大型商业设施也将落户于这一正在崛起的新兴商务带中：东二环“商务带”正以其独特的魅力吸引着越来越多的商务精英。

　　北京情结，二环情结

　　如果说CBD是外国公司的聚集地，那么东二环“商务带”则是国字号巨头以及国内精英企业的“特区”，因为他们往往更看重的是那份北京情结。

　　“像外地人或港商感觉，只有二环以内才是真正的北京城。”北京香江国际发展有限公司副总裁潘明朗说，香江在北京地产圈做了六七年，终于从三环做到了二环，进入了真正的“北京城”。潘明朗说，“南新仓这个项目整个下来香江的利润可能到不了一个亿，我们公司做这个项目真是出于一种情结。”(香江在西北三环有数码大厦，东三环有财富中心)

　　有这种想法的企业不止香江一家，当初第一批入京的港商开发的项目多数在二环以内，潘明朗就以新世界集团为例：尽管新世界开发的崇文门地区很长一段时间都比较弱，新世界也基本上没有在崇文区赚到钱，但他们仍然坚持到现在。潘明朗认为，这是一种强烈的北京情结、二环情节使然。

　　北京保利房地产开发有限公司陈燕萍进一步阐释了作为开发商选择东二环作项目的理由：“按照中国人的说法就是东边的地更好，因此我们看中东二环是一块风水宝地。尽管地价当时很不便宜，但我们不计成本，一定要把这块地拿下来。”

　　这种传统观念根深蒂固地影响着国内的大多数企业，尤其是一些有实力让梦想变为现实的企业。

　　作为一个投资商，北京世纪皓产投资发展有限公司就买下了东二环的一座建筑物的顶层。这家公司的总经理戴庆也是一个怀有二环情节的“外来客”。他说，“我一直觉得东二环是北京的中心。买下这层楼以后，我的第一感觉更坚定了，这里就是北京的中心，特别是在顶层眺望的时候没有任何视线遮挡，感觉非常好。”戴庆认为，“这么多国企为什么选择东二环？因为长安街、金融街都没有地儿了，而东二环的商务氛围和政治氛围则恰到好处”，甚至是最好的选择。

　　文化与商务联姻

　　不止于此，东二环厚重的历史感和文化氛围是其商务带引人瞩目的另一大优势所在。

　　香江新近开发的南新仓项目，就利用了拥有600年历史的北京目前惟一保存完好的古代皇家粮仓，上演了一场新旧空间的对话。潘明朗认为，东城区作为文物最集中的城区，占有北京市约40%的古建筑，因此这一地带的独特之处就是历史与现代、人文与商务的相互交汇。

　　由于这些古粮仓属于北京市重点文物，按规定需要进行严格保护，潘明朗表示，南新仓作为未来重要的商务社交场所，或非常高级的精品专卖店，或支付得起高昂费用的大牌设计师的工作室都是非常适合的，并且在使用中一定会体现出“文绉绉”的商务氛围。

　　身处销售一线的香江国际发展有限公司销售部经理王宸江介绍说，目前对南新仓项目感兴趣的多是一些文化公司、媒体传播公司等，因为他们从公司的类型和未来的发展角度出发，看中南新仓的历史价值。

　　一个地区的发展，离不开其周边相关机构的带动。而司法部、外交部、文化部等重要的政府部门就位于东二环商务带及其周围，拥有了这一优势，附近的开发商们眼光长远地把客户群定位在多元化的行业、企业公司中。

　　中原地产顾问有限公司楼宇部经理徐彤还对东二环商务带的东西延长线做了分析：西有什刹海，东有三里屯，而作为高雅艺术代名词的保利剧院又位于商务带的中心，因此这一地区正处于时尚与高雅的交叉点，文化环境可谓优越。

　　而东二环的文化内涵早已被政府部门认识到并加以利用，东城区东二环交通商务区建设管理办公室副主任杨桦在介绍商务带的整体定位时表示，这一地区要“打文化牌，促经济发展”。

　　业内人士认为，东二环的最大价值在于文化，这种文化在下一轮竞争中一定会显现出它的独特优势来。而东二环商务带的逐渐崛起正是中国在走向国际化之后的一种本土文化回归的体现。

　　“比CBD还要棒”的交通

　　对于任何一个商务区来说，交通状况及未来的交通规划都是至关重要的。东二环商务带目前的道路交通主要依赖于二环路以及小街等新近拓宽的东西向马路。

　　戴庆认为，即使是目前的交通状况，从东二环由南向北或由北向南走，高峰时段也不会像CBD的东三环那样完全堵死。因此，作为一名写字楼的用户，必须把交通作为一项重要的因素考虑进去，东二环商务带可能是一个更好的选择。

　　而在不久的将来，亚洲最大交通枢纽——东直门交通枢纽就要在东二环商务带的北端建成。专家普遍认为，东直门交通枢纽的建成，不仅拉近了这一地区与CBD、中关村等区域的距离，同时也拉近了市区与首都机场的时空距离。据透露，东直门至首都机场轨道交通建成后，在东直门就可以办完登机前的手续，然后直接到机场登机。因此，以东直门为开端的东二环，因其特殊的国门效应和交通因素被赋予了强劲的投资升值属性及高额投资回报内涵，加之土地稀缺，成为开发商极为看好的地段。

　　“从交通角度来说，我觉得这个地方未来比CBD还要棒。”潘明朗说，因为东直门交通枢纽作为罕见的七维交通枢纽，不仅有快速道、主干道，还有地铁、城铁等全方位的立体交通优势，未来它将与CBD、燕莎、朝外、建国门等商圈互为依托，形成快捷的商务互动。

　　但是，从目前的状况来看，对于交通也不能过于乐观，潘明朗同时也表示出了担心：未来这里写字楼太多了，而目前的那几座桥很难满足未来激增的车流量，因此政府部门应该尽早采取措施加以预防。

　　东二环商务价值的发现或发掘

　　尽管东二环商务带拥有历史、文化等不可复制的独特优势，但目前这一地段的大多数开发商还是有一个共同的困扰：东二环的这些优势并不全部为人所知并引起足够的重视，就像潘明朗所说，“东二环现在还比较内敛，目前客户对这一地段的认知度还是不够。”

　　王宸江也说，虽然香江开发的南新仓项目所处的位置可谓无可替代，但他们还是要花很多时间介绍这一区域的优势和潜力，“很多客户对这一块的商务价值还没有形成认知感”。

　　不过，政府没有CBD、中关村、金融街那样投入大量宣传也是出于理性考虑。杨桦明确表示，目前东二环商务带认知度不高是由于政府方面“不想让它高”，东城区政府只是从规划角度研究东城区的发展空间，就在“自己的家里”划出一块地，今年年初才成立了东二环商务区建设管理办公室，只是一张“内部粮票”，没有经过北京市的正式认可的。目前该地区的发展还没有成型，可即便在这种情况下，已经有很多精英企业涌进来了。

　　徐彤还是建议，政府应该更多地参与宣传推动这个区位的发展。“要想让市场知道这个地区的魅力和将来发展的空间有多大，需要开发商联合政府一起来进行推广工作。”

　　但与会专家同时表示，经过最近10年的开发建设，北京市区内尤其是二环以内，无论是从交通、地段，还是从文化和环境来考量，可以形成一个整体商务氛围的区域的，基本上只剩下东二环沿线了，稀缺地段的价值很快就会体现出来。任何投资价值都有一个发现或发掘的过程，正因为东二环现在知名度不如CBD、中关村、金融街高，方显示出它未被发现的价值，而一旦被热炒，投资者才想到要进入，成本就高了。所以，现在就去关注东二环，也许正是时候。

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