房地产业宏观调控：效果与前瞻

　　陈淮 赵路兴 周江

　　为配合中央的宏观调控政策，最近，建设部政策研究中心以“判断形势、评估代价、反馈情况、储备政策”为主题，在北京举行了一次“房地产业宏观调控政策座谈会”，听取房地产开发商对此次国家宏观调控，特别是有关房地产宏观调控的反映和意见。参加本次会议的开发商有上市公司，也有中小企业；有东部沿海地区的房地产企业，也有中部内陆地 区的房地产企业。在这次会议上，开发商们对宏观调控政策的反映和我们的分析可作如下归纳。

　　对目前房地产经济形势的分析

　　开发商们在以下方面对形势的判断有较高的共识度：

　　房地产投资并不是导致固定资产投资增幅过大的主要原因

　　首先，房地产开发投资增长速度是慢于同期固定资产投资增长速度的。从图1可以看出，进入2004年之后，固定资产投资增速已经高于房地产开发投资增速。

　　其次，房地产开发投资在固定资产投资中的比例是趋于下降的。从固定资产构成看，房地产开发投资占固定资产的比例一直相对稳定在20%～25%之间，2002年和2003年分别为23.5%和23.7%，基本持平。2004年第一季度，房地产开发投资占固定资产投资比例降为20.7%。另外，房地产开发投资占GDP比例也呈下降趋势(见图2)。

　　再次，比较房地产行业的投资增长率与其他主要行业固定资产投资增长率，可以看出2003年房地产开发投资增长率远远低于其他一些行业的投资增长率(见图3)。

　　2004年第一季度，制造业投资增长75.8%，其中钢铁、水泥、电解铝行业投资分别增长107.2%、101.4%、39.3%(2003年钢铁、水泥、电解铝行业的投资分别增长96.6%、121.9%、92.9%)，远高于房地产开发投资增长速度。虽然房地产业是钢铁、水泥等的需求行业，但仅凭房地产业的需求显然不能拉动这些行业如此快速增长，更多的还是大量基本建设、更新改造的需求拉动。

　　房地产业存在一定程度的投资过度

　　首先，若将商品房年竣工面积与年销售面积对比，可以看出每年都有较大面积的未销售商品房，且累计总量较大(见图4)。

　　其次，局部地区房价上涨过快。当前全国商品房的平均价格为每平方米2677元，同比上涨6.6%，其中住宅平均价格为每平方米2481元，同比上涨6.5%。2004年第一季度35个大中城市中有9个城市房价涨幅超过10个百分点：上海上涨28.3%，沈阳19.6%，青岛16.0%，重庆14.5%，天津14.2%，南京12.1%，宁波11.9%，杭州10.5%，济南10.2%。

　　再次，部分地区项目结构不合理。有的城市非住宅供应量占到房产总量的三分之二，2004年第一季度有9个省份房地产开发投资增幅超过60%，其中主要是非住宅投资。

　　我国房地产市场的长远发展有真实的需求支撑

　　到2020年，我国城市化水平将达到55%～60%，在此期间将有2.2亿～2.3亿人从农村转移到城市，这些人需要解决居住问题。目前我国城镇人均住房建筑面积为22.8平方米，据预测，到2020年实现全面小康时，人均住房面积将达到35平方米。2003年，我国城市房屋拆迁量为1.4亿平方米，约占当年竣工量的30%，在拆旧建新的过程中存在大量刚性的被动需求。今后一段时间，拆迁量将有所收缩，但仍将保持较大规模。我国每年新婚家庭在600万～900万户左右，其中相当部分有购房需求。普通高校毕业大学生人数逐年增加，2004年达到280万人，这些人中的相当部分在未来3～4年内有购房需求。

　　对当前宏观调控的不同认识和看法

　　开发商们一致认为，针对当前国民经济出现部分行业投资过热的现象，国家及时果断采取宏观调控措施是完全必要的；对房地产业来说，本身也存在部分地区投资过热、结构矛盾突出的问题，通过本次宏观调控，有利于房地产业的健康、持续发展。但是，开发商们对各项调控政策也提出了一些不同看法。

　　宏观调控注重“差异化”和“精细化”

　　以深圳市房地产市场为例。深圳市房地产业已经处于平稳、理性发展阶段：2004年第一季度，深圳市GDP比上年同期增长19.1%，固定资产投资比上年同期增长33.6%，房地产投资为103.32亿元，比上年同期增长8.8%；另外，商品房施工面积324万平方米，比上年同期增长9.07%，竣工面积172.4万平方米，比上年同期下降31%，销售面积242万平方米，比上年同期增长8.64%，其中住宅销售面积223.66万平方米，比上年同期增长7.65%；供求比为0.82﹕1，处于供不应求状态；全市商品房空置面积246.05万平方米，比上年同期增加了4.48%。从这些数据看，深圳没有出现大的过热现象。因此，政府在采取具体调控措施时应注意地区差异，分类区别指导。

　　宏观调控措施应采取“点刹车”，而不是“急刹车”

　　在市场经济体制下，政府的职责在于建立“游戏规则”，而不能随意更改规则。政府应当保持政策的连贯性和一致性，作为市场主体的企业才可以作出相应的经营管理决策。有开发商提出，其经营理念本来是紧跟城市规划的发展参与城镇改造。但在此次宏观调控中，按原政策导向进行的开发项目，如“村民上楼”等，由于国家土地政策的变化而停工。这种政策的突然变化使企业感到强烈的政策风险，造成很多房地产企业不愿按照长期目标持续经营。开发商们建议，即使是出于宏观经济的整体需要进行调控，采取调控措施也要注意政策的连续性，要给企业操作留出一定的缓冲余地。

　　注意宏观调控措施的“合力效应”

　　2004年4月27日，国务院通知适当提高房地产开发的项目资本金比例；4月29日，国务院办公厅要求清理检查去年以来的土地占用和审批情况，暂停审批农用地转非农建设用地。今年第二季度，许多地方房地产企业反映银行开始停止贷款。在很短的时间内，这些强有力的措施接二连三的出台，从调控效应看是“1＋1＋1>3”。因此，必须改变部门单独调控方式，建立协调机制，统筹考虑各种调控政策措施出台的最佳时机和综合作用的效果。

　　目前实现的土地招标、拍卖、挂牌制度还需进一步完善

　　一是当前招标、拍卖、挂牌的量还是很小，政府应该有一个长期的出让计划和土地储备，这样开发商才能在明确预期的前提下参与招标、拍卖、挂牌，避免盲目高价拿地。二是提高招标、拍卖、挂牌的透明度，制定相关实施细则，如对于拍卖师与参拍企业串谋如何处理，是宣布拍卖无效还是给其他参拍企业补偿等应有明确规定。

　　对完善调控政策的期望与建议

　　开发商们对产业发展前景的信心并未因宏观调控受到大的影响，但也提出了一些完善政策的建议。

　　房地产行业作为国民经济支柱产业的地位不应动摇

　　2003年8月国务院18号文《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》中对房地产作为国民经济支柱产业的地位给予了肯定。房地产行业关联度高、带动力强的特点决定了房地产市场的健康发展对国民经济的整体发展有非常重要的支持作用，因此应以引导、促进房地产业健康发展作为宏观调控的基调，房地产行业作为国民经济支柱产业的地位不应动摇。

　　对于房地产的消费信贷调整应该慎重

　　在银行信贷适当从紧的政策中，对于房地产的消费信贷调整应该慎重，以保证房地产消费市场的健康发展。经过二十几年的改革，我国普通居民的投资意识刚刚培养起来，应注意在调控中维护老百姓的投资意识。同时进一步研究房地产企业融资政策，提供民间资本进入房地产业的渠道，如建立房地产投资基金、房地产信托等。

　　利用宏观调控时机加快房地产业集约化发展

　　目前我国房地产业的集约化程度不高。全行业有3万多家企业，前300家的开发量只占整个行业的24.1%。与其他行业比较，钢铁行业前8家占36.86%，汽车行业前10家占80.5%，彩电业前3家约占50%。此次宏观调控中，国务院决定提高房地产业投资项目资本金比例，将其从30%提高到35%，对于房地产企业客观上起到了“扶强汰弱”的作用。建议利用此次宏观调控契机，进一步促进房地产业集约化发展。要适时修改《房地产开发企业资质管理规定》，增加一、二、三级房地产开发企业的资本金额，提高房地产业的准入门槛；要执行差别化的贷款政策，在贷款审批和利息政策上向持续、稳定经营的房地产企业倾斜。

　　作者单位：建设部政策研究中心

　　(责任编辑 赵雪芳