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摘要：经济发展需求旺盛不减地产债权法规需要完善
本报特约记者 路虎
尽管目前中国政府对宏观经济的发展实施了有效的调控，以防止经济过热，但中国房地产业的需求依然十分旺盛。不过，有关分析人士对中国的房地产发展也提出了忠告，指
出在执行房地产政策的同时，中国的房地产仍然面临着国内房地产开发商难寻融资渠道、国外投资商担心投资风险太大、而中国众多经济住房消费者对价格昂贵的高档住宅望屋兴叹的局面。
中国房地产业无论是投资方还是购买方，大多数都是以银行贷款的方式来融资的。目前政府实行的金融紧缩政策，加上银行加强审查贷款风险的措施，使得房地产开发商向银行贷款的融资渠道缩小了，而且传统的融资渠道已经不能满足房地产开发企业的需要。
国际注册商业房地产投资师协会本月15日和16日在北京举行了为期两天的2004年“新地产国际房地产金融”论坛，有关金融分析人士指出，现在房地产企业需要寻找新的多元化的融资渠道，
借鉴国际经验和成熟的体制，通过其他融资手段，例如利用外资、房地产信托、基金、保险资金、房地产抵押贷款的证券化等新的方式。
住房贷款证券化推进难度大
但分析人士也指出，目前中国的金融市场机制都不够规范和成熟，体制也不够完善。例如，房地产证券化在国际上是房地产非常重要的融资手段之一，现在中国证券法对于房地产证券化的问题又没有明确的规定，这也增加了住房贷款证券化推进的难度。
香港地区一家著名地产顾问公司的总裁李颂熹表示，很多外国和中国投资商都有意在中国进行房地产投资。因此，政府一定要创造一个好环境，比如，租屋的法规，应该怎样保证租户跟业主两方面的关系。这些必须得到很好的协调。要将权利与义务等各种关系都变得有法可依，从而避免可能出现的各种纠纷。
房地产债权法规不明确
美国摩根斯坦利资产服务咨询公司驻中国顾问也对中国的房地产债权法规不明确的情况提出意见，他说，这是令外国投资公司比较关注和担心的一点。“对外国人来说，中国缺乏能够行使债权人权利的法律系统，一旦贷款方遇到困难无法偿还，在多数国家，你可以取消贷款方的赎取权，因为你是根据抵押房地产的价值贷款给他的，你可以自行处理抵押房地产，拿回你的钱。但是在中国现在不能这么做。所以这可能是对国内外投资商，尤其是国外投资商来说是最大和最根本的风险。”
这位顾问还建议应该多盖一些类似美国中产阶级那样身份的家庭买得起的房屋，他认为那是一个很大的市场。中国现在贫富之间的距离越来越大，就连住宅产品也产生了两极分化。
“一些有了钱的消费者希望买到高档住宅，而一些开发商就是为了这批人服务的，因为高档住宅营利空间比较大，更多就是为这样一些阶层服务的。与此同时，真正没房的、缺房的、需要买廉价房的也很多，这样的产品也出现紧缺。这也导致中国房地产发展出现不均衡的现象。”
分析人士认为，中国的房地产发展能够带动其他很多相关行业的发展，中国的房地产还处于供不应求的阶段，这将是银行贷款和房地产企业的多元融资的广大空间。但是，必须要有完善的法规保证，才能使中国的房地产业得到蓬勃发展。
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