北京划定“8·31”过关项目

　　摘要：万科青青家园太平洋城等拿到通行证有关人士称企业不会大量出局

　　　【记者陆昀北京报道】

　　最近几天，京城的房地产商正在热传政府尚未公布的“8.31”土地大限“过关”名单。据称，这份名单是继今年3月17日及6月7日公布的两批允许继续以协议形式出让的经营性 历史遗留用地项目后的最后一份名单。

　　据了解，经过长达几个月惴惴不安的等待，万科青青家园、太平洋城等一批项目终于迈过了“8.31土地大限”的政策关口，但也有一些前期宣传力度颇大的待推楼盘被“8.31”大限卡下。

　　1.3亿平方米早在预料中

　　根据上周北京市国土资源局刚刚出台的《北京市处理经营性用地历史遗留问题的政策界定标准》，此次有245宗土地通过了“8.31”的“关卡”。这些项目与前两批被允许出让的项目共有560宗土地。

　　今年4月底，北京市国土局的统计显示，北京登记的历史遗留项目共有1091宗，规划建筑面积约2.02亿平方米。如果将“8.31”前允许继续协议出让的所有经营性用地按项目计算，有51%的项目达到“过关”条件，合成建筑面积总量约为1.3亿平方米。

　　对这一结果，京城的一些开发商和中介公司均表示，早在预料之中，得以“过关”的和没有“过关”的企业因早有预期，心态都比较平和。

　　拿到“过关证”还乐不起来

　　据了解，眼下一些开发商虽然知道自己的项目通过了“8.31”的大限关口，但却乐不起来。有开发商告诉记者，进入“过关”名单并不意味着“天下太平”。由于此前，《北京市处理经营性用地历史遗留问题的政策界定标准》中明确规定，允许“过关”的项目在签订土地使用权出让合同后，即需缴纳20%的土地出让金，并且要在土地使用权出让合同签订60日内补齐项目所需的全部土地出让金。另外，按照8月16日北京市国土资源局发出的公告规定，遗留项目报批文件受理时间截止在8月24日，并须在8月31日前签订土地使用权出让合同。这意味着，所有“过关”项目要在“8.31土地大限”前拿出完整的项目规划方案，并要落实全部土地出让金。开发企业如果过不了这些死限，做不完规划或筹不齐钱，不排除会在“关”前“落马”。这对那些大盘项目和同时获得几个“过关”项目的开发企业是一大考验。

　　土地供量还会增加

　　目前，“过关”项目的总建筑面积为1.3亿平方米，这与政府统计的2.02亿平方米以及房地产业内人士预计的3个亿平方米的可供开发土地之间有很大的空间。这表明，北京房地产市场后期的土地供量还是比较充足的。

　　按照以往北京每年大约有2000万平方米商品房的销售量预计，“8.31”前允许协议出让的土地可以满足北京未来5年的开发量。5年后，北京仍有相当数量的开发用地，只是“8.31”后，房地产企业取得土地的形式将改为招标、拍卖、挂牌，土地市场基本会保持平稳。

　　企业不会大量出局

　　开发企业和一些房地产中介公司均认为，“8.31土地大限”只是改变了拿地形式，由于土地总体供量充足，市场需求强劲，尽管很多开发商没能挤进“过关”的“末班车”，有的已“过关”的企业也很可能因资金不足失去协议拿地的良机，但绝大多数开发企业不会因“8.31大限”被“洗牌”出局。一些开发商表示结盟拿地，在招标、拍卖中几家开发企业轮流相托一家举牌的方式，使中小企业在招、拍、挂中同样可以获取想要得到的地块，此轮筛出去的应该是那些倒腾土地的“地虫儿”。

　　“8.31”启动“零库存”模式

　　尽管“8.31”后，很多开发商已通过此前的协议出让方式储备了大量的土地，但此次国家对土地的宏观调控政策很大程度上改变了房地产的生产方式。

　　北京蓝石营销顾问公司总经理李春平认为，国家对土地供给以及金融方面的宏观调控，使房地产的生产模式发生了很大变化。以市场需求为导向，采用招、拍、挂的形式获取土地，使以往靠关系圈占土地、倒卖土地，不进行技术、人力投入，获取土地增值利润的情况得以遏止。土地作为房地产开发原材料的属性得以归位，这促使房地产开发企业，特别是那些跨区域的开发企业会采用“零库存”的生产方式。李认为，在土地属性变得更为纯粹的情况下，“零库存”生产模式将成为“8.31”以后，房地产企业普遍采取的拿地开发方式。

　　房价总体保持稳定

　　房地产业界人士认为，市场的供需关系决定房价高低。需求取决于城市化的进程、经济的稳步增长，目前北京的需求是旺盛的，供给也在增加。从目前看，买卖双方都不存在急剧减少的可能。现实及长期市场土地供量的充沛已表明，北京不会因供量锐减导致房价大涨。

　　分析人士认为，北京房价的高涨很大程度上是为人们的心理预期所推动。信息不对称往往使人们认为，房价因土地短缺等因素要大涨，推动了购房热潮。中原物业等一些中介机构认为，北京的房价总体将保持稳定，不会大起大落。