地产股海外发债第一单背后

　　由于分拆中海地产A股上市搁浅，中国海外利用向海外市场发债拓展融资通道，缓解资金紧张的局面

　　本报记者 陈海保

　　新一轮的房产政策给内地地产行业带来的不确定性，让许多地产商在融资道路上的金

融创新开始显现。

　　7月11日，中国海外(0688.HK)表示，向海外发债高达23.4亿元，“这是一桩创先河的交易。”专门负责此案的摩根大通投资银行部董事总经理方方说。尽管彼时伦敦遭到恐怖袭击，但这个号称“在海外市场发行债券的第一家中国房地产公司” 仍能顺利获得足额认购。

　　由于在建设成本、质量控制和销售等环节上蕴藏着极大风险，房地产企业在债券市场发债的难度属于中等偏难。而中国海外发债成功的案例，则标志着中国房地产企业已跨入到一个新的融资阶段。

　　迟到的发债单

　　《财经时报》获悉，此番中国海外发售了3亿美元的7年期结构式债券。这批债券定价为99.404，收益率5.855%，较美国10年期国债收益率高181个基点。债券到期日为2012年7月13日，票面利率5.75%。汇丰控股及摩根大通为账簿管理人。

　　从表面上看，中国海外发债显得十分轻松，不仅摆脱了恐怖袭击的阴影，而且大手笔真金白银迅速进账。不过，这依然是一份迟到的发债单。

　　该债券原定于5月份发行，期限为10年，债券将由中国海外一家全资子公司负责发行，但因故被迫推迟。

　　据摩根大通方面解释，主要原因是评级机构下调美国汽车企业债券评级导致债市大幅波动后，中国海外发展的债券未能获得中国各银行的认购。

　　彼时，另一个不得不让中国海外考虑的是，5月11日内地房产新政的出台，除了严控房贷之外，还利用税收等杠杆“稳定房价”。分析指出，这一背景令中国海外担心认购不足问题。

　　但政策对刚性需求的房地产市场的影响依然非常有限。近日，国家发改委、国家统计局对35个大中城市调查显示，今年二季度，35个大中城市房屋销售价格同比上涨8%，涨幅回落1.8个百分点，但环比价格仍在上涨。

　　然而，美国著名信用评级机构穆迪投资服务公司表示，作为房地产开发商，中国海外发展的现金流易受房地产业波动的影响，而中国的房地产业对政策和监管措施的变化又很敏感。

　　而且，穆迪投资服务公司对该只债券的评级为Baa3，标准普尔的评级为BBB-。尽管这两个评级在投资级的最底端，但如果没有这个评级就难以发行债券。“中国房地产企业以前没有向海外发债的。”摩根大通投资银行部董事总经理方方说。此前，仅有财政部、开发银行和中国石油等在海外进行过发债。

　　分拆上市搁浅

　　“此番发债依然存在苦衷。”一位不愿透露姓名的分析人士指出。对于地产股中国海外而言，资金问题依然是公司扩展中永恒的话题。

　　《财经时报》获悉，2004年，中国海外寄望分拆旗下的中海地产股份有限公司(简称“中海地产”)在A股上市。具体方案是，中国海外持有中海地产79%股权，为免两间上市公司有利益冲突，中国海外集团将北京、深圳、南京及长春的业务归中海地产，而其他地区则直接归中国海外。

　　如果分拆成功，除了中海地产无需再在资金上倚靠中国海外拓展业务外，中海地产预测2004年将以高达20倍市盈率(A股的市盈率上限)上市，仅有12倍的中国海外还可间接获特殊收益。

　　由于内地股市低迷，2004年8月至今年5月，中国证监会在不到一年的时间里，两次叫停新股发行。中海地产分拆至今依然未果。不过，其兄弟企业、内地建筑商中国建筑(3311)7月8日以介绍形式在主板挂牌成功。中国建筑从事建筑业务，由中国海外分拆建筑业务资产以介绍形式上市，每持有18股中国海外可获1股中国建筑股份。

　　在中海地产分拆上市搁浅后，中国海外通过发债资金开发手中持有的土地储备，并正向二线城市拓展业务。据方方透露，此次发债融资的23.4亿元主要用途；第一是用长期的债去还一些短期的负债；第二是用于支付地价；第三个是作为一般营运资金。

　　除了中国海外，国内地产上市公司如万科(000002)也曾成功在国内发行30亿元左右的可转债。有消息表明，由于建设部不鼓励房地产企业通过上市进行融资，发行债券便可能成为房地产企业今后融资的一个重要方式。

　　但分析指出，通过发债依然不是地产企业一个长期的融资通道，正在排队等候的中海地产亦在择机上市。　

　　链接

　　中国海外是国有中国建筑工程总公司旗下子公司。而中国建筑工程总公司，主要从事物业发展、楼宇及土木建筑、基础工程及项目管理、物业租赁、基建项目投资、房地产代理以及管理等业务。中国海外集团的地产业务遍布香港、澳门、北京、上海等地，累计开发和在建房地产项目578万平方米。

　　境外发债资格审核依据

　　审核材料

　　1.关于办理外债登记的申请报告，包括主承销商、主受托行和其他承销商的情况；2.有关债券发行市场、发行方式的情况，债券发行金额、币别、期限、利率及发行费用情况，评级机构的评级结果；3.与债务有关的汇率、利率风险管理措施；4.国家主管部门关于融资项目可行性研究报告的批复文件；5.外汇管理局认为必要的其他文件。

　　审核原则

　　1.境内机构(财政部除外)对外发行中长期债券由原国家计委审核并会签外汇局后报国务院审批。2.境内机构发行短期债券由国家外汇管理局审批，并占用该机构的短贷指标；发行前设定滚动连续发行的，由国家外汇管理局会签国家计委后审批。3.地方政府不得对外举债。

　　审核要素

　　境内机构(财政部除外)对外发债资格,由原国家计委会同人民银行和有关主管部门，借鉴国际惯例进行审批后报国务院批准。发债资格每两年评审一次。授权范围符合资格和登记审核条件的，由债务人到所在地外汇局直接办理外债登记手续；不符合条件的，由分局初审后报总局批复。借款资格审核为中资机构外债登记程序的一部分。