中国内地的房地产业，正在朝“住宅产业化土地市场化管理规范化企业品牌化”的方向发展，并已呈现出可喜的局面。

　　上半年形势分析

　　中国政府的政策，是要积极推动商品住宅产业能尽快成为我国经济的主要支柱产业之一。

　　而国家财经政策和房改政策两个“轮子”一起滚动，使中国内地的商品住宅市场，朝着十分令人鼓舞的方向发展：

　　1。银行利率已连续七次下调，并开征利息税，引导国民将多馀的资金从储蓄转向投资和消费，亦刺激了商品住宅市场需求的释放。

　　2。房地产金融体系不断完善，如放宽住房按揭年限简化办理手续等，为个人购房提供了较为宽松的资金环境。

　　3。国家加大推动房改政策的力度，如住房分配货币化能进一步顺利进行，将大大提高个人的购房意欲和支付能力。

　　据有关方面介绍，今年上半年，全国有十个省市商品住宅的销售额增幅在百分之一百以上，全国房地产市场形势十分喜人。销售额与销售面积的全面增长给投资者以信心；部分地区房价稳中微升也给购房者以尽早入市的信号；竣工面积和销售面积相近，说明市场除了有效吸纳近期上市的商品住宅外，还能消化部分积压楼宇；当然庞大的正在施工面积，意味着内地的商品住宅，将持续是一个供过于求的市场。

　　住宅市场发展趋势

　　1。经济适用房与名牌中高档商品房将并存发展，以满足不同消费群体的需要，而低品质商品房将被成批淘汰。因为经济适用房是面向广大中低收入家庭，市场需求的绝对数量十分庞大。同时，随着国民经济的持续繁荣，国民收入不断增加，一部分人士已先富裕起来；而非国有经济迅猛发展，每年除了“制造”出大量的“百万千万富翁”之外，还吸纳了为数更多的中等偏上收入的管理人员；这些人士对居住条件要求较高，已成为中高档商品房的主要目标客户。经济适用房和中高档商品户的目标客户各有不同，但市场发展前景都较好。相对而言，一些规划设计落后，小区环境贫乏及粗制滥造的商品住宅将会变成积压房而被市场淘汰。

　　2。受全球经济一体化的冲击，人们的消费方向和结构，国际间正在趋同。中国加入WTO后，首先，由于国际最新的居住理念，设计风格和一些高科技的生活设施的引进，必然会对内地商品住宅市场产生影响；其次，由于关税下调，带动了材料设备价格的下降，从而对在商品住宅中采用价廉物美的设备材料，为提高住宅质素降低工程造价推动楼宇销售，起到十分积极的作用；第三，跨国企业和外资商家在内地抢滩设点，会有力地促进写字楼商业用房的消化及租赁市场的进一步发展，房地产市场空间亦会进一步膨胀。

　　3。政府进一步规范土地供应的数量政策和法规，将有利房地产市场的健康发展。我国各级政府正在进一步规范土地供应市场，如不准大面积侵占农地，坚决打击土地供应环节中的贪污腐化，进一步健全完善有关的政策和法规，加大土地供应市场化公开化的力度，┅┅。这些举措将会促进和保证土地供应市场中的公平竞争，对房地产业的健康发展产生良好的作用。

　　4。资本市场再次向房地产开发企业敞开大门，将刺激房地产市场的迅速发展。房地产业是资金密集性行业，从香港的经验看，开发商主要依靠取得资本市场的支持而求得发展，而上市集资比银行贷款更能刺激房地产开发企业的主观能动性，亦能有效地避免银企之间的腐败行为。最近，内地的资本市场再次向房地产开发企业敞开大门，为开发商提供上市融资的机会，这是一件好事。近来，香港资本市场上的内地房地产板块亦有启动的迹象，说明已逐渐成为我国支柱产业之一的房地产业，亦将成为宏观经济的晴雨表。可以预料，越来越多优秀的房地产开发企业上市集资，将刺激我国房地产业的迅速发展。

　　5。目前内地房地产市场供大于求的现象仍十分严重。虽然上半年国内主要城市的房地产形势向好，但我们也要看到，商品住宅的积压情况仍十分严重，且大量的商品住宅正在建设之中，未来市场依然是供过于求。由于供大于求，导致整个房地产业，据说处于不盈不亏的局面。这些事实亦提醒了我们这些发展商：一定要建造符合国民需求的优质住宅，否则就会受到市场无情的惩罚。(作者为香港上市公司中国海外的研究部门)

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