商住房没有春天

来源：攸克地产

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在很长一段时间里，链家的经纪人见到刘综子都要绕着走，他是这家位于北京通州区的链家门店经纪人口中“最难打交道的业主之一”。这个名号早就传到了刘综子耳朵里，这令他很是费解，因为作为一个卖房的业主，自己没有什么过分的要求，却始终得不到满足。

“我要卖房，我要挂上我房子的照片，这个不过分吧？可就是不行。”他一度认为是中介歧视自己，他觉得自己的房子保养得不错，放上照片，会有更多人看房，甚至能卖出更高一点的价钱。他换了好几个经纪人，甚至换了门店、经纪公司，但都没人答应这个要求。

后来，他终于知道，并不是中介歧视自己，而是他要卖的房子被“区别对待”，不能上照片是因为他的房子是——商住。按照现在的监管口径，这类房子在APP上不能对外展示照片，至于这是为什么，中介也解释不明白。

知道了个中原因，刘综子还是想不通。“商住怎么了？都是房子，凭什么我的低人一等，都不配‘露脸’？”现阶段，没人能够回答他的问题，知道答案的人也不会告诉他。

中介坚信挂照片是刘综子复杂情绪的集中表达，因为“价格跌得太狠了”，“当时买的时候是盘算赚钱的”，“落差太大了”。他们接触过很多这个区域里商住的业主在挂牌卖房，经纪人每每说出建议的挂牌价，总有几个脾气不好的大哥大姐直接翻脸，转身走人，然后过几天再回来找他们。

买这套商住的时候，刘综子花了100多万，还是找了关系才买到的。现在，至多卖60多万，如果他更着急，也就能卖50多万，已经“腰斩”。

中介小哥还挺会安慰人的，他们有个说辞来专门劝慰这些高点买了商住的业主：纯住宅哪个不跌个100多万，您这商住房，也就跌了几十万，两相对比，还算不错。

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无论是刘综子这样的业主，还是开发商，命运和他们翻脸，是从2017年开始的。那一年，北京市出台了历史上最为严格的商住调控措施，惩罚弥漫在市场上的投机主义情绪。商住自此冰封，至今已近7年。

“惩罚”之前，商住在北京“火”成什么样？“火”到商住项目是可以拿到销冠的。北京城建在大兴开发的商住项目北京密码，2015年上半年卖了688套，按成交套数算，是实打实的半年销冠。和裕地产在北京亦庄开发的商住楼盘林肯公园，强销期时也不止一次登上过销冠榜。

再向前追溯，北京像素是当时市场上著名的日光盘。

2017年之后，一切都变样了，凤凰即刻变乌鸡。就拿北京密码来说吧，2016年竣工，之后卖了6年多的现房，到2023年时，可供出售的面积中，还有73903平方米没有卖出去。整盘算下来，预售比例实际上只有49.32%，还不到一半。

图表1.北京城建北京密码项目截至2023年销售情况

北京城建已经认亏了，2023年为这个项目计提了快2亿元的存货跌价准备。北京城建可是不折不扣的市属国资，亲儿子。这么想想，当年为了惩治市场上的投机主义习气，北京市也真是大义灭亲。

图表2.北京城建北京密码项目存货跌价准备情况

北京城建还有另一个商办项目，在通州区，几年过去，到今天连个正经案名都没有，还潦草地称呼为“台湖项目”。这个项目2016年开工，属性是“商办”，计划到2025年才能全面竣工，总投资额大概38亿。

亲儿子尚且如此，非亲非故就更顾不上了。在北京商住领域，绿地也是大户，2017年之后的命运可想而知。在密云区，绿地有一个商住项目，叫绿地朗山。这个项目曾经是绿地在北京的大手笔，总投资额将近50亿。

绿地朗山的规划可售面积是114,040.32平方米，到2023年时，只卖掉了32,361.06平方米，将将卖掉了约四分之一。在顺义区的绿地自由港表现的稍微好些，57,411.85平方米的可售面积，卖了一多半，30,798.34平方米。

图表3.绿地朗山项目销售状况，左起第四、第五栏科目分别是可供出售面积、已售面积

只要跨了2017年，在北京拿了商住用地的开发商都折了，无一例外。

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不管买了商住的业主，房价跌了多少，开发商的商住有多少没卖出去，土地出让金早已经如期到账了。北京密码的地块大约是在2013年拿的，那时候，大兴魏善庄这个远郊地区的地块，都经过了近80轮的竞价，付出高溢价率才能拿下。

我们去查了一下当年的交易记录，北京城建11.15亿元拿下的这个地块，溢价率102%，为了拿下这块地，北京城建和泰禾、东亚新华足足鏖战了78轮。

魏善庄有多远？原来没有京津城际高铁时，北京到天津的慢车要足足走上3个小时，魏善庄有个火车站，是从天津进入北京管界的第一站，北京去往天津北京管界内的最后一站。

在这个地块上和北京城建叫板的东亚新华，也是个热衷于搞商住项目的开发商，没拿到大兴的商住地块，东亚新华跑到通州拿了另一个商住项目，这就是后来在区域里一度十分知名的东亚尚品台湖。

那些年，不仅是北京城建、绿地，连万科、旭辉等，都在北京拿了一些商住地块；那些年，北京房价持续上行，拿到地就意味着赚到钱，卖房子不是问题；那些年，开发商闭眼抢地的时候，谁也没被告知他们，2017年后，会有如此严厉的商住惩罚在恭候。

买房人也是一样，当时的北京，住宅从严限购，眼看着房价往上涨，没有资格“上车”的人们，一股脑地冲入商住市场，于是商住成为了分享资产上涨红利的最后领地。等到政府出手治理，他们又成了“套中之”。

现在，还有不少开发商的商住地块尚未开建或未完工，怎么办他们自己也不知道。现在，住宅都卖不出去了，更何况商住？否则，开工秒变库存。

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开发商不停地通过各种渠道向政府部门反映，希望能够优化调整北京市现行的商住限购政策。而伴随着全国房地产调控方向的逆转，一个消息在市场上流传，北京商住调控政策可能放松。

最开始说是7月出台，现在又说是8月下发，但至今没有下文。

从我们得到的消息看，商住政策将要调整的消息，更像是拿了商住地块的开发商，和买了商住的业主，美好期待的一种体现。北京楼市调整政策的优化，大概就是现在这么多了，短期之内，应该没有新手段、新措施。

有人关心的是局面，有人关心的是生死。只是商住这个特殊类型的产品，与“局面”关系不大。

一些房产中介的经纪人发现，从今年上半年开始，存量商住的成交情况比去年好了一些。他们分析这种好转的原因，认为是商住比住宅更早经历了价格下跌，如今已经跌到位，进入跌无可跌的阶段了。

不少商住项目在贝壳上的挂牌总价，已经是“两位数”了。

图表4.东亚商品台湖项目二手房价格挂牌价情况

面对低价，也确实有人想剑走偏锋买商住。但是，需求和供应还是有结构性矛盾，这些想捡漏买商住的人，都是想在城区、核心区买，而大量的商住库存、没有变成供应的商住用地，恰恰主要分布在城区以外，甚至在六环沿线。

“我都去买商住了，还去六环买？”

有一天，我们一时兴起，约上中介小哥去看了个著名的商住项目，问：这个商住最大的优势是什么？中介小哥想了想回答道：

“配套全，您住进来之后，从按摩到美甲，都有，足不出户，一条龙服务”。我们知道，这是个玩笑。

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