夏磊:房地产市场的新变化

2025年01月14日10:00    作者:夏磊   我有话说(4人参与)

  意见领袖 | 夏磊

  2024年中央经济工作会议强调“要持续用力推动房地产市场止跌回稳”,2024年10月以来房地产市场开始出现积极的回温迹象。

  本文基于近期市场调研,并通过新房和二手房的成交量、价等指标来反映房地产市场的变化情况。

  新变化一:楼市成交显著增加

  通过新房、二手房成交数据,来观察房地产市场的成交热度。文中的新房成交套数与二手房成交套数均为各地房管局的网签值。

  新房市场表现如何?

  一线城市中深圳房地产市场升温较快。2024年10月深圳新房成交套数环比增长146%,11月环比仍保持94%的增长幅度,12月成交量小幅下降环比减少16%。深圳市场呈现三个现象,一是放开限购的区域市场热度显著增加。深圳自9月29日优化限购区域以来,共诞生4个日光盘,均位于放开限购的区域。其中两项目位于龙华区,龙华区因近深圳北站,且往来深圳核心区交通便利,所以吸引外地客户相对较多,受益较大。二是适用设计新规项目受购房者认可。2024版《深圳市建筑设计规则》,修订了包括避难层、机房等公共空间不再计入公摊;计一半面积的阳台进深可超过2.4米;凸窗进深从0.6米增加到0.8米等内容,使得住宅的使用率有了提升空间。根据调研,按照新规设计的项目具有销售优势,受购房者认可。三是新房销售折扣陆续收回。根据调研,尽管12月后新房项目到访量有一定下滑,但新房折扣已经逐渐减少。

  北京2024年四季度新房成交量较前三季度增长明显。2024年10月新房成交套数环比增幅53%(9月为-39%),11月环比小幅下降1%,12月环比增长9%。其中改善型住房成交增加更为明显,四季度新房销售面积增幅大于销售套数增幅,新房的套均面积由2023年10月的114㎡增长至2024年12月的128㎡。

  上海新房成交增加,外环外成交居多。2024年10月新房成交套数环比增幅38%(9月为-17%)。11月新房成交套数环比增幅11%,新房市场成交活跃度持续提升。12月新房成交套数环比小幅下降3%。受限购政策放松的影响,外环外的新房成交占主力,四季度外环外新房成交量占比全市的79%。

  广州因限购放开彻底,新房成交量提升明显。2024年9月30日广州取消限购,10月新房成交套数同比增幅59%(9月为-24%),环比增幅119%(9月为1%)。11月优化户籍迁入管理规定,拟增加购房落户,新房成交套数同比增幅72%,环比增幅-26%,12月同比、环比分别为82%、44%。

  环深的四线城市新房市场同步回温,楼市反弹力度远低于深圳。以调研的惠州大亚湾开发区板块为例,该板块主要客群为深圳外溢刚需群体。2024年10月国庆期间,新房市场与深圳同步升温,但11月成交与到访情况同步下滑,楼市反弹力度远低于深圳。

  二手房市场回温更显著。

  深圳二手住宅成交量处于高位。根据深房中协统计,深圳2024年四季度月均成交超8000套,12月成交量创近47个月以来新高,回到深圳2020年7月限购前水平。根据调研,12月实时成交已有所下滑,但仍高于5000套/月的荣枯线水平,表明经历需求集中释放后,市场逐步回归到一个健康且稳定的状态。

  北京二手住宅网签量连续三个月创年内新高。2024年10月二手住宅网签量17367套,同比增幅63%(9月为-6%),环比增幅30%(9月为-7%),11月为18763套,同比增幅50%,环比增幅8%,12月为21556套,同比增幅66%,环比增幅15%,增幅远高于新房市场。10-12月新房与二手住宅成交量之比为26%,是全国典型的存量市场城市。

  上海12月二手房网签量创45个月以来新高。二手房网签量2024年10月为24376套,同比增幅64%(9月为62%),环比增幅53%(9月为-11%),11月为27050套,同比增幅72%,环比增幅11%,12月为29711套,同比增幅81%,环比增幅10%。10-12月新房与二手房成交量之比为41%,也是全国典型的存量市场城市之一。

  新变化二:一线城市房价有企稳趋势

  由于新房价格受实时推盘节奏等因素影响较大,我们主要以二手房价评估市场情况。依据为国家统计局的二手房价格指数、安居客二手房挂牌价格以及中原领先指数。

  一线城市房价出现企稳趋势。根据国家统计局的二手房价格指数,北京、上海、深圳2024年10、11月连续两个月环比上涨。根据安居客二手房挂牌价格,深圳12月挂牌均价环比增长0.42%,广州挂牌均价在12月前两周有小幅上涨。从中原领先指数看,11月北京、广州、深圳价格指数均有小幅回升。

  新变化三:去库存正在进行

  新房、二手房库存通过新房可售套数以及二手房挂牌量两个指标来观测市场变化。新房可售套数是各地房管局统计目前尚未正式签订《商品房买卖合同》并经备案的商品住宅数量,可以用以反映新房的库存量。二手房挂牌量,取用链家外网公开数据,用以反映存量房市场的供给情况。

  一线城市新房可售套数下降。受政策影响,深圳2024年新房去库存速度分为三个阶段,926之前的缓慢去化期,10月、11月的快速去化期,以及12月的去化减速期。截至12月底,深圳,商品房可售套数38225套,是21个月以来最低值,较2024年3月高点下降29%。北京商品房可售套数75362套,是63个月以来最低值,较2022年9月高点,下降32%。上海商品房可售套数65337套,回到2024年4月前水平。广州在一线城市中仍属于高库存,商品房可售套数97433套,是40个月以来最低值,较2022年12月高点下降16%,但库存绝对数量较高。

  二手房挂牌量减少。自2024年10月以来,一线城市二手房挂牌量不断减少。北京挂牌量减少较多,北京二手房挂牌量自2023年9月出台认房不认贷政策之后迅速增加,在2024年4月到达挂牌量高点。2024年12月链家挂牌量下降至12.8万套,远低于2024年4月的14.6万套,回到2023年8月水平。深圳在放松限购、降低首付比例等一系列政策后才迎来挂牌量高点,2024年12月链家挂牌量小幅下降,低于9月末的5万套。从挂牌量来看二手房供给情况,仍处于买方卖方博弈时期。广州二手房仍有较多挂牌,2024年12月链家挂牌量为14.4万套,较同年9月的15万套有所下降,但仍在高位。

  风险提示:房地产市场超预期下行风险。对政策解读偏差。调研样本有限,不足以反映市场主体。数据可得性受限,部分数据口径不是完全一致,斟酌比对使用。历史经验的适用性受限,导致政策及数据推断存在偏差。货币政策或财政政策刺激不及预期。

  2024年中央经济工作会议强调“要持续用力推动房地产市场止跌回稳”,2024年10月以来房地产市场开始出现积极的回温迹象。

  本文基于近期市场调研,并通过新房和二手房的成交量、价等指标来反映房地产市场的变化情况。

  1、新变化一:楼市成交放量明显

  通过新房、二手房成交数据,来观察房地产市场的成交热度。文中的新房成交套数与二手房成交套数均为各地房管局的网签值。

  1.1、新房市场表现如何?

  一线城市中深圳房地产市场升温较快。2024年10月新房成交套数同比增幅56%(9月为-19%),环比增幅146%(9月为-34%),11月新房成交套数同比增幅191%,环比增幅94%,12月新房成交套数同比增幅228%,环比降幅16%。从新房周度网签量来看,深圳11月以来周度成交均为近五年最高值,12月成交相较11月有小幅下降。

  根据调研,深圳市场有三个现象,一是放开限购区域市场热度明显增加。深圳自9月29日优化限购区域以来,共诞生4个日光盘,均位于放开限购的区域。其中两项目位于龙华区,龙华区因近深圳北站,且往来深圳核心区交通便利,所以吸引外地客户相对较多,受益较大。日光盘的共性除均位于非限购区外,还具有近地铁、高折扣等特点

  二是适用设计新规项目受购房者认可。深圳过去商品房多以塔楼为主,使用率较低,适用建筑新规后使用率可以达到90%以上,增加了住户的居住舒适度。特别说明,使用率是指房屋的实际使用面积与总使用面积之间的关系,而得房率是指套内面积与建筑面积之间的关系。2024年5月2024版《深圳市建筑设计规则》正式发布。修订内容包括避难层、机房等公共空间不再计入公摊;计一半面积的阳台进深可超过2.4米;凸窗进深从0.6米增加到0.8米等,使得住宅的使用率有了提升空间。根据调研,按照新规设计的项目具有销售优势,受购房者认可。

  三是新房销售折扣陆续减少。根据调研,12月后新房的到访量有一定下滑,但新房折扣已经开始陆续收回。

  北京2024年四季度新房成交量较前三季度增长明显。2024年10月新房成交套数同比-5%(9月为-45%),环比增幅53%(9月为-39%)。11月新房成交套数同比增幅11%,环比增幅-1%,政策持续性较好。12月新房成交套数同比下降13%,环比增幅9%。从新房周度网签量来看,北京新房成交热度不减。改善型住房成交增加明显,四季度新房销售面积增幅大于销售套数增幅,新房的套均面积由2023年10月的114㎡增长至2024年12月的128㎡。

  上海新房成交增加,外环外成交居多。2024年10月新房成交套数同比增幅23%(9月为-32%),环比增幅38%(9月为-17%),新房月度成交套数再次突破1万套。11月新房成交套数同比增幅13%,环比增幅11%,新房市场活跃度持续提升。12月新房成交套数同比增幅6%,环比下降3%。从新房周度网签量来看,上海年底成交量翘尾。受限购政策放松的影响,外环外的新房成交占主力,四季度外环外新房成交量占比全市的79%。

  广州因限购放开较彻底,新房成交量提升明显。2024年9月30日广州取消限购,10月新房成交套数同比增幅59%(9月为-24%),环比增幅119%(9月为1%),11月优化户籍迁入管理规定,拟增加购房落户,11月新房成交套数同比增幅72%,环比增幅-26%。12月新房成交套数同比增幅82%,环比增幅44%。从新房周度网签量来看,12月广州新房成交热度不减,最后一周网签量仍为全年前12%分位。

  环深的四线城市新房市场同步回温,楼市反弹力度远低于深圳。以调研的环深惠州惠阳区大亚湾开发区板块为例,该板块主要客群为深圳外溢刚需群体。根据调研,2024年10月国庆期间,新房市场与深圳同步升温,但11月成交与到访情况同步下滑,楼市反弹力度远低于深圳。

  1.2、二手房市场回温更显著

  深圳二手住宅成交量处于高位,2024年10月二手住宅网签6320套,同比增幅125%(9月为35%),环比增幅93%(9月为-16%),远高于2024年1-9月的月均3740套。11月为7356套,同比增幅129%,环比增幅16%。12月为8516套,同比增幅191%,环比16%。从二手住宅周度网签量来看,成交仍处于高位,回到深圳2020年7月限购前水平。根据深房中协统计口径,10月、11月、12月成交为8269、8770、9115套,2024年12月成交量创近47个月以来新高。网签数据相较实时成交数据存在一定的滞后性,根据调研,12月实时成交已有所下滑,但仍高于5000套/月的荣枯线水平,表明经历需求集中释放后,市场逐步回归到一个健康且稳定的状态。

  北京二手住宅网签量连续三个月创年内新高。2024年10月二手住宅网签量为17367套,同比增幅63%(9月为-6%),环比增幅30%(9月为-7%),11月为18763套,同比增幅50%,环比增幅8%,12月为21556套,同比增幅66%,环比增幅15%,增幅远高于新房市场。12月二手住宅网签量超2万套存在政策影响,12月1日起北京市取消普通住房和非普通住房标准政策落地,部分二手房业主的交易契税和增值税有所减少,会导致有成交的网签时间后移。但四季度北京二手房市场火热的整体趋势十分明显,从二手住宅周度网签量来看,北京二手住宅成交量处于近5年同期高位。从新房市场与存量房市场成交规模来看,北京四季度新房与二手房成交量之比为26%,是全国典型的存量市场城市。

  上海12月二手房网签量创45个月以来新高。2024年10月二手房网签量为24376套,同比增幅64%(9月为62%),环比增幅53%(9月为-11%),11月为27050套,同比增幅72%,环比增幅11%,12月为29711套,同比增幅81%,环比增幅10%。上海二手房周度网签量仍处于高位,政策效果持续性好。从新房市场与存量房市场成交规模来看,上海10-12月新房与二手房成交量之比为41%,也是全国典型的存量市场城市之一。

  2、新变化二:一线城市房价有企稳趋势

  由于新房价格受实时推盘节奏等因素影响较大,我们主要以二手房价评估市场情况。依据数据为国家统计局的二手房价格指数、安居客二手房挂牌价格以及中原领先指数。

  深圳房价出现企稳趋势,2024年10、11月深圳的国家统计局的二手房价格指数环比上涨,11月中原领先指数环比小幅回升,12月安居客挂牌均价环比增长0.42%。

  北京的国家统计局二手房价格指数在2024年10、11月连续两个月环比上涨,11月中原领先指数环比小幅回升,12月安居客挂牌均价环比仍为负值。

  上海的国家统计局二手房价格指数同样在2024年10、11月连续两个月环比上涨,中原领先指数仍处于低位,11月指数环比持平。

  广州的国家统计局二手房价格指数在2024年10、11月同比降幅收窄,11月的中原领先指数环比小幅回升,安居客挂牌均价在12月前两周有小幅上涨。

  3、新变化三:去库存正在进行中

  新房、二手房库存通过新房可售套数以及二手房挂牌量两个指标来观测市场变化。新房可售套数是各地房管局统计目前尚未正式签订《商品房买卖合同》并经备案的商品住宅数量,可以用以反映新房的库存量。二手房挂牌量,取用链家外网公开数据,用以反映存量房市场的供给情况。

  3.1、新房库存下降

  一线城市商品房可售套数下降。受政策影响,2024年深圳新房去库存速度分为三个阶段,“926”政治局会议提出“促进房地产市场止跌回稳”之前的缓慢去化期,10月、11月的快速去化期,以及12月的去化减速期。截至12月底,深圳,商品房可售套数38225套,是21个月以来最低值,较2024年3月高点下降29%。北京商品房可售套数75362套,是63个月以来最低值,较2022年9月高点,下降32%。上海商品房可售套数65337套,回到2024年4月前水平。广州,商品房可售套数97433套,是40个月以来最低值,较2022年12月高点下降16%,但在一线城市中仍属于高库存。

  3.2、二手房挂牌量下降

  北京二手房挂牌量减少较多北京市场的二手房挂牌量自20239月出台认房不认贷政策之后迅速增加,主要原因是业主通过出售现有住房获得首套房资格,为未来购房享受低房贷利率和低首付提供便利20244北京挂牌量达高点12月链家挂牌量下降至12.8万套,远低于20244月的14.6万套回到20238月水平

  深圳在放限购、降低首付比例等一系列政策后才迎来挂牌量高点,202412月链家挂牌量小幅下降,低于9月末的5万套。从挂牌量来看二手房供给情况,仍处于买方卖方博弈时期。

  广州二手房仍有较多挂牌,202412月链家挂牌量为14.4万套,较20249月的15万套有所下降但仍在高位,挂牌小幅波动。

  4、风险提示

  房地产市场超预期下行风险。对政策解读偏差。调研样本有限,不足以反映市场主体。数据可得性受限,部分数据口径不是完全一致,斟酌比对使用。历史经验的适用性受限,导致政策及数据推断存在偏差。货币政策或财政政策刺激不及预期。

  证券研究报告《2025年房地产展望》

  对外发布时间:2025年1月13日

  发布机构:国海证券股份有限公司

  本报告分析师:夏磊

  SAC编号:S0350521090004

  (本文作者介绍:国海证券首席经济学家)

责任编辑:张文

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4条评论|4人参与我有话说
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北京二手房成交火热,新房市场还有机会吗?
1月14日13:28举报回复
木已成生状态逝者[吉林吉林市]
上海外环外成交占主导,这种趋势会长期持续?
1月14日13:28举报回复
YY_双_[北京]
库存下降快,未来房价会持续上涨还是调整?
1月14日13:27举报回复
大理石-eater[江苏盐城]
广州取消限购效果显著,未来房价会大涨?
1月14日13:26举报回复
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