GDIRI观察丨滨江杭州城外

摘要：本次土拍南京拿地，体现了滨江集团对投资杭州城外市场的信心在加强。

观点指数(GDIRI) 11月末，南京土拍总共出让5宗宅地，其中建邺区1宗、鼓楼区1宗、江北新区3宗。5宗地块均成功出让，总成交价51.5亿元。不同于以往"国家队"或当地城投拿地，民企也在积极参与。

其中，滨江集团公司控股子公司南京滨江房产开发有限公司以13.51亿元竞得南京市江北新区凤滁路以东、天浦路以北(NJJBd030-11-13)地块，规划面积49066.61㎡，容积率≤1.6，目前公司在上述地块项目中所占的权益比例为40.78%。

据观点指数了解，这是今年滨江集团在杭州以外的城市竞得的第1宗地，也是浙江省外第1宗。近年来，滨江集团的拿地动作集中在浙江，尤其是杭州。

2021年，滨江集团新增土地储备项目38个，其中在浙江省的8个地级市共获取35个项目，南京项目2个（并购）。2022年，新增土地储备项目41个，其中宁波1个、金华2个、杭州38个，在南京没有新增项目。2023年，公司新增土地储备项目33个，其中宁波1个、南京1个、湖州2个、金华2个和杭州27个，南京的项目也是并购而来。

2024年半年报显示，滨江集团累计的土地储备总建面为1289.53万平方米，剩余可开发的为69.53万平方米。在土地储备中，杭州占比66%，浙江省内非杭州的城市包括金华、湖州、宁波等二三线城市占比25%，浙江省外占比9%。

2024年1-10月，滨江集团获取的14宗地块均在杭州。观点指数2024年1-11月房地产企业新增土地储备报告显示，滨江集团1-10月新增的土储为111.61万平方米，排名第十。拿地权益金额达217.7亿元，排名第六。

截止2024年上半年，滨江集团经营活动现金流净额较去年同期下降105.04%，主要由于维持较强的拿地力度，且购买商品、接受劳务的支出相对稳定。相较其他房企，滨江集团年内拿地积极，并且对杭州市场较为青睐。11月，滨江集团在杭州又新增2宗地块，合计建面约4.6万平方米，土地总价约53.34亿元。

滨江集团深耕的杭州市场去化周期低于其他城市。据同花顺ifind数据显示，今年截至10月末，30个城市商品住宅去化周期平均值为22.71个月，其中杭州去化周期为9个月，是30城中的最低值。而北京为32.9个月、上海14.2个月、广州25.4个月以及深圳26.8个月。

销售表现上也进一步印证了这一点。上半年，同样深耕杭州的a房企在杭州有18次开盘售罄记录。滨江集团官微披露，滨运锦绣里作为集团在运河湾单元开发的"滨水生活大盘"，建面约99-169平方米，首开即罄。10月27日，潮语映月轩正式首开，共计107套房源，484组客户摇号，中签率仅22%，当日车宅双罄。

本次土拍南京拿地，体现了滨江集团对投资杭州城外市场的信心在加强。

2024年1-10月房地产企业销售表现·观点月度指显示，10月前100房企实现单月权益销售3241.63亿元，单月环比上升111.12%，同比上升6.79%。

南京网上房地产数据显示，10月，商品房网签成交为今年以来月度的最高值，环比增长37%，同比增长16.1%。其中，商品住宅成交环比分别增长2.1%、9.2%，同比分别下降5.6%、增长1%。商品住宅成交均价回升至今年以来的月度第二高位，环比上涨19.8%，同比上涨14.6%。

二手房方面，10月南京市二手房成交96.97万平方米，恢复到"517"新政后的水平，环比增长31.2%。其中二手住宅交易9998套（日均323套），成交面积90.82万平方米，环比增加33.7%；二手住宅成交均价环比上涨3.5%，呈现出企稳回升的向好态势。

截至上半年，滨江集团主要在售的项目里，位于杭州的有71个，浙江省内（杭州除外）的有23个，主要分布在宁波、金华、嘉兴等。浙江省外的项目，有南京翡翠上城、南京嘉品（滨江·嘉品项目，这是杭州滨江首进南京市场的项目；苏州锦麟壹品；滨江爱义南方大厦（商业））。

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