2024中国租赁住房运营商综合实力TOP30研究报告重磅发布！|租赁住房_新浪财经

引言

2024年11月27日，由全联房地产商会指导，亿翰智库主办，不如租房研究所协办的《2024CRS租赁住房百强峰会暨超级产品力峰会》在上海虹桥隆重举行，期间重磅发布《2024中国租赁住房运营商综合实力TOP30研究成果》。

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解读

近两年，租赁住房行业快速发展。在国家大力推动保障房建设的前提下，涌现了一批如城投宽庭、城方、新黄浦·筑梦城、中建·幸孚+等以地方国企为主的保租房建设助力。同时，在市场化公寓建设上，除万科泊寓、龙湖冠寓、魔方公寓等大规模头部公寓运营商持续深耕长租市场外，雅诗阁、华润有巢、瓴寓、城家等等一系列头部公寓运营商也都在深耕产品，致力于将最好的公寓产品带给市场，带给租客。

政策篇：支持政策不断释放，行业规范化进程加快

近两年，租赁住房行业相关政策不断完善，中央和地方政府也不断出台支持政策推进“市场+保障”的双轨制租赁住房市场建设，多渠道保障租购并举的住房制度。在顶层政策的统领下，金融、公积金、保租房供给、监管政策等方面进一步释放。多方面政策充分发力，激发市场发展活力，推动租赁行业大发展。

金融方面，金融体系持续加码，退出渠道进一步放宽。2024年，金融政策成为租赁住房市场政策的主要发力方向。开年央行重启PSL、租赁住房金融17条正式落地，央行实施千亿租赁住房贷款支持计划，使更多住房租赁企业拓宽融资渠道，降低融资成本，消化存量住房库存的同时支持保障性住房建设。年中，《国家发展改革委关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目常态化发行的通知》正式发布，租赁住房企业发行REITs门槛进一步降低，公募REITs也正式进入常态化发行阶段，也为更多的租赁住房企业提供了退出渠道。

市场监管方面，市场监管趋严，包括市场制度及租金监管。随着市场的发展，行业进入有序、规范的发展阶段，市场监管力度也在趋严。各地政府不断发文明确租赁住房准入条件、设计标准、管理办法等。北京住房租赁押金托管和租金监管业务在10月上线，也标志着住房租赁市场监管迈出了重要一步，未来也会有越来越多的城市加强租赁住房市场监管力度，持续推动住房租赁市场的规范化、专业化发展。

保租房方面，配套政策接连落地，筹措力度进一步加大。今年保租房仍然是市场大盘，随着“十四五”进入尾声，保租房筹措任务也即将结束。今年以来，行业“纳保”势头明显增加，结合国家发放租赁住房贷款，保租房筹措力度进一步加大。并且，随着保租房市场发展不断完善，关于保租房配套政策也在不断出台，建设标准、监管体系、资金支持等政策使市场发展更加有序。

市场篇：租赁市场进入规范化、有序化发展阶段

市场房源规模持续扩张，租金下跌趋势缓解

2024年延续了过去一年的市场扩张势头，据不如租房研究所统计，截至2024年三季度，集中式长租公寓TOP30企业累计在营房间数约120万间，同比增长近20%，TOP30企业在营规模门槛约12600间，头部企业行业地位稳固，处于稳步扩张阶段。

另外，在企业新开业房源中，地方国企企业数量占比增加，开业规模同比提升明显，以地方国企为主的国家队运营商成为市场供应主力。地方国企中，大型租赁社区是各地方国企运营商的主要供应方式，以城投宽庭为例，已上市的8大租赁社区共提供超过16000套房源，为城市新青年提供了优质的住房环境。央企公寓运营商中，则以中小体量白领公寓项目为主要供应，以华润有巢为例，据不如租房研究所统计，华润有巢累计运营房间约5.6万间，规模处于央企前列，并且已经进驻15个核心城市，其中北京、上海、广州、深圳、成都五大核心城市持有房间数占比达80%。

从企业规模增长速度来看，市场扩张速度相较去年有所放缓，主要体现在2024年大型租赁社区供给数量有所下降。临近“十四五”尾声，保租房收集指标已经完成大半，市场供给也有所放缓，开始进入去化阶段，未来，各运营商如何提质增效，差异化运营成为提升出租率的关键一步。

另外，自2023年大量的项目集中入市以来，市场有效供给增多，对出租率以及租金增长造成了一定的冲击，过去一年市场租金下行趋势明显。但随着保租房筹集进入尾声，以及大量白领公寓产品选择“纳保”应对市场冲击，市场租金自2024年年中表现出持稳趋势。

保租房REITs发行门槛降低，未来朝常态化发行

经过三年的发展，保租房REITs经历了“从无到有”的阶段，截至目前，共有六单保租房REITs上市发行，并均取得了较好的市场反馈。

从政策上而言，2021年，《国家发展改革委关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》正式将保租房纳入试点范围，为保租房提出了退出渠道。至今，三年过去，随着《国家发展改革委关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目常态化发行的通知》的发布，对于租赁住房企业发行REITs的底层资产、现金流分派率等指标均有进一步放宽，也宣告着保租房REITs也正式进入常态化发行阶段。

从保租房REITs运营表现来看，2024年开年以来，各只保租房REITs延续去年的稳定趋势，收益稳定。保租房各项目经营收入环比持平、出租率保持稳定较高水平，EBITDA及可供分配金额完成率多数超过了100%。

并且，在扩募方面，上半年已经有3只公募REITs计划申请扩募，同时还有多只基金即将或正在启动扩募，发展势头令人关注。

跨界长租行业企业增加，内卷推动产品升级

近几年，整体宏观经济环境进入下行阶段，“消费降级”成为整体需求端的普遍趋势，面对消费环境变化、政策对于长租行业的扶持以及租住需求的改变，以酒管为主的行业企业纷纷跨界进入抗风险能力更强、现金流更加稳定的长租公寓领域。如凯悦、万豪、锦江等知名酒店品牌纷纷推出自己的长租品牌。

随着市场参与主体的多元化以及整体市场供大于求的市场竞争压力的增加以及消费者更加多元的租住需求，公寓运营商也需要不断提升产品力才能成为市场竞争中脱颖而出的佼佼者。具体而言，空间功能界定与设计、产品品质、收纳细节、智能化、社区文化建设等方面，都是提升产品力的重要方向。白领公寓产品受到保租房直接影响较大，行业内卷推动公寓运营商不断更新迭代产品体系，对于室内空间布局设计以及使用逐渐优化，对于市场上头部的租赁企业来说，也都早早开始了对于产品力升级的布局。

未来篇：存量时代下，公寓类资产价值显现

公寓资产受投资人认可度较高，未来市场发展空间广泛

企业、机构对长租公寓领域投资热情高涨，基于长租公寓基本面、资产流动性、多元化趋势，长租公寓未来发展空间广泛，以长租公寓为代表的资产运营增值将是万亿市场。

其一，关于长租公寓的基本面。近年来，租赁住房行业相关政策不断完善、中央和地方政府不断出台政策支持保租房和长租建设，租购并举的住房制度，金融财税、行业监管等政策充分释放。从市场上长租公寓运营表现来看，大多数运营良好的公寓项目都表现出了较强的抗风险能力和稳定的经营现金流。并且随着公募REITs进入常态化发行阶段，更多的优秀资产也能通过发行REITs的方式实现资产退出。

其二，长租公寓未来呈多元化趋势。随着保租房集中入市带来的大量供应，市场主流白领公寓受到较大冲击，整体租金水平及出租率均有所下降。因此，部分白领公寓运营商选择向上突围服务式公寓市场，或向下探索蓝领公寓市场。并且，随着租赁住房行业的逐渐完善，部分服务式公寓运营商也开始向下探索白领公寓以及蓝领公寓市场丰富品牌矩阵。因此，公寓产品也逐渐呈现标准化、规范化趋势，保租房、白领公寓、服务式公寓、蓝领公寓多元条线均有领军企业带领，共同走向规范化发展道路。

2024年，“去库存”成为房地产政策的中心之一，以国企为代表的企业开始收储存量房资源用作保障性住房。今年开年以来，在央行推出的1000亿租赁住房贷款再到3000亿元保障性住房再贷款的支持下，各地也开始陆续收储存量房用作保障性租赁住房。

未来，随着收储后的保障性租赁住房入市，其背后的运营主体也将推出各自的租赁住房品牌进入市场，国央企长租公寓运营商占比也会进一步增加。