各位粉丝:
今天一大早,很多粉丝起床后的第一件事,就是打开手机里银行APP,查看自己的房贷利率是否下调了。
今天起,各家银行批量调整存量贷款利率,而且调整后就立即执行新的利率了。
很多粉丝也都查到了自己房贷利率降低了。不过也有粉丝询问,不是说北京这次存量房贷最低降到3.55%吗?为何我的利率显示还是3.9%?以及还有一些其他问题。下面就来给大家说说。
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按照这次存量房贷调整的标准,北京存量首套房贷利率将调整为LPR减30个基点;五环内存量二套房贷为LPR减5个基点,五环外存量二套房贷为LPR减25个基点。
也就是说,影响到最终利率的是两个因素:LPR、基点。之前我们就解读过,此次批量调整仅是调整加减点,并不调整贷款重定价日。因此两个因素之一的LPR还会执行您原先定价周期里的数值。
之前,咱们每个人商贷的重定价日都是一年期的,有的是每年1月1日,有的是贷款的发放日,具体哪天查一下您的贷款合同就知道了。LPR在这一年里可能会有多次调整,但到了每个人的房贷利率计算,那要等到重定价日才能执行新的,也就是一年调整一次LPR。
在之前的这一年里,LPR一共下调了三次。
今年2月20日,五年期LPR下降了25个基点,从4.2%降至3.95%。那么,如果您房贷利率的重定价日是在2月这次调整之前的话,那么您目前执行周期就是4.2%的LPR,减去30个基点,您批量调整后的利率就是4.2%-0.3%=3.9%。
今年7月22日,当月LPR又下调了10个基点,从3.95%降至3.85%。那么,如果您的重定价日是在2月和7月这两次调整之间的话,那么您执行的就是3.95%的LPR,您批量调整后的利率就是3.95%-0.3%=3.65%。
而到了本月21日,LPR再度下调了25个地点,从3.85%降到3.6%。那么,如果您的重定价日是在7月和10月这两次调整之间的话,那么您执行的就是3.85%的LPR,批量调整后的利率就是3.85%-0.3%=3.55%。
刚才说过,两个因素决定您最终的利率,所以您的利率下调最终也是“两步走”。本月批量调整先把基点这一块儿降下来,等到重定价日到了,另一个因素LPR也按新的、更低的数值计算,您的房贷利率会更低。
至于重定价日,央行在9月下旬发布的公告中也表示,将取消房贷利率重定价周期最短为一年的限制。
很快大家就可以和银行约定新的重定价日周期,周期将会更短,最短一季度就可以调整一次,那么今后如果LPR下调后,大家也就能更快的享受到更低的利率了。
而且加上本月LPR的下调,等到下次重定价日到了,您的存量首套房贷利率还将达到3.3%;五环内存量二套房贷利率达到3.55%,五环外存量二套房贷利率为3.35%。
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有的粉丝询问,这次批量调整后利率下降了,很快就会提现到我下个月的还贷金额上吗?
先普及一个知识,就是一般来说,房贷还款是还的上月的。从贷款发放的次月开始,贷款人需要偿还上一个月的本金与利息。根据各银行发布的公告,10月25日进行集中调整,利率调整后于当日起按新的利率水平执行,此前的利息则均按原合同利率水平计算。
也就是说,您即将还贷是还上个月的本息,大部分利率还都是按照原来的利率执行的。所以大部分人这次的还款金额不会有明显变化。但再往后您就能看到月供明显减少了。我们的粉丝也已经验证了自己还款信息。
最后,还可能有粉丝询问,我的存量房贷利率今天怎么没下调?上周国新办的发布会上,央行已经表示,大部分存量房贷会在10月25日完成批量调整。今天从粉丝们反馈的情况看,工行、农行、中行、建行、交行、邮储银行、北京银行等已经都可以查到调整后的利率。央行表示,部分中小银行完成调整的时间可能会略晚,总体预计会在10月31日前全部完成。为了便于及时解答粉丝问题,京房字专家组成立了帮助粉丝们解决买房全流程问题的交流群,专业解答规划、交通、买房、租房、共有产权房等问题。并不定期举办线上、线下公开课,扫下方助理的二维码入群。
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