城市更新，让城市“二次生长”|税务局_新浪财经

转自：中国税务报

本报记者李传翠王善宏贺艳高晗

通讯员许敬付思

有序推进城市更新，是全国各地当前和今后一个时期的重要工作。

党的二十大报告提出，实施城市更新行动，加强城市基础设施建设，建设宜居、韧性、智慧城市。

党的二十届三中全会通过的《中共中央关于进一步全面深化改革、推进中国式现代化的决定》明确要求，建立可持续的城市更新模式和政策法规，加强地下综合管廊建设和老旧管线改造升级，深化城市安全韧性提升行动。

城市更新，自2021年首次被写入政府工作报告并被列入“十四五”规划以来，全国已实施城市更新项目超6.6万个，累计完成投资2.6万亿元，城市更新行动实施带来的综合性成效正在逐步显现。

各地税务部门立足税务职能，开展嵌入式、全方位的税费服务，保障城市更新项目顺利推进。近期，记者在北京、上海、重庆三地进行了走访，感受城市更新项目带来的显著变化和项目背后税务人的努力。

工业遗址更新：首钢园“工业锈带”加速转型为“活力秀场”

沿北京天安门前的长安街一路往西走十几公里，便来到了位于北京市石景山区的首钢老工业园区。

初秋的首钢园区，湖光山色交相辉映，周围转运站、料仓、单板大跳台场馆……工业遗存与时尚建筑和谐统一，无人驾驶电动车在园区里来回穿梭，让充满阳刚气息的钢铁遗存又多了几分科技感。

记者从首钢建设投资有限公司了解到，如今首钢园区的主导产业体系已覆盖科幻、互联网3.0、人工智能、航天航空、会展等多个领域，承担着北京市委、市政府赋予的城市复兴、建设首都西大门的政治使命，也承担着北京国际科技创新中心、北京国际消费中心城市建设和北京新兴产业、未来产业发展赋予的鲜明定位和任务。

首钢园以城市更新为契机，深入推进产业转型发展，曾经的“三高炉”演变成“全球首发中心”，记录着时代的变迁。许敬摄

“曾经的‘工业锈带’正加速转型为‘活力秀场’，成为中国城市更新和城市复兴的范例。”首钢建设投资有限公司有关负责人表示，截至目前，整体入园企业823家，注册资本超过750亿元，其中创新型科技企业409家，企业年化增长率达到24%。

通过空间重构和价值重塑，把工业遗址开发利用为培育新业态、发展新经济、聚集新人群的重要场所，是工业遗址更新的普遍做法。伴随着首钢园工业遗址更新的深入推进，园区商业模式也更加多元，形成定制建设、股权合作、不动产销售、物业出租、委托运营等多种商业模式。“商业模式的多元、创新，使企业面临的税收问题变得更复杂，需要税企间更为密切的合作，信息互通、政策互通，通过税务部门的有效指导，帮助企业实现合规纳税。”首钢集团税务负责人表示。

为此，北京市石景山区税务部门创新运行机制，不断深化一对一跟进式服务。北京市石景山区税务局党委书记、局长濮璐介绍，一方面，由业务科室、税务所共同参与调研，深入了解首钢园区的业务内容、业务模式，针对增值税、企业所得税、土地增值税等业务较为复杂的税种，开展精准辅导，通过一事一议预先帮助企业准确理解政策、判定适用政策，并指导企业申报实操；另一方面，通过区、市两级税务部门持续加强对新经济、新业态、新模式的调研、服务和监管，结合现行税收政策，督促企业强化税务合规管理，为园区企业健康发展提供支持。

国家税务总局北京市石景山区税务局连续四年走进服贸会现场，设置“蓝色蒲公英志愿服务驿站”，面向参展企业和部门开展税费优惠政策宣传。许敬摄

“税务部门在推动园区创新发展、转型发展、健康发展方面给予了我们切实的指导和帮助，特别是在政策解释、事项办理、优惠政策落地等方面，在合法合规的前提下，特事特办，急事快办，为企业创造了良好的营商环境。”首钢集团税务负责人表示，近三年来，参与园区建设的企业普遍享受了增值税留抵退税政策，首钢集团旗下企业获得退税资金量接近4亿元，对持续改造园区环境、培育园区产业等发挥了积极促进作用。

数据显示，北京冬奥会后，首钢园已累计举办中国国际服务贸易交易大会等各类活动700余场，入园游客量累计突破2000万人次。这座曾经的“十里钢城”，工业遗存和商业融合发展，不断展现可持续利用新亮点。就像国际奥委会主席巴赫所言：“北京首钢园区工厂改建是奇迹，是一个‘让人惊艳’的城市规划和更新的范例。”

像首钢园这样的老旧工业遗址，全国各地有很多。据统计，我国既有建筑的规模已超730亿平方米，其中存量工业建筑超30亿平方米。截至目前，工业和信息化部先后开展了五次国家工业遗产认定工作，各地共有194个项目被认定为国家工业遗产。结合地域实际，越来越多老旧工业遗址开启焕新之路。

“通过对一些老区和工业遗产进行保护和更新，使原来板结的城市、僵死的城市重获新生。”对工业遗产更新的前景，清华大学建筑学院副教授刘伯英这样描述。

城镇老旧小区改造：蕃瓜弄破旧老院将变独门独户“新房”

家住上海市天目西路街道的单先生，最近这段时间经常干的一件事，就是在自家阳台上，手捧一杯茶，眺望一街之隔的蕃瓜弄小区旧房改建项目工地。

图为上海苏州河北岸的蕃瓜弄。新华每日电讯记者刘颖摄

“每天看着改造施工现场，我感觉心中的美好在一点点靠近。”单先生给邻居们发的微信中这样说。

地处市中心、上海火车站旁的蕃瓜弄小区，建造于20世纪60年代，是上海首个五层楼高的工人新村。但因当年建造时的历史局限，小区内部房屋密集，两到三户合用一个厨房卫生间，公共服务设施配置差，且房屋年久失修，居住环境很差，居民对改善居住环境的愿望极为迫切。

2023年11月，上海蕃瓜弄小区旧住房拆除重建项目正式开工建设。图为税务人员走进蕃瓜弄项目实地调研，了解项目推进过程中存在的涉税问题。叶锦铭摄

2023年5月15日，蕃瓜弄旧住房改建项目进入正式签约期，仅49天就完成了100%签约，30天内完成了100%搬迁，搬迁后的90天内就快速取得了施工许可证顺利开工。刷新了上海市旧住房改造项目中“从签约生效到100%搬离”“从居民搬场到项目开工”两个方面的最快纪录。

“快”的背后是相关部门的齐心协力。

以税务部门为例，蕃瓜弄旧改项目以“原拆原建”的方式进行。“原拆原建”后的住宅不仅可以实现厨卫独用，还增加了一定房屋面积，深受居民欢迎。但从法律层面而言，改建后，居民们拥有的房屋实际上发生了变化，将取得新的不动产登记证书，会涉及缴纳契税等问题。

“原拆原建”旧改项目的涉税问题是城市更新过程中面临的全新课题，没有可供参考的先例，无法像一般旧区改造房屋拆迁，凭“动拆迁补偿协议”上列明的拆迁成本和取得的补偿，来计算可减免的相应税款。

老路走不通，税务部门主动拓展思路，将居民和政府“换房”作为破局切入点，即如果回搬协议中明确最终新入住的房屋和原有的房屋价值相等，无须支付差价，则实际上抵消了回搬居民可能承担的契税义务。在不能创设政策的前提下，税务部门运用“匹配度”最高的政策，既做到符合当前税收政策的规定，又不额外增加居民税收负担。

“土地使用权互换、房屋互换，契税计税依据为不含增值税价格的差额。这是现有政策的规定。”国家税务总局上海市税务局财产和行为税处负责人介绍，“援引适用该条政策，既能从实际上解决取得新房环节的税负问题，也为地方政府和房地产管理部门加速推动旧区改造省去了逐户签订动迁补偿协议的烦琐程序。”

如今，蕃瓜弄改建施工现场一片热火朝天。三年后，独用厨卫的电梯房，超800个地下停车位，城市生活中心、社区卫生中心、公益托育点等配套齐全的公共建筑，将迎回自己的老街坊们，共同拥抱新生活。

蕃瓜弄，只是老旧住房改造的一个缩影。住建部公布的数据显示，2023年全国新开工改造城镇老旧小区5.3万个，惠及2200多万居民。今年前8个月，全国新开工改造城镇老旧小区4.2万个。按计划，今年全国将新开工改造城镇老旧小区5.4万个。

蕃瓜弄，以及许许多多像蕃瓜弄一样的城市老旧居住区，即将迎来它们的新生。

历史文化街区改造：被岁月磨砺的龙门浩老街重新发光发亮

一声高过一声的担担叫卖声、穿桥而过的轻轨呼啸声、悠长的蝉鸣声，交相呼应，构造出重庆龙门浩老街独有的热闹。

“这里的地形和风貌都很有老重庆的感觉，还有很多新潮、有意思的商店，很适合我们年轻人。”专程和同学从山东来到这里打卡的大学生小张说。

殊不知，几年前，这里还是一片破旧景象，老街居民守着这个满是乡愁的所在，过着并不舒适的城市生活。

夜幕下的龙门浩老街灯火辉煌。重庆市龙门浩文化产业有限公司供图

2021年，龙门浩老街被列入重庆市首批城市更新试点项目。根据更新改造“坚持‘留改拆’并举，以保留利用提升为主，开展既有建筑调查评估，建立存量资源统筹协调机制”的原则，龙门浩老街更新项目主要是对原有房屋进行维修加固、整治更新，以便更好保持传统街区风貌。但是，36栋房屋改造项目的接收转让问题阻碍了改造进度。

“在接受转让问题的解决过程中，税务部门发挥了很重要的作用。”买方重庆市南岸城市更新建设发展有限公司财务人员石川林表示。

针对36栋房屋转让中土地增值税成本认定问题，重庆市南岸区税务局逐套采集房屋基础信息，并围绕产权转让涉及的相关税收问题，向卖方公司开展政策辅导、进行答疑解惑，还帮助其较好解决了增值税发票开具问题。

在税务部门的协调之下，老街房屋的产权归属更加明晰，买卖双方很快完成产权转移，更新项目顺畅进行。