一个10万平米的购物中心需要配多少编制

一个10万平米的购物中心需要配多少编制
2024年08月19日 08:09 商智库

商业项目运营成本分析

根据区域商业体量、业态、消费客群等因素,分析项目所在区域商圈的等级及商业特征,以判定项目在区域中的地位及可实现的区域发展推动力。

结合项目在区域中的发展定位及项目物业配比预判商业规模,确定商业部分的等级,推断可辐射的人口基数及消费客群类型。

例1、假设该项目的基础条件:

经济指标:

用地规模15万㎡(225亩);

地上容积率为3.0,地上总建筑面积为45万㎡;

地下容积率为1.4,地下总建筑面积为21万㎡。

物业配比:

地上部分:商业部分11.25万㎡(自持6万㎡),办公部分13.5万㎡,公寓部分15.75万㎡,酒店部分4.5万㎡(全部自持);

地下部分:商业部分3万㎡(全部自持),车位18万㎡(共计4500个,销售1500个,自持3000个)。

在商业地产开发中,不仅要对开发建设期的投资收益进行细致的计算,还要充分考虑后期招商运营中的成本及利润。

商业运营假设项目商业部分将于2022年竣工,商业经营收入主要来源于租金、广告收入、停车收等。

运营成本(部分):

例2、假设项目为所处二线城市10万平方米的购物中心,参照某商业地产标杆企业对应级别城市、对应规模项目的运营费效标准,测算其运营成本费用(包括工资及相关费用、行政费用、营销推广费用、能源费、维护维保费.....)

1、工资及相关费用

标准:100元/平米/年;

年工资及相关费用:10万平米*100元平米/年=1000万/年;

注:未含总部费用分摊。

2、行政费用

标准:11元/平米/年;

年行政费用:10万平米*11元平米/年=110万/年;

3、营销推广费用

标准:80元/平米/年;

年营销推广费用:10万平米*80元平米/年=800万/年;

4、能源费

项目所在城市标准:54元/平米/年;

年能源费:10万平米*54元平米/年=540万/年;

5、维护维保费(含保安、保洁、绿化、工程维保等相关费用)

标准:140元/平米/年;

年维护维保费:10万平米*140元平米/年=1400万/年;

以上五大项合计为:

1000万+110万+800万+540万+1400万=3850万元/年

商业地产项目的运营成本费用指标根据项目所处城市、区域位置、项目规模等因素的影响,测算体系也不尽相同。(以上仅为参考)

购物中心配多少编制?

运营没有章法,都是随机而变的,取决于地方行业习惯、物业规模、人员岗位等条件,例如从事的大型卖场,保洁、保安就可以外包,通过运营部门按合同标准进行考核,工程维修部门单设;小型物业,可以综合管理,划分到运营管理架构下,由运营人员直接管理。

一个简单的经验公式是1000平方要1个人左右。

例:某商业项目面积10.8万平米,编制110人。

一个10万平米左右的轻资产万达广场编制约80人

轻资产万达广场人员编制及构成

一个10万平米左右的凯德广场编制一般是40-50人。

凯德广场人员构成

以上内容来源:明哥,商业地产与电商以上内容来源:明哥,商业地产与电商

大多数人判断店面好坏首先计算的可能是店铺面积和租金,很少有人首先计算客流量。

我们需要转变一个观念是:通常一个店铺价钱贵,并不仅仅是因为面积大。

店铺选址考虑的四项核心指标:

第一项是客层;

第二项是客流量;

第三项是面积;

第四项才是价格。

客流量的大小是判断店铺所在地段好坏的重要因素,客流量大,店铺的销售业绩才会高;同样的道理,运营也可通过监控店铺客流量,来粗略判断商户的经营业绩。

下面通过一个购物中心服装店铺案例来说明客流量测算逻辑,为便于说明做了部分简化。

一、租赁合同

该服装店租赁面积150平方,租金及物业费250元/平方/月,租期3年。

租赁合同指标

数值

说明

1.租赁面积(㎡)

150

2.租赁期限(年)

3

3.租金及物业费(元/㎡/月)

250

二、开店固定成本

开店固定成本包括店铺租金、员工成本、电费、装修及设备每月分摊费用等。

该店铺每月经营的固定成本为:3.8万元+2.4万元+0.4万元+0.6万元=7.2万元三、保本销售额

为了达到不亏本,店铺每月的营业额至少要与经营店铺的成本持平,才能保证存活下去,即:保本销售金额Y-进货成本(30%Y)-税费(10%Y)=店铺经营固定成本。

Y-0.3Y-0.1Y=7.2万

该店铺每月保本销售额(Y)=12万

假设平均零售价300元/件,销售平均折扣80%,那么每月需要卖出的件数为:

12万元/240≒500件/月

销售坪效=800元/平米/月

四、客流量

假设该店铺平均客件数为1.2件/人,那么每天在店铺中必须购买衣服的顾客人数为:

500件/30天÷1.2件/人≒13.9人

假设每天进店的100个人当中有20个人成交,即成交率为20%,那么每天进店的顾客人数为:

13.9人÷20%=70人

如果进店率为5%,那么该家店铺门口的客流数量为:

70÷5%=1400人

从而,计算出该家店铺每天必须有1400个人经过此店的门口,即客流量为1400人时,这家店铺才能保本,超过1400个人的客流量这家店铺才有盈利空间。

启示:

1.当店铺门口的客流量增大时,其店铺的销售业绩也会得到相应提高。考考大家,如果客流为日均4000人,其它因素不变,该店铺能赚多少钱,多长时间回本?

2.店铺还可以通过提高进店率、成交率、客件数等多种方法来增加利润。

3.对于甲方朋友来讲,当这个服装店铺租金和销售的占比(租售比)超过32%时,基本处于亏损状态;务必要尽快开展经营辅导,对店铺进行分析,到底什么原因导致目前状态?尽快改善业绩,避免陷入亏损!

以上是针对单个店铺,如果针对购物中心,比如一个10万平方的商业,每天的客流在多少才能正常运营?

一、销售额

建筑面积10万平方的商业体,净租赁面积在5万平米左右,按照上述服装店例子,销售坪效超过800元/平方/月时,商家不会亏损(通常业内认为销售坪效1000元/平方/月时,商家不会亏损)。

所以一个10万平方的商业体月均销售应该在4000万,日均销售133.33万,年销售4.8亿。

这个没有细分主次力店和普通商铺,通常主次力店销售坪效低于800元/平方/月。

当然这个销售额没有考虑每个商业体的租金水平。连锁知名商业体或者成熟商业体租金坪效相对较高,一二线城市商业体租金坪效也相对较高,租金对商铺经营提出更高要求,当然相对来说一二线城市的成熟商业体客流更高,销售机会也较大!

二、客单价

10万平方的商业体月均销售要实现4000万,每月客流应该要多少才能支撑呢?

这就要了解商业体的客单价。由于2020年受疫情影响,我们就以2019年华东部分购物中心的客流销售来做参考。

2019年华东部分购物中心销售客流统计

根据我们前面预估的一个10万平方的商业体月均销售在4000万,日均销售133.33万,通过上表购物中心大概平均客单价在76元/人,因此该10万平方每天最低客流1.75万人数。

由于现在客流采集基本上以人次统计,因此差不多一个10万平方的商业体日均客流在2.2万人可保证商场基本稳定!那么一个10万平米的商业体一年的客流量应该在800万左右应该是生死线!

所以如何做到每天吸引2.2万客流就是各商业体操盘手的基本任务和企划部门的KPI!

而每天2.2万客流来了,考验商业体操盘手的是如何提升游逛深度?而考验各个商家的是如何提高进店率?如何提高试穿率?如何提高连单率?如何提高回头率?

三、周边人口

一个10万平米的商业体日均客流要保证2.2万人次,其实还有个客观因素——周边人口!如果3公里范围内没有足够的消费人群,要实现3万的客流指标还是很困难的。

那么周边要多少人口可以保证一个10万平米的商业体生存了。

万达广场的选址要求城市常住人口:50万以上,原则是半径5公里有30万住户就可以。

龙湖的拿地标准是要求根据人口规模、轨道交通节点进行分布,所选地块5公里内,人口密度平均为30万人次。

上述是知名商业体的商圈范围,一般非知名商业体商圈锁定3公里范围30万人,成功几率较高。也就是说每日客流和周边人口的比例大概在10%。

由此我们也可以大概推导说如果你的商业体周边3公里有20万人,日均客流2万,周边50万人,日均客流5万。上述推导只是理论数据或者说正常运营情况下的基本目标。

四、租金水平

由此其实我们还可以做个逆命题,知道一个区域3公里有30万人,我们可以推导出一个10万方的商业体租金水平吗?

此表一出估计会被很多操盘手狂骂,“哪有那么高的租金收入!”,大家稍安勿躁,要实现年租金收入9000万,整个项目的平均租金要在150元/㎡/月,同时必须是年销售6个亿。

考虑主次力店大概占总租赁面积50%,假设主次力店的平均租金相当于普通商铺的一半,那么主次力店面积25000㎡,平均租金75元/㎡/月,则主次力店年租金2250万;普通商铺年租金6750万,普通商铺平均租金225元/㎡/月。

所以如果各位乙方朋友如果招商人员给你谈的租金已经达到200+,那么这个场子应该不会差。因为这个商业体的年租金水平已经接近亿元了!

如果没有较高的销售额是不足以支撑这样的租金的;普通商铺平均租金225元/㎡/月,按租售比15%,销售坪效应该在1500元/㎡。前文所述150㎡店铺,月销售应该在22.5万元算是正常经营。

我们可以进一步推算普通商铺面积25000㎡,月销售3750万元,年销售4.5亿元。假设主次力店平均租金75元/㎡/月,租售比15%,销售坪效应该在500元/㎡,月销售1250万元,年销售1.5亿元,整个项目合计年销售6亿!

客流量多少呢?普通商铺月销售3750万元,主次力店月销售1250万元,合计5000万元,按60元的客单价,商业体的日均客流就是3万人次!

上述推算主次力店销售预估偏低,一般好点的超市年销售额都能过亿,而普通商铺预估偏高,月销售坪效能做到1500元/㎡,能有三分之二已经是很良好了!

上述是理论推算,我列举一些商业体报表,看看一个10万方的商业体租金水平是否达到9000万?

先看吾悦广场(下述内容太过机密,吾悦朋友不喜勿拍,但作为上市公司这就不是秘密了)

2020年度新城新开业34个吾悦广场,合计在营95个吾悦广场,全年租金总收入57.2亿元(含租金、管理费、停车场、多种经营及其他零星管理费收入),其中年租金收入过亿的广场共有8个。

2020年之前开业的64家吾悦广场年租金收入在9000万以上的14家,占比23%,年租金收入在7000万以上的35家,占比55%;说明吾悦广场这几年的长足发展。

再看龙湖公布的2020年租金收入,10万方左右的天街基本上年租金收入都是9000万以上。

上述对比基本可以看出:

1.知名商业体的盈利能力确实很强;

2.非知名商业体新开业要实现年收入9000万还是很困难的,但是通过后期持续运营这个目标还是有希望的。

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