深圳楼市分化：千万豪宅涨价“日光”，二手房成交均价跌到“5字头”_新浪财经

深圳楼市。梁宝欣/摄

日前，深圳豪宅项目“日光”的消息引起市场关注。7月21日，深圳福田海德园A区开启线上选房，仅用不到3小时，116套总价1000万元起的房源全部售罄，去化率100%，当日销售额约26.9亿元。这是深圳今年首个开盘即售罄的项目。

一边是豪宅项目热销，另外一边则是新房住宅去化周期的上涨和一二手房价均价下跌。乐有家研究中心数据显示，2023年12月开始深圳一手住宅去化迈入20个月，此后持续走高，2024年6月最新去化时间达到24.8个月。价格方面，6月新房成交均价5.36万元/平米，环比下跌3%，与1月比下跌7%。

另外，深圳乐有家门店成交数据显示，7月上旬二手住宅成交均价为5.9万元/平米，对比6月持续下滑3%，意味着深圳房价正式迈入“5字头”。

涨价入市仍遭抢购

7月21日，深圳海德园A区开盘即售罄，这也是该项目第四次开盘即售罄。具体来看，海德园于2021年11月、2022年5月、2023年6月分别推出过181套、239套、237套房源，前三次的销售均价约为12.6万元/平米，而此次加推是最后一批产品。

与以往不同的是，此次海德园加推的价格与过往三次相比有所提高，单价比以往每平米上涨了2500元，房源总价1000万元起。具体来看，该项目发布的销售方案显示，本次预售住宅房源共6栋建筑，共计116套，单套住宅建筑面积约87平米—450平米，毛坯交付，均价为每平米12.85万元。

需要注意的是，海德园A区此次单价的上涨并没有劝退购房者。根据项目公布的意向登记名单显示，380批意向客户参与摇号，相当于三个人抢一套房。而开盘当天，不到三个小时，相关房源便全部售罄。

在当今的市场行情下，海德园为何还能受到购房者的青睐？

7月23日，美联物业全国研究中心总监何倩茹在接受《华夏时报》记者采访时表示，加上本次开盘，海德园已开盘四次，且次次均“日光”，这跟项目的位置和定位有非常大的关联。首先海德园这个项目走的是高端路线，且项目位于传统的香蜜湖豪宅区内，与同区域住宅相匹配。另外，其教育资源也具有相当的优势，开盘价格比同区域同品质的二手房要低，是入住香蜜湖片区的好机会，所以很容易“开盘即售罄”。

资料显示，海德园目前配套的小学和初中学区分别是红岭实验小学和深圳高级中学（集团）南校区（最终学区划分以入学当年教育局公示为准）。其中，与红岭实验小学同属于一个教育集团内的红岭中学，以及深圳高级中学均是深圳八大名校之一。

正如何倩茹上述提到的，海德园之所以能够多次日光，除了教育资源受到青睐外，价格周边同品质二手房要低也是主要因素之一。

贝壳找房APP显示，海德园附近有天健公馆、万科香蜜府、锦庐花园、安栾公馆等二手房房源，目前多数挂牌单价在14万元/平米以上。

截图自中介平台

“改善型产品的销情是最理想的”

在深圳的豪宅市场上，海德园热销并不是个例，深湾玖序在今年6月28日开盘当天官宣揽金100.2亿元，516组购房者选293套房源。

具体来看，深湾玖序位于深圳湾超级总部基地，是中海地产（0688.HK）旗下的项目。公开资料显示，该项目的毛坯备案均价为13.33万元/平米，单个房源总价在约2000万元—1.1亿元。值得一提的是，深湾玖序开放样板间后，需验资1000万元才能看房。

另外，据记者观察，今年深圳部分豪宅法拍房也受到了市场的追捧。像7月10日，深圳南山区华侨城纯水岸一栋建筑面积为463.91平米的别墅法拍房，以2.32亿元总价成交，折合单价约50万元/平米。有业内人士指出，这个价格创下深圳法拍房单价和总价新高。

今年4月3日，深圳5套法拍豪宅均以高溢价成交，其中一套是南山区沙河东路西沙河高尔夫别墅A02整栋房产。该房产建筑面积约424平米，起拍价约3906万元，评估价是4882万元。最终成交价约为1.6亿元，折合单价37.8万元/平米，溢价率超300%。

对此，何倩茹指出，从历史数据看，在市场发生变化的时候一般是“豪宅先行”，因为能购买豪宅的群体一般比普通市民更容易发现市场的变动。目前深圳市场整体正在回暖，新房市场上的豪宅、法拍市场上的豪宅价格都具有优势，因此是很好的购入时间。另一方面，目前深圳市场上改善型产品的销情是最理想的，豪宅是改善型中的高端产品，因此豪宅卖得好就更容易理解了。

深圳楼市分化

不仅仅是豪宅项目热销，深圳楼市的现状还包括新房住宅去化周期的上涨和一二手房成交均价下跌。

乐有家研究中心指出，2023年12月开始深圳一手住宅去化迈入20个月，此后持续走高，2024年6月最新去化时间达到24.8个月。去化周期的上涨，反应了新房市场交易活跃度的不及预期。“去库存”成为当下全国楼市的主要任务，去化周期超过36个月的城市，将暂停新增用地出让。深圳虽然远没有达到此数值，但已经是历史较高水平。

在新房成交价格方面，乐有家研究中心数据显示，6月新房成交均价5.36万元/平米，环比下跌3%，与1月比下跌7%。新房价格与新增供应息息相关，如当月入市的刚需项目多，势必会拉低成交均价。其中，各区新房成交价格最高的是福田与南山，均超过9万元/平米。罗湖、龙华与宝安在5—6万元/平米区间，盐田、龙岗与坪山在3—4万元/平米区间。大鹏价格2.7万元/平米，深汕合作区仅1.2万元/平米。

不过，何倩茹则指出，美联物业统计的数据显示，深圳新房价格6月比1月是上涨的，但幅度变化不大，而且由于每个月备案的项目都不一样，因此深圳全市月度价格出现起伏是正常的。而根据美联物业代理的新房项目的销售数据显示，今年新房的价格稳中有跌，销售情况较好的维持去年以来的折扣，销售情况比较差的还会适当增加折扣，所以本年度一手住宅的价格整体呈现下行的态势。

此外，深圳乐有家门店成交数据显示，7月上旬二手住宅成交均价为5.9万元/平米，对比6月下跌3%，也意味着深圳房价正式迈入“5字头”。乐有家研究中心数据统计显示，2024上半年深圳共有7个行政区的二手成交价跌破6万元/平米，分别为罗湖、龙华、龙岗、盐田、光明、坪山、大鹏，宝安则恰好在6万元/平米。

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