志在“最大”的居然之家，靠处置资产撑起利润？|资产_新浪财经

葫芦里究竟卖什么药？

有人说，这个世界上最难的有两件事情，第一是把自己的思想装到别人脑袋里，第二是把别人的钱装到自己口袋里。

老实说，做到第一点确非易事，老古话说来好“江山易改本性难移”，可见，要想改变一个人的三观难如登天。相比起来，第二点在这个世界上每天都在发生着，而且是无数人每天从早到晚的心心念念。特别是掌握着上市公司巨额资产，有着“天时地利人和”的掌门人们，一旦有所私心，难保不会搞点“小动作”。

近三年，受到疫情等多方面因素影响，不少家居行业的日子都不太好过。曾经的家居“一哥”红星美凯龙，上半年归母净利润达1.51亿元，同比下降85.3%。此外在今年年初，红星美凯龙以近63亿的价格，将第一大股东的位子让给了国企建发，创始人车建新则屈居第二大股东。

和红星美凯龙无奈卖身相比，另一位家居“大咖”居然之家活得似乎还算滋润。今年8月26日上午，居然之家创始人兼董事长汪林朋在2023亚布力论坛第十九届夏季高峰会上表示，居然之家是消费行业里最艰难的行业，“如果同行都放弃了，我们就会成为最大的。”

近日，居然之家公布了2023年半年报。根据该报告，从营收和利润方面看，公司2023整体实现销售额（GMV）481.3亿元，同比增长2.3%，其中在数字化产业服务平台“洞窝”平台实现的交易额超300亿元。

上半年，公司实现营业收入64.03亿元，同比增长1.91%，应该说基本持平。截至2023年6月30日，居然之家在国内29个省区市经营了418个家居卖场，3家购物中心，6家现代百货店及162家各类超市。

但可惜的是，在营收基本持平的同时，居然之家的利润下滑显著：上半年净利润8.66亿元，同比下降17.47%，创下近三年来同期新低。不过和红星美凯龙相比似乎还算是好的，而且没有被“卖身”已经很难得了。

不过利润再高，也要看来路：如果是依靠“寅吃卯粮”、“崽卖爷田”的利润，对公司的长远发展可能构成负面影响。当然如果碰到年景不好，“断臂求生”也是无奈之举。

处置资产

一套ISO流程？

根据半年报，2023年上半年，居然之家的“资产处置收益”高达4.27亿元，占到所有利润的将近一半，和2022年同期的2082万元相比，更是大增19.53倍！如果将这笔资产处置收益去除，只怕居然之家上半年的财报数据就没那么好看了。

居然之家上半年资产处置收益

图片来源：财报

那么究竟什么是“资产处置收益”呢？按照财报上的解释，居然之家的主营业务为卖场租赁及加盟，新开卖场、因经营不佳而决定终止卖场或转为加盟卖场，均是本集团日常经营过程中所做出的正常经营活动决策，是日常运营的商业结果。

居然之家将终止卖场产生的对损益影响计入经常性损益。2023年1-6月关闭相关门店或由直营卖场转为加盟卖场，相应终止确认了使用权资产、租赁负债和长期待摊费用，共计产生利得427,475,865.76元，主要源于相关使用权资产在前期采用直线法摊销，而租赁负债采用摊余成本法计量，计入经常性损益。

财报的原文读起来确实非常绕口，用简单的语言概括就是：通过关店，以及把一些直营的家居卖场，改成加盟店的形式，以此实现资产处置收益。

那么现在的居然之家，究竟有多少直营店和加盟店呢？请看财报：

截至2022年12月31日，公司直营门店为91家。2023年上半年，直营家居卖场关闭1家，转加盟家居卖场3家，另长春·世界里按业态划分至购物中心，即截至2023年6月30日，公司直营家居卖场86家，比2022年底减少5家。

截至2022年12月31日，公司加盟店为337家。2023年上半年，加盟家居卖场增加4家，关闭12家，直营转为加盟家居卖场3家，即截至2023年6月30日，公司加盟家居卖场为332家，同样比2022年底减少5家。

虽然减少的家数都是5家，但意义是完全不同的：如果按照直觉，显然加盟的“吸金”能力更强：试想，直营属于重资产模式，居然之家自己承担物业成本，或自持，或租赁。而加盟则属于轻资产模式，居然之家只需要负责输出品牌，帮业主招商、运营，收费抽成，属于“躺着赚钱”的生意。

但事实并不如此简单：据财报，上半年的64亿元营收里，加盟管理业务收入不到3个亿。而直营卖场的经营收入，则超过了31亿元，营收占比大约一半。不过赚钱与否，则不是光看营收那么简单了。

根据财报，2023年上半年直营卖场的经营收入虽然高达31.4亿元，但和2022年上半年的33.9亿元相比，依然有7.4%的降幅。至于单位面积经营收入有所增长，原因非常好解释——店要么关了，要么转了，有的经营面积下降，自然单位产出就提高了。

具体分项来看，2023年上半年，居然之家七大区域直营店总营收全部呈下降趋势，其中三大区域单位面积营收同样下降，既然挣不着钱，索性将直营卖场关了，或者改为加盟，终止了租约，也就不用再付租金了。结果，账面上竟然产生了资产处置收益，并撑起了半个居然之家的利润。

2023上半年，居然之家各区直营都在下滑

图片来源：财报

但是还有一点值得注意：在吉林长春，居然之家有一个直营卖场——长春·世界里。如果把它扒开了看，或许可以发现居然之家背后的一些秘密。

代建自持商场

葫芦里卖的什么药？

公开资料显示，长春·世界里是一个商业综合体，不仅有商场，还有住宅、公寓、写字楼。

时间还要回到五年前：当时汪老板花了11亿多，通过招拍挂方式拿到了长春·世界里地块。但这个自持的商场，居然之家并没有留在上市公司自主开发建设。而是把它交给了创始人汪老板名下的另一家企业来做代建——长春居然之家商业房地产开发有限公司。

根据原合作协议，代建物业建筑面积约为35.37万平米，代建物业总造价约为19.60亿元。也就是说，这笔钱是由上市公司付给长春居然之家的，属于典型关联交易。据半年报，光是2023年上半年支付的代建费就有1.22亿元。

2023上半年，居然之家各区直营都在下滑

图片来源：财报

在代建商场竣工以后，汪老板移交给了居然之家，作为上市公司的自持物业运营。但是住宅出售总归要看市场行情的，没卖完的“尾货”怎么处理呢？上市公司贴心给出了“接盘”方案：

根据居然之家2022年年报披露，相关子公司拟出资2.36亿元，购买居然控股下属公司的长春居然·世界里购物中心主体上方公寓塔楼、购物中心一层商业贴建、B2层停车场物业。其中，公寓部分建筑面积为1.93万平方米，包含286套公寓，目前处于待售状态，尚未开始实际运营。居然之家计划，未来拟将公寓塔楼部分用于进行酒店和服务式公寓运营业务。

说到这里，我们不得不佩服汪老板“一鱼多吃”的水平：为居然之家代建商场赚了一道，散售住宅又卖钱了，最后的尾货打包出售给上市公司，又赚了一手。果然长江边长大的就是擅长吃鱼。

不过“一鱼多吃”的汪老板，应该还记得当年借壳武汉中商上市的时候签的对赌协议：在2019年度、2020年度和2021年度实现的扣除非经常性损益后归属于母公司所有者的净利润分别不低于206027万元、241602万元、271940万元。

后因2020年的疫情原因，将业绩对赌时间推迟一年，对赌业绩不变，也就是2021年度、2022年度居然之家家居连锁公司要完成扣非归母净利润241602万元、271940万元。

根据公告显示，2019、2021年的业绩对赌超额完成，但2022年居然之家的扣非归母净利润仅为22.7亿元，与承诺业绩数27.2亿元少了近4.5亿元。根据协议规定，不足部分将由上市公司实控人汪林朋及其一致行动人补足。

这点钱对于汪老板应该是毛毛雨，原因无他，只因之前的大手笔分红！

据上市公司财报显示，2019年至2022年，居然之家分别现金分红4.7亿元、3.38亿元、10.48亿元、12.5亿元，四年时间大手笔累计分红超过30亿元，分红比例分别占到了当年度归母净利润的15%、25%、46%、78%。特别是在2022年净利润下滑三成，也没影响居然之家把将近八成的净利润，派发给上市公司的股东们。

或许有投资者会认为这是一家“良心企业”，但请先看一下公司的股权结构：