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来源：北京商报
8月24日晚间，保利发展控股集团股份有限公司 （以下简称“保利发展）发布2020 年半年报显示，2020年半年度报告，公司上半年经营性现金流大降255.56%，从去年同期的162.28亿元降至今年半年报中的-252.44亿元，曾位列“招保万金”的保利发展，到底经历了什么？
01
营收新考验
对于房企经营活动产生的现金流量净额大减，行业给出的一致判断是，房企经营活动现金流入最重要的来源是销售商品、提供劳务收到的现金，上半年受新冠肺炎疫情影响，房企回笼资金均受到不同程度的影响。
从这个角度看，保利发展的回款情况并不能算是行业内表现上佳的。
保利发展在回应现金流量净额大幅变动的原因时，也承认“销售回笼随销售规模减少，合作项目往来款投入增加”是导致上述数据大降的主要原因。
半年报显示，2020年上半年，保利发展实现营业收入736.77亿元，同比增长3.59%；其中房地产销售收入673亿元，占比91.3%。实现归属于母公司股东的净利润101.2亿元，同比增长1.69%。上半年实现销售回笼2023亿元，回笼率为90.1%，这一数据无论是在头部房企还是央企房企中都不算优秀。
对于这样一个成绩单，保利发展进一步解释称，为应对新冠肺炎疫情对宏观经济及房地产行业的巨大冲击，加快项目及时复工复产，重点保主力盘进度、保竣工交付。积极把握五一、端午窗口期，进行集中推货，取得良好市场效果。二季度以来，公司销售持续向好，4月份签约金额同比转增，5-6月签约金额同比增加10%，其中6月实现签约金额 688.53亿元，创历史单月销售新高。进而2020年上半年，实现签约金额2245.36亿元。
宏观数据显示，2020 年上半年全国商品房销售金额 6.69万亿元，同比减少5.4%，商品房销售面积6.94亿平方米，同比减少8.4%，销售金额及面积增速分别较2019年同期降低11和6.7个百分点。3 月份以来，得益于疫情稳定控制，国内经济活动逐步恢复，市场成交逐渐回暖，5-6月份成交量已超过近三年同期的平均水平。
尽管保利发展上半年的营收还算“及格”，但在半年报发布前夜的“退群门”却成为考验下半年品牌建设和营销节奏的关键。
8月21日晚间，北京保利在媒体群转发链接和红包，链接内容为北京保利官微发布的营销活动预告——七夕“Art In 流动”艺术节暨品牌发布会。随后保利发展控股北京公司副总经理文灵在该群里，命令其下属在群里艾特所有媒体，转发这一素材，并明确要求：“没转发的移出本群”。随后，遭到部分媒体抵制，当晚，保利退群门成为热搜。
02
大举拿地
除了营收回流资金外，拿地动作频繁、而且拿地价格普遍走高，也是行业内公认的导致房企经营性现金流净额大幅下滑的原因。
保利发展在报年报中称报告期内，公司以现金流管理为核心，坚持“中心城市+城市群”深耕战略，根据销售回笼、资源储备情况动态补充土地资源：上半年实现拓展项目44个，新增容积率面积984万平方米，拓展成本820亿元，拓展面积及金额较去年同期分别提升19%和54%。
新增资源结构中，保利发展圈定的38个核心城市拓展金额占比达 86%，较去年提升7个百分点，拓展平均楼面地价为 8328 元/平方米；拓展溢价率为22%，与去年同期持平。新增货量中住宅货量占比86%，拓展金额权益比例提升2个百分点至73%。
宏观的背景似乎也证实了保利的这种说法：公开信息显示，2020年上半年，全国土地成交0.4万亿元，同比增加 5.9%。其中，一季度受疫情影响，房企销售收入下降，现金周转压力增大，叠加政府土地供应规模减少，导致土地成交规模有所下降。二季度以来各地供地力度加大，同时受益于流动性宽松及房地产销售回暖，企业拿地信心提振，供需两端发力使土 地市场成交放量。土地成交价款、成交楼面均价显著上涨，其中住宅用地土地成交价款、成交楼面均价创近年来单季度新高。
中国城市房地产研究院院长谢逸枫分析称，土地款项的大额支出，也可以解释保利经营性现金流净额大幅下滑的原因。而保利大举拿地的背后，是其对于规模的渴求。
2017年，保利发展曾提出“重回前三”的愿景，并抛出“2017年冲刺3000亿元，三年内突破5000亿元”的“345”战略，即未来每年业绩增幅为1000亿元，2017年销售额实现3000亿元，2018年实现4000亿元，2019年实现5000亿元。据过往年报数据显示，2017年、2018年、2019年保利发展分别实现签约销售金额3092亿元、4048亿元和4618.48亿元，据此目标计算，保利发展并未完成5000亿销售目标。
除此之外，保利发展似乎与其他龙头房企的差距在逐年拉大。按照去年财报数据显示，排名第四名的融创中国全年合同销售约5562.1亿元，高出第五名的保利发展将近1000亿元，而房企前三的门槛，更是提升至6000亿元。
地产分析师严跃进表示，按照目前的状况来看，保利要“重回前三”仍面临许多挑战。2019年房地产市场已处于下行状态，今年受疫情影响这一状态只会回稳而不会“超前”。保利在年初的业绩会上并没有再提出年度销售目标，这或许也是出于对市场前景不确定性的担忧。
03
资产负债尚处安全便捷
在经营性现金流罕见出现数百亿的下滑后，保利发展却保持了相对安全的边界：半年报显示，该公司的资产负债率为77.66%，扣除预收账款资产负债率66.05%，为业内较低水平。
8月23日，央行官网挂出工作动态，证实20日，住房城乡建设部、央行在北京召开重点房地产企业座谈会。而为进一步落实房地产长效机制，实施好房地产金融审慎管理制度，增强房地产企业融资的市场化、规则化和透明度，会议指出，央行、住房城乡建设部会同相关部门在前期广泛征求意见的基础上，形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。
在此之前，市场传出房企融资“三条红线”将出，分别为：红线1：剔除预收款后的资产负债率大于70%；红线2：净负债率大于100%；红线3：现金短债比小于1.0倍。根据“三道红线”触线情况不同，试点房地产企业分为“红、橙、黄、绿”四挡。
针对融资情况，保利发展在半年报中称，公司把握融资节奏，抓住市场利率窗口期融资，累计发行40亿元公司债券、45亿元中期票据，融资成本均为同期市场较低水平，以低成本储备长期发展资金。报告期末，公司资产负债率77.66%，扣除预收账款资产负债率66.05%，为业内较低水平。截至报告期末账面有息负债3021亿元，有息负债综合成本仅约4.84%，较年初降低0.11个百分点。货币资金达 1257 亿元，为短期借款及一年内到期债务的1.96倍，资金结构安全。
严跃进指出，作为央企保利融资有着天然的优势，但目前政策的大方向是避免过量资金流入到房地产市场，这对于有规模扩张需求的保利来说并不友好，至少在大举拿地方面会受到影响。
保利发展方面也承认，在“房住不炒”的主基调下，房地产领域将继续保持从严监管的调控思路，货币政策由新冠疫情期间的合理充裕向经济恢复期的总量适度转换，未来将更加注重通过直达实体经济的结构性货币政策工具来实现“定向滴灌”效果，政策手段也将从“宽货币”向“宽信用”转变，房地产企业融资风险进一步加大。
另一方面，受益于年初流动性宽松及销售复苏的影响，土地市场竞争激烈，整体呈现出高起拍价、高成交价、高溢价率的“三高”特征，而在当前从严的调控环境下，土地成本端的上升压力将更加考验企业投资、运营能力，房地产企业经营风险将有所上升。
针对经营性现金流的大幅度波动，北京商报记者与保利发展方面取得联系，截至发稿前未有回复。
责任编辑：张海营
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