【中诚研究】近期房地产政策“组合拳”的影响分析

热点研究

9月末，中国人民银行、中央政治局会议先后发布一揽子金融支持政策和经济稳增长政策。针对房地产领域，更是打出了货币、金融、调控等系列“组合拳”，政策信号意义明确，且积极回应市场关切。从政策生效机制看，放松限购、降首付、降利率等政策可以有效降低购房资格门槛及资金成本，有利于改善市场预期，促进住房需求释放。从实际效果看，政策快速生效，新房和二手房交易量均快速增长，显示居民置业信心已经开始修复，预计短期内新政将继续显效。展望未来，我们认为货币政策和调控政策仍有发力空间，推动经济基本面改善是稳地产、稳预期的关键。

央行一揽子金融支持政策提振市场情绪

9月24日，央行在国新办新闻发布会上发布降准降息、调降存量房贷利率、统一并下调房贷最低首付比例等多项重磅政策，且相关政策迅速得到有关部门细化落实，短期内极大提振了市场情绪。国庆“黄金周”期间，核心城市新房和二手房市场看房量、成交量提升显著。资本市场方面，截至10月8日，万得房地产指数（882011.WI）相较9月23日累计上涨35.01%，大幅优于同期上证指数（000001.SH）26.95%的涨幅。

（一）下调存量房贷利率有望减轻居民负债压力、缓解提前偿贷

“5·17新政”后，多地因城施策取消或者调整房贷政策利率下限，新发放和存量房贷的利差持续走阔。同时，房价下行导致资产负债表快速收缩，宏观经济增速下滑引发就业收入预期持续低迷。居民端负债压力不断积聚，提前还贷率处于历史高位，且使用消费贷和经营贷置换房贷的现象或较为普遍。根据央行的估算，本次存量房贷利率平均下调降幅大约0.5个百分点，预计惠及5000万户家庭，1.5亿人口，平均每年减少家庭的利息支出总数1500亿元左右，对于减少提前还贷、拉动消费增长起到显著作用。值得注意的是，一线城市由于高基数原因本次下调幅度也较大，效果或更加明显。

（二）降准降息有助于推动居民按揭和房企融资

9月27日，央行降准0.5个百分点，释放中长期资金约1万亿元。本次降准旨在有效补充中长期流动性，促进银行贷款投放支持经济增长。配合一系列防风险、促需求等政策“组合拳”，居民按揭和房企融资或将从中受惠。同日，央行下调7天期逆回购操作利率20BP，降息落地。预计10月5年期以上LPR将跟随下调20BP左右，有助于进一步推动居民和企业实际融资利率下行。

（三）统一最低首付比例将降低购房门槛

全国层面不再区分首套房二套房，统一最低首付比例全部为15%。各地可以在此基础上因城施策，自主确定辖区内是否实施差异化的首付比例下限安排。商业银行根据客户风险状况和意愿确定具体的首付比例。首付比例的下调意味着购房门槛的降低，配合房贷利率下行，将对释放居民购房需求发挥积极作用。不过，由于当前我国居民杠杆率已处于历史高位，在就业和收入预期较低迷的情况下，该政策效果或相对有限。

（四）“金融16条”和经营性物业贷款政策延期有利于防风险

将今年年底前到期的“金融16条”和经营性物业贷款这两项政策文件延期到2026年底，体现了监管坚决防范风险的政策定力和长期攻坚克难的政策决心。延期“金融16条”，有利于引导金融机构为房地产开发企业提供持续稳定资金支持，缓解房企资金压力，同时也能更好助力保交楼目标实现，促进房地产市场的稳定发展。延期经营性物业贷款支持政策，则有助于优质房企盘活存量资产，并通过经营性物业贷款改善流动性，缓解偿债压力。

（五）提升保障性住房再贷款比例有望加快推动去库存

央行将保障性住房再贷款政策中人民银行出资的比例，由原来的60%提高到100%，或助力相关业务落地，加快推动商品房的去库存进程。根据监管披露的数据，截至上半年已发放了租赁住房贷款近250亿元，央行审核发放再贷款资金超过120亿元，项目收益问题可能是影响进度不及预期的主要因素。保障性住房再贷款利率1.75%，按照银行平均负债成本2.2%计算，在100%的支持比例下可节约该笔贷款的负债成本约为40-50bp，能够提高对于银行发放贷款的积极性。

（六）收购房企存量土地有利于缓解房企资金压力

央行在将部分地方政府专项债券用于土地储备基础上，研究允许银行贷款支持企业市场化收购房企土地，在必要时由人民银行提供再贷款支持。再贷款支持政策将激励银行放款收购存量土地，有助于缓解房企资金压力。如果收购主体为信用等级较高、还款能力较强的国企等，相关贷款资产质量也较为可控。

中央政治局会议定调

“要促进房地产市场止跌回稳”

9月26日，中央政治局在非常规时间召开经济主题政治局会议，体现出当前经济工作的紧迫性和重要性。本次会议针对房地产的内容和提法更为积极，首次强调要“促进房地产市场止跌回稳”。除了央行9月24日已经宣布的货币政策外，此次会议的增量政策主要包括调整住房限购、加大“白名单”项目贷款投放等方面。

会议强调，要调整住房限购政策。9月底，一线城市快速响应中央政治局会议要求，相继发布放松限购、税收优化、下调首付比例等调控政策，叠加存量房贷利率调整和降息等利好政策，有望持续稳定市场预期。一线城市具有人口、产业等资源优势，供需关系相对紧张，人均居住面积、套户比等指标明显低于全国平均水平，市场需求较为旺盛，政策效果或更加显著。同时，一线城市后续限制性政策仍有优化空间，如放松郊区限购，降低房贷利率加点等。因此，一线城市地产行业有望率先企稳，并对稳定市场及预期发挥引领作用。

会议明确，要加大“白名单”项目贷款投放力度，意味着对于房地产项目贷款的实际支持力度有望加强。这有助于缓解房企的流动性问题，助力“保交楼”进一步推进。此前央行在新闻发布会上提到，截至9月24日，商业银行已审批白名单项目超过5700个，审批通过的融资金额1.43万亿元，支持400余万套住房如期交付，但实际投放规模可能低于审批金额。后续政策或更加注重贷款实际发放的落地。

市场展望：

关注经济基本面修复和增量政策落地

短期来看，本轮政策信号意义明确，相关举措积极响应市场关切且迅速落地，有助于提振市场信心。目前“银十”开局表现“超预期”，核心城市市场“回稳”态势明显，显示居民置业信心已经开始修复。当前，房地产信托存量风险处置仍是行业重点工作之一。信托公司可把握当前“政策+市场”双重“窗口期”，推动项目销售去化，通过“白名单”融资、合理展期、并购重组等方式寻求风险化解，努力盘活存量资产，最大限度维护受益人权益，并积极配合地方政府和金融机构开展“保交楼”相关工作。

长期来看，推动经济基本面改善是稳地产、稳预期的关键，货币政策和调控政策仍有发力空间。首先，居民就业和收入预期是市场企稳的核心支撑。推动经济基本面修复，不断改善居民就业和收入预期，才会让货币政策找到“着力点”，进而促进房地产市场平稳健康发展。其次，货币政策和调控政策将对居民购房行为产生直接影响。例如，居民对房产的购入成本和产出收益的比较预期，将决定其是否倾向于加杠杆购房。本轮货币政策有助于降低实际房贷利率、收窄资产收益（租金回报率）和购入成本（按揭利率）的利差，一定程度上改善了上述预期，进而激励居民的购房行为。我们认为未来无论是货币政策还是调控政策，都还有进一步发力的空间。此次中央明确“稳地产”目标，未来政策将主要聚焦促需求、去库存、防风险三个方面，可重点关注相关增量政策的出台和落地情况。

执笔人：韩鸣飞

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