“最近地产反弹了很多，但是大多数基金经理都没有配置，我们同业聊天也经常讨论这个问题，政策还有没有空间？房价拐点何时出现？到底要不要买地产股？大家分歧还是很大的。”近日，一位基金经理向证券时报记者透露了最近投资圈的热门话题。
近期，楼市利好政策不断加码，地产板块持续上涨。截至5月22日，万得房地产指数已经从4月24日低点反弹了超26%，同期我爱我家、特发服务分别大涨136.48%、121.15%，金地集团、滨江集团、南国置业等多股上涨超50%。5月23日，尽管市场有一定程度的调整，但午盘后，万科股价大幅拉升并翻红。当日，万科的拉升亦带动地产股局部异动。
不过，反映在基金上，因为地产而净值大涨的却主要是行业指数产品，主动权益中重仓地产的基金经理已经寥寥无几。
近期地产主题基金集体回血
近日，地产板块再度活跃，渝开发、我爱我家、新华联（维权）涨停，绿地控股、金地集团等多股大涨。拉长时间来看，自4月24日低点以来，截至5月22日，万得房地产指数已经反弹了超26%。
消息面上，地产利好政策正在加速落地。继5月17日央行“三箭齐发”调整首付比例和房贷利率后，住建部也在近期发布通知，要求各地住房公积金管理中心做好住房公积金个人住房贷款利率下调相关工作。5月21日，武汉、长沙、合肥率先落地降低首付比例与房贷利率，三城均将首套/二套房首付比例调降5%至15%/25%，并不同程度下调了首套和二套的商贷房贷利率。
多只地产主题基金水涨船高，据Wind数据统计，自4月24日至5月22日，全市场有25只基金反弹超20%，大部分都是重仓地产的基金。
但其中占更多涨幅榜席位的，其实是一些行业指数基金或行业主题基金，比如招商沪深300地产A上涨30.32%，华宝中证800地产ETF、银华中证内地地产主题ETF、鹏华中证800地产A分别上涨29.11%、29%、27.72%。
此外也有一些主动权益基金表现亮眼，比如，方岑和邓海清管理的中航混改精选区间涨幅高达33.12%。一季报显示，中航混改精选的前十大重仓股为清一色地产股，包括中交地产、信达地产、万科A、渝开发、大悦城、保利发展、招商蛇口、金地集团、京能置业、城建发展。
再比如，陈小鹭管理的工银产业升级、工银灵动价值、工银核心机遇、工银国家战略四只基金均大幅回血，区间涨幅达到30%左右。这些基金普遍重仓了地产、建材、家电等相关个股，其中工银产业升级的前两大重仓股分别为招商蛇口、保利发展，此外还重仓有东方雨虹、顾家家居、欧派家居等。
重仓地产者寥寥无几
虽然凭借地产大反弹的基金不少，但券商中国记者发现，这些反弹较多的产品主要集中在个别几个基金经理身上，大多数基金经理仍然对地产配置较低。
据Wind数据统计，截至2024年一季度末，全市场地产仓位超过20%的基金仅有22只，去掉行业指数基金和行业主题基金后，仅剩15只，主要集中在中航基金的方岑和邓海清、永赢基金的李永兴、工银瑞信基金的陈小鹭、融通基金的邹曦等不足10位基金经理的旗下产品上。
比如，上述四只基金都重仓地产股的陈小鹭，在2021年底就开始加仓地产板块。他在当时表示：“针对房地产行业快速下行的压力，我们觉得行业格局面临变化，相比较而言更加稳健的龙头公司有望在未来一段时间获得更好的市场空间。”此后一年多的时间，他管理的多只基金都陆续开始重仓地产板块。
相比陈小鹭，李永兴对地产板块的情有独钟更为早些，他是在2018年初开始重仓地产板块，迄今已经有6年多的时间，在此期间，他仅在2021年上半年对地产板块进行了清仓，其余时间一直有地产仓位。而在众多地产股中，他最青睐的是招商蛇口和保利发展，均连续十个季度重仓。
截至今年一季度，李永兴管理的永赢双利、永赢乾元三年定开、永赢惠添益等多只基金都重仓地产板块。以永赢惠添益为例，截至一季度末，该基金重仓了招商蛇口、保利发展、金地集团、绿城中国等五只地产股，此外还重仓了顾家家居、欧派家居等家居股，前十大重仓股中八只都在地产产业链上。
但除了上述这些基金经理，公募基金整体对地产行业的配置比例并不高。据东兴证券研报统计，在2024年一季度的基金重仓股中，基金重仓地产股的持仓总市值为256.70亿元，当季环比下降了20.95%，持仓市值进一步下滑，地产股持仓占比与申万房地产板块流通市值占比的差值为-0.54%，基金继续低配地产行业。
找寻供给出清后的优质房企
对于已经被“打入冷宫”的地产股，近期的楼市新政和股价反弹是否扭转了一些基金经理的观点？近期，多位基金经理公开表达了对楼市和地产板块相对乐观的态度。
对于关乎千万家的楼市和房价，西部利得基金权益投资总监、基金经理何奇认为，本轮房地产的调整期可能已经进入下半程，而一线楼市有望在未来一年率先迎来房价拐点。
他认为，过去几天，或许是中国历史上第一次“忽如一夜春风来”的地产利好，而春江水暖鸭先知，楼市的风向标在于一线，若说房地产兼具了投资和消费双重属性，那么一线房地产的投资属性显然较高，即使不宜幻想过去三十年地产的成长股投资重现，但亦不宜忽视未来三十年地产的白马股投资机会，或许经历本轮调整期的蜕变后，一线房地产长期合理的价值回报正在不远处招手。
对于近期罕见反弹的地产股，兴银基金研究主管、消费新趋势基金经理乔华国认为，这其中既有以往政策驱动的投资惯例，也有我们看到地产问题逐步解决的希望。2023年以来，房地产行业的政策注重供给侧（救房地产企业），到拉需求侧（刺激居民购买住房），甚至政府购买住房后形成保障房。虽然当前房价有压力，居民购房需求还未有效拉动，但现在的房地产政策已经接近解决根本问题。
具体到投资标的上，乔华国认为，未来的房地产行业将进入头部集中化的阶段，投资逻辑是找寻供给出清后的优质企业的投资机会，因此看好一些房地产央国企和一些运营能力强的民企，包括A股和港股，其中可能更看好港股。
与此同时，乔华国还看好地产产业链上的建材和家居行业。他认为，家居行业存在二手房装修的需求，这类需求程度高于建材，而目前市占率超过10%的优秀企业较少，因此可以对家居板块的长期投资机会保持关注；此外，不少建材和家居企业已布局了出海，并且逐步打开新的业绩空间，这也提供了地产链的潜在投资机会。
责任编辑：许艾伦
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