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新浪财经特约 王晶
一名24岁的商业分析师决定用他攒下的钱在马赛诸瑟州付首付，买下第一套属于他的房子。美联储的低利率和疫情原因，令他相信能够轻易“淘”到价廉物美的房产。四月，他看中了一套临近波士顿的三室一厅，售价42万美金。可他怎么也没想到，除了他以外，居然还有六个买家同时竞价，额外加价3万都未能锁定交易。
5月4日，一家位于新泽西州的房产经纪商在社交网站上表示，一套位于新泽西Ridgewood镇的房子，拿到了18个报价。Ridgewood属于相对热门的学区房，到曼哈顿的交通也相对便利。
（图片来源网络）
5月28日，根据美国商务部发布的数据显示，全美今年第一季度GDP折合成年率下滑5%，这是自2008年金融危机以来最大幅度的季度萎缩。经济学家预计，随着新冠疫情的蔓延导致的封锁，第二季度GDP或进一步下跌40%，这将直接把数据“送回”1947年有记录以来的最大滑坡。
5月29日，根据美国经济分析局的数据，美国人在4月份的个人储蓄率高达33%，创历史最高水平。与存钱相呼应的，4月消费开支下滑13.6%亦破纪录。美国人一反常态的存钱，直接反应出消费意愿的下滑并预示着更严重的经济衰退。6月5日，美国劳工部将发布5月非农就业报告，市场预测失业率将达到19.5%，创大萧条以来的最高水平。
然而，就在这一串瞠目结舌的数据之下，却另有一份数据判然不同。5月27日，美国抵押贷款协会（MBA）发布数据显示，美国购房贷款申请量在截止5月22日的一周同比增长8.6%，升至1月以来最高水平，连续第六周增长，并自4月初以来上涨54%。与此同时，美国房价也相对坚挺。根据美国房地产网站Redfin在官网发布的数据，4月份全美房屋销售价格中位数为303，895美元，比2019年上涨了4.9%；房屋销售数量为425，195套，同比下降22.7%；30年期抵押贷款固定利率为3.3%，同比下滑0.8%。住房数据提供商CoreLogic也曾在5月初的报告中预测，从2020年3月至2021年3月的一年间，全美房价会上涨0.5%。
那么，在GDP大幅萎缩、失业率居高不下和民众积极存钱的背景下，为何房地产市场却呈现出另一番景象，大有引导经济复苏的趋势？我认为，有以下5点主要原因。
1．供需关系的微妙变化
尽管Zillow预测从2月至10月期间，房价或下跌2.7%，但强劲的买方需求和有限的库存或能助涨房价。
随着疫情渐稳，进入夏季，尽管近期一些数据显示房市需求正在上升，但供应量并不乐观。根据Redfin官网统计，全美4月待售房屋的数量为122.6万，比去年同期减少了21.4%；新增房源45.76万，同比骤降41.4%。同样在4月，有27.7%的房屋售价高于标价，同比增加3.6%；11.6%的房屋售价低于标价，同比下降2.5%。同时根据Zillow数据显示，截止5月9日的一周，全美房屋库存总量同比下滑了约20%，待过户成屋销售同比降幅逾10%，新挂销售数量下降约25%。
（来源：Redfin官网）
（来源：Zillow网站）
卖方数量的减少，一来可能是因为不愿意降价，正在“持房观望”等待经济复苏或隔离令的放松；二来也可能是因为卖家不希望在当前的特殊时期让潜在买家进房参观。 此外，春夏季是买房旺季，买方需求相对旺盛。尤其是不少家庭会在此时为秋季开学作准备，学区房属于“刚需”且通常在春季放盘，对于家长而言，购买计划大概率不会因为疫情原因而延迟。房源上市量的骤减和刚需需求的稳定甚至导致了抢房现象。
2．买房主力军需求仍存
那么，在失业率创下经济大萧条以来最高值的背景下，为何买方需求依旧强劲呢？诚然，新冠疫情波及到了几乎所有的行业，而失业会减少潜在的购房者数量，但此次受冲击最大的行业与2009年金融危机不尽相同。据市场不完全统计，此次在美国受疫情影响最严重的行业包括餐饮零售、航空、酒店等。这也能从近期发布的工作招聘情况中可见一斑。
根据麦肯锡咨询统计的数据，在3月18日至4月16日期间，岗位招聘减少最大的前15类职业中，零售主管（Retail supervisors）岗位招聘减少了51593个，保育员（Childcare workers）岗位减少45165个，零售员（Retail salespersons）减少了42551个。麦肯锡4月初的分析显示，受疫情影响的工作岗位中，86%的年薪低于4万美金，其中兼职工作较为常见。尽管随着疫情的持续令全职及白领工作亦受到波及，在4月中旬，年收入超过7万美金的员工中有16%开始受到疫情影响，但受疫情影响的员工中约四分之三都是年薪不及4万美元的人群，购房实力相对较弱。
（来源：麦肯锡官网）
3．美联储政策利好楼市
3月15日，美联储将联邦基金利率目标区间下调1个百分点到0%至0.25%之间，并启动量化宽松计划。据房地美的最新声明，当前30年期固定抵押贷款利率为3.15%，为自1971年有记录以来最低。这不仅令不少已贷款买房的业主着手以更低的利率进行Refinance（再融资），同时也令购房者增强了购买力。根据Redfin数据显示，截止5月17日的一周，房屋购买需求进入增长模式，经季节因素调整后，房屋购买需求比疫情前增长16.5%。
4．此轮经济衰退本质不同于2008年金融危机
比起2008年次贷危机对房地产市场构成的直接影响，这次因疫情引发的危机属于突发公共卫生事件，并非房地产市场本身的问题。随着全美各州逐步复工，就业重启，在过去数月被抑制的购房需求或会上升，房市复苏速度或快于其他领域。
5．疫情前已签约的合同
此外，房价上涨的另一因素也与疫情之前的形势相关。Douglas Elliman地产经纪商Jill Ji表示，售价上涨主要是由于现在成交的大部分房屋都是在疫情之前就已签约合同。同时，在疫情发生后，以大纽约和新泽西很多地区为例，虽然房源变少，但买家需求并没有减少这么多，楼市开始从买方市场向卖方市场转移。此外，在居家令出台之前的第一季度（年初至3月中旬），纽约市的房市开局良好，价格和成交量相比前两年都有所提升，所以也使得当前的售价呈现上涨状态。
诚然，房价走势不可一概而论，因根据城市/区域、房屋类型、新旧等各种情况而有不同的判断标准。比如，对于新房/期房而言，房地产开放商可能因急于脱手而降低售价，但对于二手房来说，房主可能会延迟出售时间，以期待在全美经济恢复正轨后卖出一个好价格。
对于美国房价未来的走势，从大环境来讲，势必与美国经济的复苏情况息息相关，也要持续关注当前疫情对房市会产生多深的影响。全美房地产经纪人协会（NAR）Lawrence Yun认为，由于疫情导致一些卖家将房子从市场上撤下（即房源短缺），他不认为房价会在2020年下跌。房利美则预测2020年的现房价格的中位数是28.3万美元，比2019年上涨4%。
Realtor.com网站则预计，美国房地产市场的反弹不会是“V”或“U”型走势，而会呈“W”型。该网站预测，受千禧一代购房者和二手市场交易量的驱动，全美房屋销售将会在7月、8月和9月提升，但会在冬天因预计疫情反弹而再度下滑。尽管当前来看，美联储接近零的低利率和政府为寻求经济复苏而给予的政策支持或将在一段时间内利好房地产市场，不过，包括高失业率在内的不确定因素依旧是房地产市场面临的隐患。
（作者王晶介绍：《亲历纽交所》作者，华尔街媒体人）
责任编辑：王永生
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