中信证券：房价和股价中长期呈同趋势变化 地产板块或被低估

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　　中信证券研究 文|陈聪  张全国  刘河维  王天瑜  朱翀佚

　　李俊波

　　房价和股价在中长期呈现同趋势变动，但房价的表现往往滞后，波动幅度往往更小。当然，房地产市场不能简单和股市对比估值，因为房地产市场的产权自住和租住本质上存在较大差异，并反映在较低的租金上。我们预计2024年房价可以止跌回稳，在此背景下被低估的地产公司值得推荐。

　　▍房价和股价在中长期一般呈现同趋势变化，即财富效应明显。

　　无论资本市场是上升还是下降的阶段，房价变化的趋势往往和股价变化趋势一致。海外发达国家房价和股价同向表现的特征则更为明显，只不过房价往往晚于股价的变化而变化。财富效应是解释房价和股价同向变动的主要原因，即居民财产性收入的增加反过来又增加了居民其他资产配置的需求。此外，股价和房价上升的阶段，往往宏观经济也趋势向好。

　　▍房地产市场的表现往往滞后，而且一般较之资本市场表现更为平稳。

　　无论是在资本市场上行期还是下行期，股价往往先于房价表现而表现。当然，房价的波动性远小于股价，根据国家统计局和Wind数据，2005年以来，房价指数的月度环比标准差为0.5%，沪深300的标准差则到了8.0%。无论在上涨还是下跌的环境中，股市的弹性都往往更大。在成交量方面，楼市的波幅也明显小于股市。

　　▍房地产市场不能简单和股市比较估值。

　　我国的房屋租金回报率的倒数（相当于股市的PE）确实长期高于资本市场。不过，两者不能简单比较，因为业主在受教育等方面的权益领先于租户，业主居住的装修自由度和居住稳定性也明显领先于租户，租赁形成的居住权和自有房屋居住权存在明显的差异。房地产市场的短期交易成本显著偏高，作为一项资产其流动性偏低。房地产资产在结构上存在显著差异，以二手为主新增供给较少的区域房价受预期影响很大。

　　▍我们预期2024年房价止跌回稳。

　　2024年9月以来，政策以推动房地产市场止跌回稳为目标，综合利用降低首付，降低利率，增加公积金贷款额度等一系列手段。到十一长假之后，市场呈现初步止跌的迹象，交易量看房人数都明显提升，新房和二手房市场都热度上升根据贝壳APP，国庆假期（10.1-10.7）84个样本城市二手房交易套数同比上涨54%，二手房带看量较前一周上涨48%。我们相信，在政策持续发力的背景下，改善性需求有望不断释放，预计年内可以实现止跌回稳目标。

　　▍风险提示：

　　居民预期未有扭转，房地产市场基本面升温热度不可持续的风险；低线城市供给过大的风险；房地产企业盈利能力持续下降，资产负债表承压的风险。

　　▍投资策略：

　　股市不是决定房地产市场的根本因素，不过股市和房地产市场往往呈现同向变化的趋势，且房地产市场的表现往往滞后于股市。不动产在居民资产负债表的组成中权重大幅高于金融资产，房地产市场止跌回稳对宏观经济稳定的意义巨大。如果政策目标实现，则房地产开发企业的盈利能力有望显著恢复，当前市值则可能显著低估。

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责任编辑：凌辰