上新加速 | 2024年7月住房租赁发展报告|公寓_新浪财经

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摘要：包括万科泊寓在内，自如资管、百瑞纪集团、瓴寓国际、有巢公寓、城家公寓、安歆公寓等企业继续深入布局住房租赁市场。（报告期2024.06.20-2024.07.22）

观点指数泊寓、自如资管等继续深入市场，企业加速布局保租房产品住房租赁企业在开业上继续表现积极，已开业房量再录得增长。租赁企业的扩张动力与租房需求有效增长、企业自身发展规划以及行业预期不无关系。

首单持有型不动产ABS发行，300亿国有土地资产盘活专项基金成立期内国有企业土地资产盘活专项基金完成设立，总规模300亿元。基金盘活标的业态包括产业园、保租房、人才公寓等，助力国有企业盘活利用存量土地和既有建筑。

多城推进存量收储用于保障性住房，多元化供给结构影响租金表现期内中央和地方层面发布的政策文件和相关工作会议的内容，主要聚焦于市场规范和房源供给两方面。从中央到地方，均在稳步推进存量收储用于保障性住房，这也切实有效增加了租房市场的房源供应。

泊寓、自如资管等继续深入市场，企业加速布局保租房产品

7月9日，万科公布的投资者关系活动记录表披露，目前管理租赁住房房量达24.5万间，累计开业房量18.4万间，管理规模稳居集中式长租公寓企业首位。上半年公寓业绩继续外拓，新项目拓展1.5万间，同比增长85.3%，

运营层面，1-6月，万科泊寓GOP利润率录得90.1%，同比提升1.3个百分点，单房运营成本158.8元/间/月，同比下滑13.3%，运营效率持续提升。

数据来源：观点指数不完全统计

样本企业已开业房量上，集中式长租公寓运营商万科泊寓和龙湖冠寓的房量超十万间，规模优势明显。

今年上半年，包括万科泊寓在内，自如资管、百瑞纪集团、瓴寓国际、有巢公寓、城家公寓、安歆公寓等租赁企业继续深入布局住房租赁市场。

其中，自如资管官微披露，今年上半年新增32栋自如寓项目开业， 5栋公寓项目达成合作。截至6月底，其管理的房源体量超4.5万间，运营物业数超230栋，在营项目覆盖全国14城。

百瑞纪官微披露，2024年第一季度其新增开业房量为3801套/间，同时新增储备项目3995套/间。截至一季度末，已开业房量达63119套/间，而储备规模量达93111套/间。

蓝领公寓领域以安歆公寓为代表，上半年，其新拓北京、上海、天津、扬州、义乌、台州和芜湖等地的8大产业园，累计资管面积约300万平方米。截至6月底，安歆公寓项目分布于全国38城，已开业项目数超220家，已投放床位数超14万个。

观点指数判断，租赁企业的扩张动力与租房需求有效增长、企业自身发展规划以及行业预期紧密关联。

回顾期内样本企业的开店情况可以发现，住房租赁企业在开业上继续表现积极，已开业房量再录得增长。

数据来源：观点指数不完全统计

据观点指数不完全统计，报告期内，企业开店情绪高涨，共计10个住房租赁项目正式开业，对比上个报告期有小幅增长。其中包括龙湖冠寓、有巢公寓、保利和寓、城家公寓、融通融寓等在内的租赁企业均有新项目面世。

有开店的城市包括上海、北京、重庆、武汉、长春、沈阳、嘉兴等，集中在一线及二线城市。另外，龙湖冠寓的合肥火车站店和合肥高新欢肆店也即将面世。

期内新增开业的项目产品类型囊括保租房、白领公寓、酒店公寓、中高端租赁社区等，产品结构多元化，为不同人群带来租住新选择。

要关注到的是，期内开业的万科HOME爱住项目、有巢公寓嘉兴东栅店、有巢公寓武汉后湖金桥店、佳寓光环店均为保租房产品，市场化租赁企业继续加速布局保租房市场。

同时，城家在保租房产品上迎来新项目合作。7月2日，城家与上实城开在上海闵行紫竹高新区签订合作协议，共同管理阡集·创社区，城家负责社区的租赁住宅运营管理，项目可提供1932套保障型租赁住房。

据观点指数了解，项目东区预计今年8月开业，西区10月陆续投入市场。目前社区15号楼规划用作新时代城市建设者管理者之家。

其中，“阡集CHANGE”是上实城开于6月发布的保租房新品牌，这也意味着上实城开将继续深入保租房建设。

据观点指数了解，此前上实城开通过招拍挂先后拿下闵行莘庄商务区、徐汇南站板块和闵行紫竹高新区板块三幅保障性租赁住房用地，分别建设打造莘社区、汇社区、创社区三个项目，其中城开·莘社区由瓴寓国际作为项目的运营管理方。

乐乎集团也有所动作。7月，乐乎与复地达成战略合作，双方将就住宅、人才公寓、政府保障性租赁用房等项目展开合作。

除此之外，已有不少企业陆续入局保租房领域。7月2日，深圳世联行集团股份有限公司在深交所互动易上表示，公司空间运营业务聚焦于保障性租赁住房领域，2023年多个服务项目相继落地；浦发集团已开业3个保租房社区，累计供应房源6332套。

首单持有型不动产ABS发行，300亿国有土地资产盘活专项基金成立

于上个报告期，观点指数提到招商蛇口租赁住房REIT获受理，同时梳理了项目底层资产包括太子湾项目和林下项目的运营情况，两者投入运营时长均超三年，分别为4年和8年。

而本期内，招商蛇口租赁住房REIT收到深交所反馈问询函。其中项目合规性、项目运营情况、项目估值、费用安排以及参与主体等相关问题获交易所关注。太子湾项目公司股权暂未转让至原始权益人以及林下项目公司暂未注册设立等情况同样受到关注。

另外，期内保租房REITs市场动态还包括：万科企业有限公司计划以泊寓为标的申报发行不动产投资信托基金（REITs），预计发行规模约为10亿元；雄安集团已向全社会公开邀请基础设施公募REITs基金管理人、资产支持证券专项计划管理人、财务顾问或联合体，就租赁住房项目进行合作洽谈。

除此之外，越秀集团、建信住房、新黄浦等企业正积极推进保租房REITs首发工作，保租房公募REITs市场依旧门庭若市。

数据来源：公开资料，观点指数不完全统计

除了公募REITs产品之外，7月2日，市场首单住房租赁持有型不动产ABS——建信住房租赁基金持有型不动产资产支持专项计划（下称“建信住租持有型不动产ABS”）成功发行，规模11.7亿元。

项目原始权益人为建信住房租赁基金（有限合伙）、建融安居（北京）股权投资基金（有限合伙）以及建万（北京）住房租赁投资基金（有限合伙），后两者均是由建信住房租赁基金与第三方设立的子基金产品。

首批入池项目包括上海市闵行区、杭州市上城区和武汉市汉阳区的三个保租房项目，资产成熟稳定。建信住租通过认购ABS产品51%的份额，与投资人共同推动住房金融服务新体系的建设。

值得一提的是，7月5日，国有企业土地资产盘活专项基金完成设立，总规模300亿元，存续期限10+2年。

据了解，该专项基金由国务院国资委批准、中国诚通控股集团有限公司联合中国东方资产管理股份有限公司共同发起设立。

基金采用股权投资形式，涉及业态包括产业园、保租房、人才公寓、“平急两用”公共基础设施、战略新兴产业用地，助力国有企业盘活利用存量土地和既有建筑。

其中基金对于租房领域存量的盘活，将进一步优化租房市场的供给结构，平衡租房供需问题，同时基金聚焦于国央企资产，能够更高效地进行土地和存量资产盘活，盘活的资产有望通过公募REITs方式退出。

多城推进存量收储用作保障性住房，多元化供给结构影响租金表现

保租房筹集方面，近期，多个城市披露了保障性租赁住房建设筹措进展。举例来说，截至今年6月底，上海在“十四五”期间已累计建设筹措保租房37.6万套（间），完成规划新增总量的80%。

今年上半年，上海全市共新增建设筹措保障性租赁住房约4.7万套（间），新增供应约3.4万套（间），均超半年度工作任务量。

数据来源：公开资料，观点指数不完全统计

回顾期内中央和地方层面发布的政策文件和相关工作会议的内容，主要聚焦于市场规范和房源供给两方面。

其中，关于房源供给端相关内容重点在于推动开展存量收储用于保障性住房。

具体来看，住建部召开的收购已建成存量商品房用作保障性住房工作视频会议中明确，推动县级以上城市有力有序有效开展收购已建成存量商品房用作保障性住房工作。

6月24日，自然资源部开展视频培训，推动各地有力有效处置闲置盘活存量土地。其中在“规范收购收回”方面，强调了应依法收回的情形，协商收回的可采取等价置换等方式，收回收购土地用于保障性住房的，可通过地方政府专项债券等资金予以支持，但要量力而行，坚决避免新增地方政府隐性债务。

地方层面，期内包括柳州、昆明、烟台以及江门等在内的城市在推动存量收储用作保障性住房方面有相关动作。举例而已，昆明印发的《关于印发优化昆明市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》明确提出，按照“以需定购、双方自愿”的原则，由国有企业收购已建成未出售的存量商品住房用作保障性住房。

另外，期内天津发布的《天津市非居住存量房屋改建为保障性租赁住房的指导意见》主要聚焦于，非居住存量房屋可以申请改建为保障性租赁住房的相关条例，其中包括适用范围、改建要求、改建程序等相关内容。文件中明确，合法建设的闲置和低效利用的商业办公、旅馆、厂房、仓储、科研教育等非居住存量房屋（包括集体经营性建设用地上的非居住存量房屋），可以申请改建为保障性租赁住房。

中央和地方层面积极施策下，可以预见的是，住房租赁市场正形成多层次的供给体系。