楼市进入“结构牛”时代

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距离“517新政”出台，已经过去一个多月，说到效果，如果从宏观上看，不算给力。

据CRIC数据，6月重点30城新房成交量，同比依旧下滑了19.5%。全国百城新房环比下跌城市超过35个，尤其是二手房，百城环比均表现为下跌。

但转入微观，又会截然不同的体感。

北京、深圳核心区新盘看房量暴增，广州各大售楼处开始纷纷收回优惠，上海黄浦某豪宅开盘售罄，45分钟收金31亿，同时离婚搏首套房贷利率再现江湖......

大盘的冷，与局部的热，强烈反差说明：

中国房地产市场，正式进入了“结构牛”时代。

熟悉股票的朋友应该知道，所谓“结构牛”，是一个相对于“指数牛”存在的概念。

指数牛，即大盘牛，在这种市场下，大部分股票都能涨。而在结构牛的情况下，普涨结束，只有部分拥有“结构性优势”的股票，才能跑赢大盘。

楼市的“结构牛”也是这种情况。

中国房地产发展20多年，伴随城镇化历程，经历过多轮普涨。到了今天，中国的城镇化达到一定高度，主要矛盾已经从“速度”转向了“质量”。

这时一些拥有“结构性优势”的板块，潜力就被突显出来了。

结构性优势，在股市中指一支股票背后公司的业务构成，业绩能力等多个方面，在楼市中则更加直接——

房子所拥有的资源。

像上文提到的，本轮政策中率先回暖的房子，就是拥有结构性优势的典型。

如果展开来说，这些房子也存在不同的特征。

比如上海、北京、深圳核心房产，他们位于中国核心城市的核心地段，拥有的是顶级城市资源。

再比如，北京香山豪宅，深圳湾一线豪宅这样的顶级人居产品，它们拥有的，是城市中不可复制的自然资源。

此外还有一种，是类似于北京中关村、深圳粤海街道的超级产业板块，它们拥有的，是一座城市，乃至整个时代赋予的发展资源。

前两种很好判断，但门槛也相对苛刻，可遇不可求，最后一种，则更加考验市场眼光。

因为并不是所有的产业板块，都拥有结构性优势。

看过不少所谓的产业大盘之后，就会发现，真正能跑赢市场的产业板块，至少需要“四核”驱动：

产业核、政策核（规划核）、交通核、配套核。

即便在北京这样的高能级城市，这样的产业板块也非常稀少，除了上文提到的中关村外，也仅有望京、亦庄核心、丰台科技园、朱辛庄等少数几个。

其中，价值尚未被市场充分挖掘的，无疑是朱辛庄。

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这里可能有人会提出异议。

因为这几年，朱辛庄所在的昌平南非常火，新盘去化率在北京数一数二，几个重点板块，5年房价涨幅接近20%，怎么算没有充分挖掘？

要理解这个观点，我们首先要明白，为什么昌平南这么火？

原因很简单：

昌平南承接了海淀北的住房需求外溢。

海淀北不用多说，中国版硅谷，房价懂的都懂，而且因为土地规划问题，选择空间有限。紧邻的昌平南，就是承接这部分居住需求的最好选择。

北京地产圈里有这样一句话“谁拿下昌平南，就相当于拿下了北京北部的码农群体”，事实也是如此。

在这种情况下，海淀北的外溢需求：

将整个昌平南变成了“指数牛”市场。

各个板块沾光，大家都在涨。

即便朱辛庄在昌平南是涨幅最好的板块之一，其“结构牛”的优势，很容易被“普涨”掩盖独特光芒。

其实，相比于昌平南其他板块，朱辛庄的增长逻辑是不同的，除了海淀北产业外溢：

朱辛庄本身就是昌平的产业、规划高地。

朱辛庄位于昌平未来科学城西区。

昌平在北京的定位是“建设具有全球影响力的全国科技创新中心”和“国际一流科教新区”，挑起这个定位大梁的，正是昌平的未来科学城。

细看未来科学城，可以分东、西、中三个区域，其中作为生态板块的中区可以忽略，东西两个板块中，发展能力上：

西区>东区。

原因在于产业方向和地理位置。

未来科学城东区，重点布局能源谷，以能源类国企为主，产业虹吸力较弱。

未来科学城西区，重点布局高新技术、医药健康，主打“文教-科研-产业”三联动。尤其是在融入中关村生命科学园，以及沙河高教园之后，西区产研融合的能力突飞猛进。

如今，昌平全区生物医药领域的高新企业达到268家，上市企业17家，“小巨人”企业86家，独角兽企业19家，其中大部分来自西区。

位置上，西区更靠近海淀，接壤处已经形成了一条核心产业发展带，而东区接壤的主要是顺义，承接外溢资源的能力，一目了然。

如果说，未来科学城西区是昌平目前乃至未来发展的核心，那么位于核心之上的朱辛庄，不仅是昌平承接海淀北外溢的第一站，更是享受昌平发展资源：

核心中的核心。

其实，平日关注昌平南的购房者都了解，这几年板块内新盘不少，宣传时，很多都在说自己“产业环绕”。

这么说也没什么毛病，毕竟到永丰，到中关村的距离在这摆着。

但是像朱辛庄这样，真正自带“产业核”“规划核”，能吃到双区发展红利的板块，在昌平南可以说是唯一。

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关键是，不同于其他产业板块的“规划ing”，朱辛庄的配套大多已经兑现。

朱辛庄也是整个昌平南，为数不多真正享受“交通核”“配套核”的产业板块之一。

朱辛庄板块目前有两条地铁线：

昌平线以及地铁8号线。

其中昌平线，2站直达西二旗，8号线贯穿南北，直达亚奥、王府井等热门商圈，也可换乘10号线东至国贸、西至公主坟，换乘15号线至望京。

这几个板块，也是北京就业人口最集中的地区，两条地铁线的含金量，不言而喻。

另外，8号线朱辛庄是起始站，早高峰也有座位，对打工人来说很友好。

片区规划中的交通利好也有很多，比如19号线北延，未来将链接中关村科学城北区、昌平未来城中区、未来城东区、临空经济区，到时候片区将形成：

三轨交汇。

除了交通，朱辛庄在其他生活配套上，也已经非常成熟。

学校，片区幼—小—初—高全覆盖，还有像“北京一零一中昌平实验学校”这样在北京名列前茅的名校。

商业，朱辛庄目前已经30万㎡的超大商圈综合体，今年4月还有约18万㎡的万达商业落地；

医疗，片区内两个三甲；

公园，有11643亩的滨河森林公园沙河园......

学校、商业、医疗、休闲，朱辛庄基本上做到全能，而且因为很多配套都是近年刚刚落地，使得朱辛庄的城市界面很新。

很多人觉得昌平南偏了点，除了距离，也是因为一些配套不好，或者旧改多的板块，观感像城郊。

但真的到了朱辛庄转转，会有惊喜。

和不少在朱辛庄置业的人聊过，很多都有个说法叫：

一站惊艳。

从昌平北坐地铁来的购房者感受更深，其中，记忆比较深的一个是这么说的：

前几站在东关、南邵还觉得是郊区，结果到了朱辛庄感觉面貌一新，以为直接到了海淀......

其实，“新”的背后，也是重点板块持续迭代，为购房者带来的一种发展资源。

这种发展资源，同样让朱辛庄，可以不断地改善板块内购房者的生活体验。

以前的海淀北，主打科研学，是一个工作高地。朱辛庄出现后，通过更加完善的娱乐、休闲配套，在工作之余，让人们还有机会去：

享受生活。

相当于在一个板块中，同时兼顾“工作在海淀，生活在朝阳”的体验，这也是如今北京新产业家庭一直追求的职住平衡。

所以，为什么说真正能跑赢市场的产业板块，至少需要“产业核、政策核、交通核、配套核”共同驱动，也是这个道理。

只有四核形成矩阵平衡，优势互补，才能持续为板块提供向上发展的动力，反馈给购房者的，就是不同维度的价值拉升。

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有时候开发商对土地价值预判，会比购房人更加敏感。

这几年北京土拍市场上，朱辛庄基本上都是神仙打架的局面。

比如去年首场土拍，朱辛庄板块的信息园二期地块，就厮杀到了白热化，0028号地块更是吸引了42家房企争抢。

不过2023年末，朱辛庄0022/0027地块土拍，出人意料被中海以底价摘得。

因此市场上也不少人怀疑“朱辛庄是不是不行了？”

但圈里人都知道，不是朱辛庄不行了，而是地块参拍难度太大了。

那次土拍，除了朱辛庄两宗住宅用地，还捆绑了二拨子7万多平方米的商业用地，体量太大，普通开发商吃不下，头部开发商也容易算不清账。

中海能拿下地块，除了本身常年“北京销冠王”的硬实力支撑外，还在于深耕北京28年，对地块价值更深层次解读。

0022/0027地块条件优秀，位置上紧邻8号线、昌平线朱辛庄站，能吃到双轨红利，一街之隔就是万达广场，也是朱辛庄距离“北京101教育”最近的地块之一。

关键是地块体量大且方正，两块地容积率在2.5到2.6之间，非常适合打造改善型住宅。

目前朱辛庄新盘不少，大多走的都是刚改路线，原因一方面是前期出让的地块小，做纯改善空间不够，另一方面，可能来自开发商本身，对去化速度的考虑。

拿下地块近3个月，中海拿出了体系内锤炼多年的“寰宇系”产品，案名为：

中海寰宇未来。

从全三居以上107-145平方米户型，到以世界名墅“萨伏伊别墅”为灵感设计的外立面，再到片区罕见的“酒店式”园林打造.......

在产品同质化趋势严重的朱辛庄，中海带来了一个：

纯粹的改善项目。

项目开盘后，成功迎来热销，刚刚过去的5月，中海寰宇未来荣获了北京普通住宅网签套数、面积、金额的“三冠王”。

这说明，已经有一部分购房者，率先看到了朱辛庄真正的潜力。

换一个角度来看，这种区别于市场的产品，其实也是一种“结构性优势”。

只是这种优势，需要像中海这样，经验更加老道的开发商激活，依托这种产品思维，中海相当于为项目的未来价值，再添“一核”驱动。

购房者在这个基础上，对项目的未来，也有了更高的预期。

如今，中国楼市正式进入了“结构牛”时代，楼市“二八效应”正在向“一九效应”迈进，未来真正有价值的房子，可能只有10%，甚至更少。

对于购房者的买房理念而言，无疑是一个新的考验。

在结构牛时代，选择拥有“结构性优势板块+结构性优势产品”的项目，不仅更容易跑赢周期，同时也是为家庭财产的未来：

提供了一重保险。

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