酒店变金融总部办公，绿地集团那些出售的商办资产_新浪财经

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商业客

商办物业销售面积和金额占比持续走高，商办资产销售带来的收入对绿地现金流的贡献愈加重要。

6月4日，有相关媒体报道称，上海绿地万豪酒店正式停业。据悉，自6月1日起，该酒店不再接受任何预定，订单被转至豫园万丽或浦东由由喜来登等万豪旗下的其他酒店。

商业客从第三方OTA平台依然可以搜索到上海绿地万豪酒店，状态显示为无可预定房型。

上海绿地万豪酒店于2011年开业，位于黄浦江边, 地处城市商务金融中心，拥有291间客房及套房、超过1600平方米的宴会会议设施，总面积达56847.05平方米。酒店由绿地集团持有，属于上海绿地海外滩中心项目的一部分。

为缓解流动性压力，近年来绿地频频变卖资产，包括自持商业、酒店、办公楼等。其中上海绿地万豪酒店早于2022年被摆上货架，并在2023年12月由北京银行接手，交易价格为14.88亿元，总交易价格约为16.6亿元，按单房价格计算，每间房价格约570.45万元。

据悉，北京银行计划将酒店改造为总部办公楼市场，不再作酒店使用。同时今年早前，北京银行刚处置了位于上海浦东新区的办公物业，转让价格约11亿元。这一变动也侧面体现了北京银行对上海黄浦区核心区域优质资产的战略布局。

绿地海外滩中心新章

商业客判断，北京银行办公地址的变动与上海黄浦区在金融产业的发展不无关系。

从上海黄浦区人民政府官网获知，2023年，黄浦区经济密度达153.8亿元/平方公里，保持全国领先，区域上市公司总量排名上海中心城区第二。在金融领域，外滩金融集聚带持牌金融机构达721家，金融市场交易总额占全市的比例高达70%。

同时，黄浦区高度重视金融科技发展，依托外滩金融集聚带产业优势，“十四五”期间重点打造“金融科技”增长极，鼓励金融科技机构集聚与创新发展，全力服务上海国际金融中心和科创中心建设。

不过由酒店业态改为办公物业，这并非特例。仲量联行披露的数据显示，2014年至今，北京和上海超过40%的酒店资产在出售后改造为其他业态，包括办公、长租、商业综合体等。

本次的上海绿地万豪酒店，由万豪与业主方绿地签订委托管理合同，在委托管理模式下，由前者的团队对酒店进行管理。

值得一提的是，上海绿地万豪酒店所属的绿地海外滩中心项目是一个大型综合体项目，于2011年完成竣工，囊括3栋超5A甲级写字楼（金融·A座、办公·A座以及办公·B座）、2栋滨江豪宅、1栋5星级万豪酒店以及一个大型的奢侈品商业中心。

其中办公部分在竣工后很快售罄，商业客从办公租售平台获知，目前海外滩中心办公楼有可租和可售办公面积放出，市场租金行情约3元/天/平方米-5元/天/平方米，销售行情报价约2万元/平方米-3万元/平方米。

数据来源：公开资料，观点指数不完全统计

包括上海绿地海外滩中心在内，具备国企背景的绿地集团在上海每个行政区基本都有开发投资的商办项目，项目体量大小不一。

董家渡金融城旧事

值得一提的是，由绿地开发投资的同样位于上海黄浦区的绿地外滩中心项目是目前外滩体量最大的项目，同时也是外滩唯一一个百万平方米的地标综合体项目。

地理位置上，绿地外滩中心坐落在上海黄浦外滩金融集聚带核心区域，是上海重点打造的全球金融中心新地标，与黄浦江对岸的陆家嘴金融城隔江对望，共同助力上海金融产业的发展。

整个项目占地12.67万平方米，总建筑面积119.9万平方米，包括4栋甲级写字楼、7栋总部办公楼、高端购物中心、七星级酒店、8栋住宅楼等。其中4栋甲级写字楼分别由300米、240米以及2栋150米塔楼组成。

值得一提的是，于2019年2月，绿地正式接手董家渡金融城项目，随着改造的推进，绿地将该地块更名为“绿地外滩中心”。

据了解，董家渡金融城由复兴地块、绿地外滩中心项目和南浦地块共同构成。商业客从黄浦区政府官网获知，以董家渡周边区域为代表的空间载体迅速崛起，新建项目渐次完工，积极吸引与功能定位相匹配的金融机构入驻发展，打造金融集聚的新地标。

其中位于董家渡区域的复兴地块，入驻企业包括上海黄金交易所、汇添富基金、海通恒信国际融资租赁、上海国有资本投资、蚂蚁集团、北京外企德科人力资源服务等金融机构和专业服务领域企业，区域金融产业集聚效应逐步增强。

作为上海黄浦董家渡金融区的地标项目，绿地外滩中心积极吸引金融机构入驻发展，打造成金融产业集聚的空间载体。

数据来源：公开资料，观点指数整理

基于项目功能定位，入驻企业主要以金融行业为主。据商业客了解，目前绿地外滩中心项目入驻的企业包括中国人保、海通证券、上海银行、国海证券、中泰证券、建信人寿、东浩兰生、迈瑞医疗等企业巨头，金融企业汇聚于此。

举例来说，上海银行挥金48.5亿元购入T2办公楼；国海证券以13.8亿元收购C1办公楼；建信人寿斥资55.5亿元收购T4办公楼等等。

目前T1办公楼和T3办公楼正在积极推进项目的去化，其中T3办公楼采用灵活租售的形式，接受分层定制租售。T3办公楼总建筑面积约10万平方米，总高度约240米，50层。

商业客从办公交易网站上获知，目前T3办公楼市场销售行情约10万/平方米-12万/平方米，租金报价约8元/平方米/天-10元/平方米/天，整层面积区间约1900平方米-2600平方米。

据商业客不完全统计，2023年3月，兰生股份和外服控股先后购入绿地外滩中心T3办公楼的部分楼层和车位资产，交易价格分别为5.61亿元和13.43亿元，购买用途均为企业自用，这两单资产交易为绿地创收了约19亿元。

按购置的办公部分建筑面积和交易价格计算，前者购入办公物业的成交单价约为9.8万元/平方米，后者成交单价约为9.4万元/平方米，均低于市场报价。这或与当前商办资产交易环境有关，同时折价出售一定程度上也能推动绿地实现快速去化，加速资金回笼。

商办资产与负债

除上海外，绿地在其他城市也有开发投资的商办物业布局。

从官网披露的项目来看，其打造的绿地中心系列产品布局在包括北京、西安、南昌、山东、武汉、南京、昆明、杭州、成都、苏州、郑州、长沙等重点城市。

其中坐落于杭州奥体核心的杭州绿地世纪中心项目，又称“杭州之门”，是杭州目前建成的第一高楼，于去年9月正式启用，正在对外出售。据了解，该项目全年网签销售面积约16.65万平方米，办公和商业网签销售金额约37.68亿元。

数据来源：绿地控股2023年年报，观点指数整理

从绿地控股2023年年报披露的数据来看，其在办公和商办领域的投资布局非常广泛，项目分布在南昌、济南、武汉、广州、北京、南京、徐州、淮安、上海、郑州等重点城市。

就去年全年办公和商办物业已售（含已预售）面积来看，南昌、济南、武汉等城市销售面积占比位居前列，其中居首位的南昌，达287.72万平方米。

同时，2023年里，绿地控股在济南、南京、长沙、宁波、武汉等地的办公和商办业态实际投资额位居前列。从实际投资额饼图中可以看出，绿地控股在全国多个城市均有办公和商办资产处于开发建设中，预计将陆续为其创造收入。不过，需考虑到这部分资产多数位于二线及二线以下城市，后续去化可能面临困难。

就近期来看，6月12日，北京通州绿地中央城4号地启动仪式正式举行。通州绿地中央城项目包含2#、4#、7#三个地块，总建筑面积27万平方米，覆盖超高层、甲级写字楼、商务公寓、精品商业等多种产品业态，打造总部商务集群全新升级城市综合体。

此次启动的4号地块占地面积21553平方米，总建筑面积101613平方米，规划150米超高层写字楼、商务公寓、高端商业等。

据商业客了解，绿地集团开发投资的房地产项目主要分为住宅和商办两大类，其中住宅项目开发完成后基本用于出售。商办项目除了大部分用于出售外，也有部分保留用于出租及商业、酒店运营。

数据来源：绿地控股财报，观点指数整理

截至2023年末，绿地控股出租物业面积为387.99万平方米，近几年这部分数据呈现下滑走势，这也正说明绿地控股正陆续对外出售用于出租的商业物业以回笼资金。经营上，出租物业整体出租率保持稳定。2023年末，出租率为83.7%，对比2022年底上升1.1个百分点，全年租金收入为14.3亿元，同比增长9.83%，从经营数据可以看出，出租物业的资产处置并非是因为经营层面的问题。

酒店物业上，截至2023年末，绿地控股酒店物业客房数为11455间，对比2022年底减少了1419间。除了上文提及的上海绿地万豪酒店外，可以看到其也正在稳步推进酒店物业的资产处置工作。

对比出租物业来看，绿地控股旗下酒店物业出租率表现欠佳，2023年末出租率为53.4%，全年经营收入17.56亿元，同比增长8.93%。

两者全年带来的收入分别占绿地控股全年营业收入的0.4%和0.49%，并非其主要营收来源。